与其限购，不如寻找另一种可能
东叔闻讯
3月25日，上海将举行新闻发布会，由市住房城乡建设委、市工商局、市金融等部门共同参加，重点介绍上海市促进房地产平稳健康发展的相关举措。
之前有关“首套房的认定从严”，“非普通二套房首付比升至70%”，“对非上海户籍人士提高限购门槛”等市场传言将在明天被验证或被打脸。其中“对非上海户籍人士提高限购门槛”这条在近期引起了不小的争议。有观点认为，“限制在上海购买住房，尤其是限制非沪籍人士在沪购房，是昏招。用限购打击买房的外地人，就等于在宣传‘外地人是引起高房价的祸水’。这个观念一旦深入人心，这个地方就死了。”，一向犀利的@布尔费墨甚至用了《没有外地人，上海什么都不是》的标题，一石激起千层浪。
东叔今天抛开是否该限购的争议，换一个角度来考虑像上海这种当量的大都市，除了惯用的一些行政杠杆，基于行业，基于产品，有没有另一种可能，让在上海打拼，冒险，希望扎根的年轻力量，有扎根的可能。大家都买得起的住宅
才是城市扩容的未来
上海，这座汇集“天下英雄好汉”的城市，冒险家的乐园。商家们也似乎都乐意为“英雄人物”打造精品居家。然而，这里却有着太多太多的英雄人物尚未成功，于是“纵有房屋千万所，睡觉只需三尺宽”成了这座大都市里万众同喝的心灵鸡汤——随着目前还在飙升的房价，超小户型低总价逐渐成了市场的新宠儿。
因为超小住宅接地气——地段好，位于市区内的繁华地段，购物便捷，交通顺畅；首付低，低门槛满足了工薪阶层投资的欲望；五脏俱全，让年轻的单身贵族满足了自我空间的需求。
目前，超小住宅的目标客户群，主要有三类人组成：
一类是，首次置业的中等收入的年轻客户群，主要是单身贵族们，他们购买的目的是自住。他们大多是刚出校门、工作几年的年轻人，经济基础薄弱，还款能力有限，但渴望在城市中拥有一个自己的空间，往往那些楼体外立面设计绚丽多彩，社区配套新潮时尚，户内提供全屋精装修甚至配备家具家电的项目，容易引起他们的共鸣。
二类是，二次或多次置业的投资型买家，他们购买的目的是追求回报；一般来说，处于中环线或地铁边缘的高档公寓，租客群多为白领一族或商务人士，容易得到较高的投资回报，因而成为了许多投资者关注的重点，他们期望用较低的投入获得较高的回报。
三类是，外地移民，他们购买的目的是建立一个立足都市的生活平台。“飘一族”是上海这座移民城市的基本元素。他们怀着各种各样的梦想聚集到这里与那些追求生活氛围绚丽多彩的“新生代”相比，他们对住宅的要求首先是为了解决落脚的地方，因而更注重其性价比，显得比较务实，不会为那些炒得天花乱坠的概念所打动。
超小型住宅的出现
是城市文明的产物
在刚刚结束的两会上，李克强总理多次强调绿色发展，住建部副部长陈政高指出，建筑的绿色发展分两方面：第一，建造过程的绿色发展，第二，使用过程的绿色发展。而通过巧妙设计，提高空间利用率，节约用地，就是绿色发展中的重要一环，超小住宅的打造则是其形式之首。
在国际上，早在1929年CIAM（国际现代建筑协会）就把“极小住宅”确定为第二次大会的主题，确立了节约用地，追求环保、生态的原则。这显示出了极小住宅已成为一个世界性的问题，建筑师们所思考、研究的小住宅，不止于规模的小，而更是从理性主义和功能主义的立场出发，对住宅平面重新探讨，提炼出生活中必要的元素，并以此为根据进行设计。
早在1929年CIAM（国际现代建筑协会）
就把“极小住宅”确定为第二次大会的主题
就把“极小住宅”确定为第二次大会的主题
