比买房更重要的是，看懂房价！！！...



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今天

楼市看点

1、重磅！春节前后，房价进入紧张博弈期：持续小幅下跌趋势形成！2、@南京人！注意啦，“积分落户”政策明起正式实行，购房落户将成历史！3、2月起新规出台，房地产广告不得宣传“买房送户口”！4、好消息！桥北纯新盘规划方案，将由明发、弘阳、新城三大房企联合开发，新城来操盘，预计今年3季度入市。5、最新数据！2017年1月中国典型房企销售业绩TOP100刚刚出炉，看点十足！

“买卖双方在春节前后是博弈最紧张的时期，现在成交量跌了3-4个月了，逐渐开始反应到价格了。”

中原地产首席分析师张大伟称，涨了22个月的房价在12月初步遏制了上涨势头，1月份应该是延续12月的变化，部分房价微跌。现在的市场表现完全是因为楼市调控，所以后续走势也要看调控政策力度，按照目前的趋势看，未来房价有微跌的趋势。

据相关最新的数据显示，截止2017年1月份前三周，除少数热点城市外，整体土地溢价率有所平稳。全国土地市场相比4季度继续降温，成交10亿单宗以上地块合计49宗，在地块超过10亿的地块中溢价率超过100%的只有15宗，大部分热度城市土地成交溢价率明显降低，比如深圳、上海等城市地块成交溢价率均明显低于2016年平均水平。这15宗高价地主要分布在合肥等城市。

与土地市场相对的是依然低迷的住宅销售市场。2017年第三周，中原监测的40个重点城市新房成交量继续下滑，环比、同比分别下跌5%和44%，创2014年以来单周成交量的新低（除春节月以外）。

分城市线来看，三四线城市表现相对平稳；二线城市成交量逐步见底，较去年的周均水平仍有较大差距。一线城市成交量则在低位再次出现大幅下跌，环比及同比分别下跌28%和53%，这与阶段性供应量减少有较大关系。重点城市二手房成交量与上周基本持平，但同比仍下跌40%，较去年周均水平也下跌超过三成。

从具体城市来看，三四线城市表现普遍相对较好；一线城市中的广州虽然环比跌幅较大，但仍与去年的周均水平基本持平，其他三个城市则较去年同期均有较大跌幅；二线城市整体环比止跌，其中南京、厦门环比分别上涨42%和23%。对比去年的成交量水平，仅青岛和南昌依然保持在相对高位，其余各城市均出现较大幅度的下跌。

受春节影响，1月的房地产数据基本是看前三周，本周的数据基本都已经快速下调了，这主要是因为春节影响，所以这周数据各地都非常少，估计要一直到正月15以后才基本恢复，现在成交量不高。

在价格方面，12月八大城市的中原二手住宅价格指数整体走势有所分化，但环比下跌的仅有深圳。按照市场波动规律，后市将从量缩价稳过渡到量价齐跌行情，从而有望迎来市场筑底。

值得关注的是，随着地方两会相继召开，热点城市继续表示将严格执行调控政策，稳定房价，并有各项针对性地方细则出台，但对土地财政的依赖似乎并未改变。去年底，南京市政府网站发布《南京市积分落户实施办法》和《南京市户籍准入管理办法》两条新规，并于2017年2月1日起施行。自此，积分落户政策正式在南京施行，这也意味着南京实行多年的购房落户政策将成为历史。

根据这一新政，军转干部安置、符合人才引进政策的、符合亲属间投靠政策的、南京生源高校毕业生回原籍等几种条件的人员，无需积分可落户。不符合直接申请户口迁入条件的外地人，需累积攒满100积分方可申请排队入户。

根据《南京市积分落户实施办法》，申请积分落户，必须同时满足五个条件：

（一）持有本市有效的《江苏省居住证》；

（二）在本市城镇有合法稳定住所；

（三）正在本市合法稳定就业且近2年内连续缴纳社会保险；

（四）累计积分达到100分；

（五）无严重刑事犯罪记录。

需要注意的是，新政对购房落户还是留了一定的过渡时间：

1、新政规定，新政实施前已办理新建商品住房（包含预售商品住房和现售商品住房）交易备案并符合《南京市户籍准入登记暂行办法》（宁政发〔2004〕140号）相关条件的，可以在新政实施后18个月内，凭不动产权证申请户口迁入。

