一路向西，荥阳东区探盘归来，现状如何？置业该怎么选择？

米小妹探盘之荥阳东城区...





细数现在郑州周边不限购的几个区域，东有绿博，西有荥阳，上街，南有新郑龙湖，北有平原新区，从城市框架上看近年来的郑州，确实，各个方向都在不断扩张。这些区域的规划出炉后，无一例外地都开始卖土地，随后便是众多地产项目的狂欢。

在这众多的区域中，今天来看一下偏居西部的荥阳，其中主要说说荥阳东部片区的情况。

荥阳位于郑州西15公里，郑州市和上街区之间，是河南距省会最近的县级市，有明显的交通和近郊区位优势。

荥阳大致位置如下图▼



荥阳属于郑州西部郑上新区的核心区，2014年，《郑上新区概念性总体规划（2013-2030年）》获郑州市人民政府批复，该规划范围为荥阳市和上街区全部行政辖区，总用地面积972.7平方公里。

郑州西部如今规划有常西湖新区、中原新区、郑上新区，三个新区从东到西依次排开，互不重叠。要知道，西部是郑州最早的经济繁华之地，这些年，之所以西部在人们的预期中较低，主要是东部一直在昂首阔步地迈进，东部的成功效应过于明显，无形中降低了人们对西部的期待值，西部虽不是城市的主发展方向，但也不会止步不前。

荥阳大体上可以分成五个片区，东区，西区，南部发展区，道北工业区和五龙工业区。

接着把图拉大，看荥阳各区域的划分▼



单单从这张区域划分图上，我们似乎看不到什么，那么我们把视线放远，联系一下郑州市区，看下面的第二张图。

各组团布局图▼


注：图中某些规划可能会有所变更

根据郑州市的总体规划，荥阳向东发展和郑州市区对接。从这张图上，我们可以发现，荥阳东区是整个郑上新区距离郑州市区最近的一个片区，关系到郑上新区的后续发展，东区相对于荥阳的其他片区，可以更近距离地接收郑州市区的资源转移，这也是今天这篇稿件重点关注的区域。

目前荥阳东区以郑州市区客户为主的项目主要集中在中原西路沿线和郑上路沿线。换句话说，在荥阳东区购房的市区外溢客户可能更认可中原西路沿线和郑上路沿线这两个片区。

把荥阳东区放大，看第三张图▼



如图，中原西路向东延是郑州市区的中原路，郑上路向东延是郑州市区的建设路，对比中原西路和郑上路，不管是未来定位还是路况环境，中原西路都优于郑上路。

说到中原西路，不得不提近段时间规划出炉的地铁10号线，主要涉及上街、荥阳，服务于西部新城与中心城区之间的交通需求。在荥阳段先走郑上路，之后沿京城路向南走中原西路，而后一直向东至郑州火车站西广场北部，全为地下线，共设22站，建设时序预计为2016-2020年。其中在荥阳东区沿中原西路有2站，分别是郑州西站和商隐路站。

10号线工程线路走向示意图▼



此外，规划走荥阳的还有地铁6号线和8号线。其中6号线主要涉及荥阳南部的洞林湖片区，起于西南部荥阳市贾峪一中，止于东北部的惠济区花园口镇，建设时序预计为2017-2021年；8号线的一期工程起于绕城高速东侧的崔寨站，暂未涉及到荥阳。

除了地铁的优势，中原西路还距郑西高铁郑州西站更近，郑州西站位于中原西路与荥泽大道交汇处西约400米，已经投入运营，正式将荥阳带入了“高铁时代”。郑州西站东端贯通线衔接郑州东站，联络线连通陇海铁路中原站，西段衔接郑西高铁巩义南站，是陇海铁路、郑西高铁、京广高铁交会的“三岔路口”。

郑州西站实景图▼



郑上路在中原西路北边，直线距离约2.3公里，对比中原西路规整的路况环境，郑上路可以说是大车横行，工厂遍布，公交线路较少，东区郑上路段没有地铁规划，而中原西路上大车和工厂都比较少，有地铁规划，公交线路也更多。因此，相比较而言，荥阳东区置业应首先考虑中原西路沿线。

看一张郑上路路况的实拍照片▼



荥阳的房产市场虽然发展阶段有些落后，可是产品升级速度很快，很重要的原因是其市场不仅仅针对荥阳本地居民，还有来自郑州的客户，特别是荥阳东区的楼盘，客户完全靠荥阳本地购房者是支撑不起来的，还必须瞄准郑州市区的客户，荥阳房地产市场受郑州市场的影响将越来越大，跟着前段时间郑州房价的疯长，荥阳楼盘的价格也上调了不少。