生态理念在超小住宅中运用得最典型的是日本。二战后，日本陷入了大约有420万户住宅短缺的严重困境，同时，建设资金、技术、材料也极端匮乏，为此，日本政府多次颁布了临时性的建筑法规，对住宅面积作了严格的限制。因此，“超小住宅”的建设成为日本战后复兴的必然选择。如今日本东京、名古屋、大阪三大都市圈集中了全国一半还多的人口，一向以拥挤著称，三大都市圈的住房自有率平均为57.9%，也就是说超过四成家庭是在租房居住。日本租房结婚者比例高达67.1%，25至29岁间的家庭拥有自有住房的比例只有11.6%，40岁以下的人群租房居住成为常态。
据世界范围调查：发展中国家自有住房率一般比较高，而西方发达国家自有住房率反而比较低。所以，自有住房率太高反而是经济落后的表现。西方发达国家，它们的自有住房率比较低，最低的只有30%多，多数在40%至60%之间。
对于中国来说，超小住宅是中国城市发展的必然方向——中国以占全球7%的耕地和淡水资源，来支撑全球21%的人口。根据我们中国的国情，我们是世界人口大国，城市的人口密度比较高，我们必须推行促进土地集约使用的住房策略。因此，超小住宅将成为中国的未来住宅市场的主流产品。
节约资源，提高空间利用率，是城市文化的发展方向。
房租回报率高
最稳健的投资
投资超小住宅，投资回报率较高。相对来说，入市门槛较低的超小户型单位，租金回报率高于市场整体水平的同时，往往也会比入市门槛高的大户型单位要理想。有研究数据显示，面积在30平米以下的物业平均租金回报率最高，超过4%，而面积在150平方米以上的物业平均租金回报率最低，不到3.2%。并且超小住宅还具有不限购的优势，在租赁交投活跃的同时，转手也容易。
超小住宅，是个人资产配置中，最稳健的方式。超小住宅房产面积小总价也就相对较低，在购房后即使价格出现小幅度的上调或者下降，购房者的收益和损失都不会太大，关键在房子的使用价值。在房价变动比较敏感的时候，超小住宅投资能够有效的帮助购置者在很大程度上规避房价波动风险，使得置业投资比较稳妥。
上海超小住宅需求亟待解决
景瑞“遇道”巧成行业标兵
“不好意思我们的，小户型已经卖完了”销售人员客气的说到——这是在上海买房过程中，最常见的一幕。
东叔曾经做过这样一个调查发现，如果楼盘开盘在两个月以上，又位于上海还不错的地段，比如靠近中环，那它的小住宅房源，多半已经售空；或者被告知，开盘第一天就售空。一个趋势性的现象是：越靠近市中心，小住宅越少；楼盘单价越高，小住宅越少。或者用更简单的话来说，地段越好的地方，小住宅越少，超小住宅更是难见。
东叔又对比了全国性的几大一线城市又发现，一线城市中，上海小住宅比例最低。与北京、广州、深圳相比，同为一线城市的上海，90平方米以下的中小住宅占比，要明显偏低。同样来自相关数据显示，上海、北京、广州、深圳，去年中小住宅住宅供应量占比分别为21%、47%、32%和55%。这其中，北京以48%的中小住宅供应，与上海形成了鲜明反差。
可见上海是一座对超小住宅的需求，亟待解决的城市。而如今一个叫“遇道”超小户型的项目，进入上海群众的视野：打造建面约20㎡精致户型，约3.6米挑高创意空间，是量身定制可变式家居组合、阳光飘窗、独立整体卫浴、隐藏式收纳等专属设计。位于北中环，有轨交3号线经过。咫尺城市四大副中心之一五角场商圈，附近有同济、复旦、上财等国家重点高校有着庞大租赁需求。
其打造者正是，1993年成立，至今有着23年历史积淀的景瑞集团，其于2013年10月在香港成功上市，在2015年率先完成定制化开发模式转型，创新提出精装定制、户型定制、庭院定制三重定制体系，并将四大产品线落地沪上，开启蜕变之旅。如今正带着香港的超小城市公寓的基因，在上海开始展开了超小住宅入驻上海的计划。以景瑞上市房企50强的实力，以及 22年48盘15000户的经验，“遇道”恰逢其时，可能成为今年上海超小住宅的的典范。
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