永威逸阳溪畔：5个关键词看透永威在荥阳的那款"微墅"！

米小妹探盘...





写在前面：

如今郑州周边有这样几个不限购的区域，东边的绿博，西边的荥阳，上街，南边的新郑龙湖，北边的平原新区，今天要说的永威逸阳溪畔位于离郑州市区相对较近的荥阳东部新区。

短期荥阳以东部片区和南部发展区为主要发展区域，郑州市区客户为主的项目也主要集中在东南，即中原西路沿线，郑上路沿线，洞林湖片区。换句话说，在荥阳购房的市区外溢客户可能更认可以上3个片区。永威逸阳溪畔不属于以上任何一个片区，而是孤立地处在荥阳西北的位置，未来郑州高新区西出之路，未来荥阳东进郑州北线路，当然，属于荥阳，也属于郑上新区……

这个楼盘优点很多，缺点也很明确，探盘归来，这篇稿子主要通过五个关键词来聊聊永威逸阳溪畔。

永威逸阳溪畔有三个地块，都是2013年12月底逸阳女裤以万盟的名义拿的，当初拿地时永威并没有参与，从万盟置业变更的时间来看，永威是在2015年才进驻这个项目，与逸阳合作开发。

河南万盟置业变更信息▼



河南万盟置业，目前是永威的子公司，永威逸阳溪畔的开发模式大致是万盟出地，永威操盘，逸阳非常明智地选择与永威合作，才让这个项目迈出了至关重要的一步。

河南万盟置业有限公司股东及出资情况▼

永威

在本土开发商中，永威一定是第一梯队的，在郑州一直有良好的口碑，并涌现出一批“死忠粉”，不过这都是永威实打实做出来的，产品是最好的证明，主打精细化，这也是永威有底气带购房者去已交房的小区开展“品质行”的原因。

永威逸阳溪畔是永威在荥阳开发的楼盘，号称永威“创新化产品”，在建筑类别上告别单一，是开发商由小做大的必经之路，永威在这个位置开发这样一个项目，也是在尝试着突破自己。

永威的建材在业内是出了名的，景观绿化和物业也都不错，大部分建材在永威各个项目都一样，没太大差别，售楼部基本都会有工法展示区，在永威逸阳溪畔的工法展示区见了人脸识别系统，亚太天能的指纹密码锁，不锈钢纱窗等，下面直接看几张工法展示区的照片，仅供参考，最终交付标准以开发商为准。

亚太天能的指纹密码锁和钢木复合门展示▼



不锈钢纱窗，比较好清洗，也可以当防盗网▼





 

地暖构造和可视对讲系统展示▼

孤盘

（1）区位

永威逸阳溪畔远吗？这要看它针对的目标客户了。沿着科学大道一路向西，一直过绕城高速，属于荥阳地界了，中间绵延几公里的城市断裂带，成片的空地和正在拆迁的城中村，整体来看区位不在城市的主发展方向上。

具体位置是荥阳建设路和桃贾路交汇处西北，距离科学大道西四环直线距离正好8公里，距荥阳市政府约5.6公里。注意，这是荥阳的建设路，可不是郑州市区的建设路，也不是建设路西延的郑上路。

先看一张图，了解永威逸阳溪畔的大致位置▼





（2）周边

对于楼盘来说，尤其是在荒凉的新兴区域，可怕的不是激烈的竞争，而是类似这种形单影只的孤盘，不属于任何一个楼盘较集中的片区。

将区位图放大来看▼



为了更直观，继续放大▼



再放大▼



以上可以看出，楼盘通达性还是不错的，北边科学大道，东边绕城高速，南边荥阳的建设路，临近陇海铁路，索河路，离郑上路3.6公里，离中原西路6公里，西边有荥泽大道，自驾出行会相对方便些，不过这里基本没有公共交通。

楼盘东侧临南水北调运河，也是“溪畔”名字的由来，不过南水北调生态走廊的景观价值究竟有多大，还有待商榷。周边配套基本没有，西侧据说是郑州锅炉厂的荥阳厂区，这对小区来说是一个不利因素，再往西是西雅图总部湾，此外附近还有不少未拆完的房子，万科城以西倒是有几个产业园项目，但是离永威逸阳溪畔也不近。

穿过南水北调运河▼



永威逸阳溪畔南侧荥阳的建设路▼



楼盘周边实拍照片▼



售楼部两侧规划的社区配套商业▼



更重要的是，项目三块地都是居住属性的纯住宅用地，后期缺乏生活配套，周边又没有别的楼盘配套的依托和商业支撑，远离主城区，一个盘孤单单杵在这儿，能够依靠的只有社区配套商业，这样一个没有人气的新兴区域，发展注定非常缓慢。

当问及销售人员周边配套时，他们会向科学大道西四环处万科城的配套上靠，当问及学校，他们会告诉你，买这的业主一般在市区都至少有一两套房子，对学校要求比较低，不会在意学校问题，内部仅规划有一个幼儿园。