比如中原西路沿线的清华大溪地，8月初高层均价五千多，如今均价八千；

比如郑上路沿线的金地格林小城，8月初高层均价六千左右，如今均价八千；

再比如靠西的荥阳老城区的瀚宇天悦湾，8月初高层均价不到五千，如今均价六千五。

那么东区两条道路沿线的楼盘该如何选择？

中原西路沿线

众多楼盘中，居易莱蒙郡，清华大溪地距离规划的10号线商隐路站较近，综合考虑，可以重点关注清华大溪地。

1、清华大溪地

大溪地算是荥阳的核心大盘，位于中原西路与商隐路交汇处。首先项目已经卖了很久，有一定的客群基础，另外，奥帕拉拉水上公园、香堤湾温泉酒店、郑西一中等的确给项目增加了很多底气和关注度，此外还临近规划的地铁10号线商隐路站和已经运行的郑州西站，附近大医院和大型商业也均有规划，从配套和交通来说确实不错，对刚需是有吸引力的。

不过学校是私立的，学费比较贵，据说业主可以享受优惠和减分政策，业主有优惠一年学费2万多，非业主一年3万多。

项目目前的售楼部▼



郑西一中▼



香堤湾温泉酒店▼



李商隐公园▼



规划大体量集中商业的位置，预计会入驻丹尼斯，红星美凯龙等▼



看清华大溪地的沙盘就知道规划之所以叫规划了，因为改动不是一般的大，沙盘上的规划很多已经与现实不符。项目规划3600亩，分6期开发，目前在售的高层均价8000元/㎡，品质一般。

售楼部的阳光公示很有“心机”，大部分都是有利因素嘛▼

郑上路沿线

可以重点关注金地格林小城，此外，靠西位置的郑西鑫苑名家，泰成悦府距离规划的10号线荥阳植物园站较近，可以考虑郑西鑫苑名家。位于荥阳老城区的瀚宇天悦湾离10号线畅园站也比较近，不过太靠西了，并不适合郑州市区的客户，但在荥阳比较有代表性，也简单说一下这个项目。

1、金地格林小城

估计很多人来看这个楼盘是冲着金地全国知名开发商的名号，金地的房子和物业口碑都很不错。这个项目名字颇有童话的感觉，向西过了绕城高速，郑上路沿线，属于郑上新区门户位置，算是荥阳楼盘中距离郑州市区较近的。

不过这样的位置也有些许尴尬，几年前，郑州的框架还没拉大，甚至一两年前，人们还是觉得在郑州买房怎么也得买到三环吧，而对荥阳本地人来说，离传统的老城区又太远，生活起来不方便。

金地估计也知道格林小城的困难，所以先于住宅交付了部分配套，做了格林公园，邻里街区，小哈佛幼儿园等，颇具小资气息，不过虽然在讲邻里街区的概念，但实际上和常见项目一样，基本是上住宅下商铺的传统风格，目前丹尼斯小超市已经入驻。此外，如果你觉得公园离郑上路太近，不过这洽洽是公园的作用之一，毕竟没有人希望自己的家开窗就是郑上路，有一个公园做缓冲也挺好。

紧邻郑上路的格林公园▼



格林公园的运动设施▼



小哈佛幼儿园▼



商业街区中已经入驻了丹尼斯小超市▼



商业街区小景▼



项目共规划5期，300多亩，高层连廊设计，南北通透，户型还不错，从产品定位就可以看出，真的是刚需，最大面积只有100多平米，价格在7500-8300元/㎡，规划有洋房，但现在未推，要等年后了。

售楼部内的各种公示▼



金地虽然是认认真真做出了格林小城，无奈市场并不怎么买帐，直到前段时间这波行情，才些许好转些，但无奈地铁又改线，原本走郑上路的地铁10号线改走中原西路，郑上路又不如中原西路，格林小城再一次失去了命运的垂青。

2、郑西鑫苑名家

鑫苑这几年在郑州本土的口碑在慢慢下降，荥阳的这个项目估计是想借助鑫苑名家早期积累的口碑，相较于周边其他小楼盘，还是具有品牌优势的。

项目在郑上路和广武路交汇处西南，临近规划中的地铁10号线荥阳植物园站，这是一大亮点，有地铁就会有溢价空间，不过短期内恐怕享受不到。

郑西鑫苑名家共规划1100亩，分四期开发，安置区和商品房分开，保障了业主后期的居住氛围，项目整体没有高大上的感觉，属于刚需型产品。目前剩少量住宅在售，高层均价7000元/㎡。

郑西鑫苑名家效果图▼



在周边缺乏大型商业的情况下，项目规划有大体量商业，签约有永辉超市、星光影城等，会在一定程度上吸引人气，方便业主今后的生活，不过商业的运营情况还有待观察，毕竟不是每个开发商都是万达。

3、瀚宇天悦湾

奈何生在荥阳，而且不是未来发展趋势的荥阳西，瀚宇天悦湾并不适合郑州市区的客户，太靠西了，算是荥阳市区了，从金地格林小城还要再往西直线距离约7公里，虽然临近规划的地铁10号线畅园站，但交通成本实在太大。