2、新政实施前已办理存量房交易备案并符合《南京市户籍准入登记暂行办法》（宁政发〔2004〕140号）相关条件的，可以在新政实施后6个月内，凭不动产权证申请户口迁入。

一、南京落户新政的几大看点，你都知道吗？

总体来看，南京积分落户政策让落户变得更加科学，一定程度上提高了城市门槛，但总体松紧幅度不是很大，而此前通过买房拥有南京户口变得难了。

但从某种程度上来说，南京落户政策的改变也预示着南京这个城市在升级转型，积分落户取代购房落户其实就是在提高“进城”门槛，房产的权重在下降，学历和工作成了重要的加分项。那些受过比较好的教育，在南京工作的年轻人，为这个城市做出贡献，更有资格成为南京新市民。即便不买房，也可以成为新南京人！

1、两类人受到不同影响：在积分落户实行以后，对于大学生，高学历的年轻人来说，在南京落户变得容易了；对于那些想凭借一套房就在南京落户，同时没有受过比较好的教育又没在南京工作的人来说，落户却变得难了。

2、学历和工作在积分落户里成为了一个比较重要的加分项，以前这是没有的。而且积分落户还要排名，具体看各区指标。一些教育、医疗资源比较优越的区，落户更受欢迎。

3、住房要求变化较大：以前外地人来南京想要落户，需要有一套60㎡以上的房子。而本地的集体户有房子就可以落户，面积没有要求。这一次，对于合法稳定居所的定义，跟之前有一些变化。购买的、自建的房子，包括一些登记公租房，都被归为合法稳定居所。但如果是租赁私人住房，则不算。这个做法其实是让房产的门槛降低了，换句话说降低了房产在落户中的权重。

4、社保方面，两年内连续缴纳社会保险也是新规。这个要求如果是在南京工作其实不难实现，南京欢迎那些在这座城市踏实工作，为南京发展做出贡献的人。但是如果不在南京工作，单凭一套房就想入户，那就非常难了。

5、关于此前买房落户的过渡时间要特别注意。明年2月1日前已办理新建商品住房交易备案且满60㎡的，可以在2018年8月31日前，凭不动产权证申请户口迁入；明年2月1日前已办理二手房房交易备案且满60㎡的，可以在2017年8月31日前，凭不动产权证申请户口迁入。

二、积分落户政策对房地产市场将产生怎样的影响？

首先，原来买房子都是要买60㎡以上的房子，如果是买60㎡一下的房子是没有办法落户的。但是按照实行的积分落户政策，一平方米的房子算一分，因此，房产的影响率已经小了很多，只要你有房子就有机会落户。也就意味着未来，房产在南京落户的权重降低了。

其次，是面积的局限，让一些小户型的住宅变得更受欢迎，这对小户型住房是一大利好消息。而一些之前主打落户概念的60多平米二手房就会受到不小的冲击，价值兑现的产品要早处理了，未来可能就不那么抢手了！

再次，之前购房想要落户的朋友也不要着急，新政规定，新政实施前已办理新建商品住房（包含预售商品住房和现售商品住房）交易备案并符合《南京市户籍准入登记暂行办法》相关条件的，可以在新政实施后18个月内，凭不动产权证申请户口迁入。新政实施前已办理存量房交易备案，并符合《南京市户籍准入登记暂行办法》相关条件的，可以在新政实施后6个月内，凭不动产权证申请户口迁入。

最后，积分落户是大城市常用的做法，能更加科学有效的制定留在城市的一些标准，吸引一些高学历高素质的人群。未来还是鼓励大家通过接受比较好的教育，以为一个城市做贡献为目的而留在在这个城市，而不单纯是为了买房。从这样一个角度来看，南京也是希望在落户方面能够摆脱对房产的依赖。积分落户制度提到，公租房或单位提供住房也可以认定为合法稳定的居所，对于新就业大学生、外来务工人员落户也有了新渠道。

必须要说明的是，商办物业依然不能落户，想想也不可能啊，如果解决的话那几千套小公寓不把片区的学校挤爆了？商业公寓跟此前比没有变化，别被忽悠了。

具体政策，请戳下面链接：

谁将成为新南京人？他们落户更容易了，有些人却......