低密

先看几张售楼部的照片，后期会用作社区大门和会所▼









社区大门很别致，围合式布局，中间是前厅，正后面是社区大堂，后期整体装修风格和标准保持不变。进门有人脸识别，要是亲朋好友突然到访，恐怕只能在门外等候了。在这里多说一句，售楼部人员接待都很有礼貌，特别是保安人员，我们已经走好远了还在远远向我们敬礼。

售楼部内部沙盘实拍图▼



整个地块并不大，200多亩，规划分三期开发，整体容积率在1.1到1.5之间，这么低的容积率确实挺少见的，舒适度应该很不错。整个一期主要是4叠和6叠的叠拼别墅，面积段在140-180㎡之间，整体面积偏小，比较纯粹，一期已售完。二期预计推出6叠的叠拼别墅，4栋6层1梯2户的洋房和3栋16层2梯2户的小高层，小高层东侧设有看景阳台，三期规划还未定。

不过永威逸阳溪畔的规划较之前有所调整，近期公示了调整后的规划方案，整体居住会更舒适。

看规划调整前后的鸟瞰图对比▼





看两张一期的工程进度图▼

“微墅”？

永威逸阳溪畔一期的产品定位是“微墅”，即小别墅，这里先打一个问号，暂且称微墅。

项目二期规划有6叠的微墅，洋房和小高层，这里主要说一下6叠的微墅。

为了更直观，先看6叠的微墅模型▼



微墅，要求很好的控制总面积，在6叠的微墅中，1、2层为下叠，3、4层为中叠，5、6、7层为上叠（7层通常为跃层），其中，下叠和中叠的总面积较小，上叠的总面积大一些。

下面看一组一期6叠微墅的户型图，感受一下每户的情况。

下叠（地下一层，一层，二层），三房，约141㎡▼



下叠送南向花园和地下室，地下室5.5米的层高可做隔层，客厅挑高，一层一个卧室，二层两个卧室，一层毕竟光线较暗，老人房朝北的设计有点不太好，当然，这个老人房也可以改成保姆房或客房。

中叠（地下一层，三层，四层），三房，约141㎡▼



中叠送北向花园和地下室，地下室5.5米的层高可做隔层，客厅挑高，可以封起来增加一室，或者改成儿童活动区，也可以不封，做一个顶天的大书架，或者酒架，三层一个卧室，四层两个卧室。

上叠（地下一层，五层，六层，跃层），四房，约173㎡▼



上叠没有花园，有地下室和三个露台，一个露台在主卧南向，每天醒来打开窗帘就是一屋的阳光，可以改装成阳光房也可以改装成小书角，让主卧居住舒适度更高，另外两个露台在跃层，可以改装成露天餐厅或空中花园，五层一个卧室，六层两个卧室，跃层一个卧室。

整体看来，永威的打造还是比较用心的，产品不错，设计合理，赠送也多，上叠、中叠送地下室和花园（花园最小30㎡，最大100多㎡），上叠有地下室和露台，每一户都实现了一个私享的室外空间。

不过这种通过控制面积打造的别墅式居住空间，特别是140㎡，楼梯和过道也占用了一定空间，单层空间略紧凑。

那么这种“微墅”到底算不算别墅？

其实，花园，地下室，挑高的客厅，这些都是别墅的元素，但这种产品也可以将它理解为复式洋房，特别是6叠的叠拼，可能只是相对于洋房来说，可以更好地照顾到每一户的花园和地下室的需求。这种产品市场上并不多见，但在郑州也并非独有，鉴于永威以往的品质，还是值得期待的，毕竟带院子和露台的产品目前市场需求还是比较大的，中国式院落情节是个很重要的原因，特别是老人，可以种个花，溜达溜达。

控总价

说实话，这块地是一块难啃的骨头，基本处于孤岛的一块地，几年前，郑州的框架还没拉大，甚至一两年前，人们还是觉得在郑州买房怎么也得买到三环吧，而对荥阳本地人来说，离传统的老城区又太远，周边没有任何配套，生活起来不方便，只有一条南水北调运河也只可远观。

永威接手后，从定位层面看，确实可圈可点，通过小面积，低总价，满足部分人群居住在所谓“有天有地有花园”的别墅里的梦想，无疑会吸引一部分市区有院落梦想的中产阶级。而且这样的产品，又是永威来做，品质上应该不会掉队，更突出了性价比。

所以，低总价的“微墅”加上永威品牌，让这个不被看好的项目起死回生，但后期规划的小高层要卖给谁呢？目前二期产品价格未定，当然，总价能有效控制，也得建立在单价的基础上。

买郊区别墅的目的很明确，环境好，安逸，因为有车，不在乎地铁公交，孩子也已经上大学，无所谓教育，就是自己住着舒服，每天阳台上种种花晒晒太阳。低密的产品加上远离主城区的生活，居住舒适度会相对提高，然而，郑州目前还没有郊区居住的成功案例，未来就一定会有吗？这是一个未知数，况且还是这样一个区域。

院落梦想是很多人的追求，但是否值得置业该项目，恐怕不是单纯一个院落梦想所能考量的。如有可能，希望永威将这样的产品带到大北区，带到白沙，带到绿博，相信会有很多人愿意买单。

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