不过鉴于该项目在荥阳比较有代表性，在这里也说一下。

项目在售楼部及社区景观配套的展示上，很容易让人心生好感。探盘给我印象最深的是开发商对索河的使用。首先，项目引入了大量的银杏树，打造出一条银杏大道，沿着索河一直绵延，社区内近乎独享的广场，音乐喷泉，儿童娱乐区，将这条河的价值最大化利用，耗资不菲的体育中心已经投入使用，也可以看出开发商深谙如何去打动客户。下面欣赏一组漂亮的照片。

银杏大道一路绵延▼



索河沿岸的绿植▼



索河沿岸的儿童娱乐区▼



近乎独享的广场和音乐喷泉▼



已经投入使用的体育中心▼



后期可能用作文化中心的售楼部▼



项目一期300多亩地，分1号院和2号院，目前接近尾盘，剩余高层和洋房较大的户型，高层六千多，洋房八千多，索河对面的二期还没有开发，一直沿索河，后期还很大，一直向东是学校。

依托原有的河谷，项目打造了阶梯式的景观，想想未来，站在家里，远远望去，景观层次分明，有金黄色银杏树，有潺潺的流水，给足你想象的空间。

社区大门，中间有两部电梯，左右两侧是楼梯▼



社区内景观和工程进度▼



沿街已经开业的商铺▼





此外，千亩大盘开发周期长，不确定性较大，而开发商对商业的操盘能力此前并没有较好的表现，这些因素都要考虑进去。

补充2个荥阳东区其他位置的楼盘，也可以关注：

1、碧桂园龙城（索河路沿线）

碧桂园在2016年比较低调，但却合作了不少优质土地，2017年会是碧桂园在郑州全面发力的一年。以碧桂园的品牌吸引力和营销模式，而且带装修，估计会对荥阳本地其他楼盘产生较大的打压，特别是中小开发商的楼盘。

碧桂园龙城位于索河路与荥泽大道交汇处，这里可以辐射到主城区的一些配套。进到龙城售楼部需要经过U型商业街，展示了很多品牌，目前只确定了丹尼斯超市，已经开业。

碧桂园龙城商业街区▼



丹尼斯超市已投入使用▼



龙城总占地1150亩，一期222亩，分2个地块，一期只是个开头，后期更大的体量还会持续发力。目前主要在售高层，均价8300元/㎡，后期有别墅，学校需要等待后期地块。

碧桂园龙城的大沙盘▼





售楼部的各种公示▼



2、永威逸阳溪畔（科学大道沿线）

永威逸阳溪畔的位置相对荥阳大部分楼盘比较偏，位于荥阳建设路和桃贾路交汇处西北，距离科学大道西四环直线距离正好8公里。注意，这是荥阳的建设路，可不是郑州市区的建设路，也不是建设路西延的郑上路。

售楼部，后期会用作社区大门和会所▼





整个地块并不大，200多亩，规划分三期开发，整体容积率在1.1到1.5之间，比较低。一期主要是叠拼别墅，整体面积偏小，比较纯粹，一期已售完。二期预计推出6叠的微墅，洋房和小高层，三期规划还未定。

售楼部内部沙盘▼



其实，花园，地下室，挑高的客厅，这些都是别墅的元素，但这种产品也可以将它理解为复式洋房，特别是6叠的叠拼，可能只是相对于洋房来说，可以更好地照顾到每一户的花园和地下室的需求。

6叠的微墅模型▼



说实话，这块地是块难啃的骨头，基本处于孤岛的一块地，周边没有任何配套又远离主城区，只有一条南水北调运河也只可远观。永威接手后，定位可圈可点，通过小面积，低总价，无疑会吸引一部分市区有院落梦想的中产阶级。这样的产品，又是永威来做，品质上应该不会掉队，突出了性价比。

但后期规划的小高层要卖给谁呢？目前二期价格未定，当然，总价能有效控制，也得建立在单价的基础上。

东区的房价还是会和西区继续保持高位差，但西区也不会太过没落，也会有大批的客户继续选择在西区奋斗、置业，从轨道交通的通达性来说，常西湖新区、中原新区、荥阳这三个区域都没有大的问题。当然，优先置业的地区仍是常西湖新区的楼盘，核心地带，离主城区也更近。

如果你想投资，投资要讲究布局和时间，请先想清楚，选择这里的原因是什么？谁来接盘？要等多少年后挤过来的刚需，会跑到这里买二手房？置业一定要从教育、医疗等各项配套来综合考虑，不能只考虑价格和地铁因素。

想了解以上楼盘的详细信息、规划、评论等，请通过以下方式：

1、请点击左下角[b]“阅读原文”，进入“米宅”搜索“楼盘名称”查阅。[/b]

2、关注米宅微信（ID：mizhaicom）,然后回复“楼盘名称”直接查阅。

3、长按以下二维码进入米宅查楼盘：

    关注 郑州楼市