为什么住宅产权是70年，而不是100年？故事原来是这样的…

这笔续费，交不交钱，关系我们每个人。...



导读：最近，温州政府部门站出来辟谣：当地没有办理过一起土地证到期付费续期的案例。之前传出的付费续期问题，是媒体与市民的误读。真是如政府所言吗？我们所在的城市，同样也面临着“温州困境”：土地证到期，是否收费续期。为什么我们就不能永久产权？这里藏着一个很大的心机。

温州，是这两天业内谈论的焦点。

据媒体报道，温州市主城区范围内20年期限土地使用证到2017年年底到期的有600多宗，到2019年年底到期的有1700多宗。温州也成为国内首个房屋土地使用证规模化到期的城市。

4月20日，国土资源部、浙江省国土资源厅组成联合调研组赴浙江省温州市调研指导住宅土地使用权20年到期的延长问题。这下事情的动静闹大了。

温州不是先例，但在这个时候却格外触动全国的神经。最早在深圳，1982年后，住宅用地期限是50年，商业是20年。

等到2002年，问题出现了。很多商用物业的土地证到期了。怎么办？





当地政府出台一个地方法规：按照基准地价的35%一次性补交地价。

到2004年，当地政府处理历史遗留问题。规定1995年前的住宅用地，使用权是50年；1995年后的是70年。

70年是法律规定的最长年限。

为什么是70年，不是80年，或者100年？这是哪个领导拍脑袋的结果吗？

有这样一个故事：

1986年，吉林省委副书记王先进被调入北京，出任中国第一任国家土地管理局局长。

有媒体问王局长70年土地使用权的由来，他说：一个人的工作年期，一般为50年，假设从20岁开始，50年后就70岁了，可以够他们一辈子经营，而且可以转让、继承、续期（王局长一定没有考虑长寿的因素）；过去在计划经济体制下，房产产权的一般使用年限就是按50年计算，50年后房产就不能再用了。按照价值来算，用了50年就没什么价值了（现在的房子能用20-30年吗，房子倒了，或又要拆迁了。我们不要过多考虑70年后的事情）。

但到了后来制定法律时，就变成最高年限70年。王局长认为，50年或者70年，甚至100年都没问题，这个数量的问题不大，也没有多大关系，关键是到期以后怎么处理。

按照他当时的想法，如果申请续期，交一定的续期费就可以了。续期费并不是按市场价格再卖一次，而是缴纳一个象征性的二次抵押费用。

这样说来，王局长还是有几分可爱的。当时70年还参照了香港经验。

接下来，我们要讨论的问题是：付费续期的法律依据。

最早的城市房地产管理法规定，到期要重签土地出让合同，依照规定支付土地出让金。也就是要付费续期。

后来出台的《物权法》规定：住宅用地使用权期限，自动续期。

这里并未提到要支付任何费用。

按照新法优于旧法的原则，我们都要听《物权法》的。

换句话说，地方政府收费续期的做法是没有法律依据的。

为什么土地证上的期限会“缩水”？

一般来讲，开发商从拿地到建设销售，周期在两到三年。但有开发商捂地，或转手，拖上了好多年。也有规模大的楼盘，开发商分期开发，你拿到的最新一期房产，土地证上就少了十多年。

比如，北京较早的商品房，有很多30年的。

放眼国内，如果按照1998年”房改“后的商品住宅计算，这些房产到2068年到期。虽说离我们还有52年，但我们的子女也会面临这一问题。

房子最重要的价值，不是地面上的建筑物，而是土地。

我们连土地证的期限，都有问题。这样的房子，如何转让或交易抵押。

有人说，出现这样的“温州困境”，是顶层设计有问题。解决的方法是改顶层设计。有一天，如果我们的住宅，都改成永久居住权后，问题就都不是问题了。

但问题是，我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。因为在产权上就已经明确土地是公有，所以居民和企业获得的土地就只能是所有权，农民获得的是农地的经营权。

这里并不是说公有制的坏话。而是说顶层设计能否微调下，更加符合”中国梦“的精神。

对于“温州困境”，现在给出两条解决办法：一是免费续期。老百姓皆大欢喜。二是费改税。这一补交的土地费，放到以后要收的房产税中。当然，如果没有法律依据，老百姓可以拒交。

理论上讲，我的房子土地证到期，如果是自住，不用续费，依然可以住，没人敢赶你走。所以我们不避恐慌。如果是要转让或抵押，你还是按照规定办。建议各地因地制宜出台细则。

盼望着，盼望着，有一天，我们买的是永久产权的房子。实在不行，我们可以买碧桂园森林城市，永久产权！找我有优惠。

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