“买房子送户口”“买房直通名校”……这些生活中司空见惯的房地产广告,今后将被视为违规。

由国家工商总局发布的《房地产广告发布规定》2月1日起施行。规定明确提出,房地产广告必须真实、合法、科学、准确,不得欺骗、误导消费者。房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。

按照规定,房地产广告中的房源信息应当真实,面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积。房地产广告不得含有升值或者投资回报的承诺;不能以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置;不能违反国家有关价格管理的规定。

有些房地产广告会故意模糊学校、医院等配套设施的建设情况。规定对此明确,广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等,如在规划或者建设中,应当在广告中注明。

桥北G42地块，位于南京市浦口区沿江街道，北侧为汇贤路，东侧为星火路，南侧为文景路，西侧至腾旭地块。地块性质为Bb商办混合用地，规划用地面积27595㎡。



2016年10月20日，深耕江北的三大房企明发、弘阳、新城，联合注册成立"南京明弘新房地产开发有限公司"，注册资本1000万，三家房企将联合开发高新G42地块。

这幅商办地块在2016年9月19日，被明发集团以5.5亿元总价收入囊中。从拿地到确认联合开发，用时仅为一个月时间。



据了解，南京明弘新房地产开发有限公司，新城持股比例为30%，明发和弘阳的持股比例暂不确定。该项目将由新城操盘，而南京很少有商办地块进行联合开发的案例。新城也将该地块暂时称为“新城星火路项目”，预计在2017年3季度入市。



G42地块总建筑面积108678㎡，其中地上建筑面积82785㎡，地下建筑面积25893㎡，容积率3.0，建筑密度25.00%，绿地率20%，机动车位1450个，非机动车位2215个。

地块内将打造6栋办公，层数为15层-20层，最高为96.3米。3栋酒店式公寓，层数为16层，高度为77.1米，及5002㎡商业层数为1-3层，最高为14.7米。











备注：

1、时间：为2017年度，截止到1月31日；

2、企业：为主营业务在中国大陆的房地产开发企业；

3、物业属性：以住宅为主的可售型物业；

4、数据来源：亿翰智库、各企业公报等；

5、本榜单为亿翰智库根据各方公开数据专业估算所得。

2017年1月，房企各梯队的门槛值增幅明显，一方面得益于16年市场行情的延续，另一方面归功于推盘量及春节返乡置业需求的增加。其中TOP10业绩门槛值达到95亿，增幅最为明显，同比大幅增长超80%；TOP30的业绩门槛值达到38亿，同比增长46%；而TOP50的门槛值增幅54%。从目前房企的业绩表现来看，可以推断，在2017年市场行情没出现特殊变故的情况下，TOP50的门槛将继续突破300亿。

从房企各梯队门槛值来看，强者恒强趋势将越来越明显，企业要在市场中求生存发展，就必须快速做大做强，获取行业话语权，晋身50强，否则可能有被收并购的风险。政策调控下，市场进入“捺”型下行通道，企业由于对2017年业绩的担忧，紧抓2017年市场行情上半段机会，在春节期间积极加大推盘量，榜首之争在1月份已打响。

三个3000亿级别的房企万科、恒大和碧桂园依旧保持良好的张力，1月份已开启榜首之争，三家房企单月业绩均超过400亿。相比其他企业，房企业绩表现的更为稳定，抵御市场风险能力更强。



保利地产继续稳坐央企老大的位置，1月份销售金额140亿元，仅次于碧桂园、恒大和万科。2017年1月份鲁能进入央企前四，销售金额97亿元，略低于中海的111亿元和华润的102亿元，但属于四家央企中同比增幅最高的企业，同比2016年1月增幅约196%。

由孟祥远工作室整理，内容来源：21世纪经济报道、 亿翰智库、安家江北、新京报、新华社

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