南开迎水道2宗地67亿挂牌、楼面价上限4万+，你猜会竞棚改吗？
拍到限价就竞棚改，棚改房定价3万4……...
7月31日，还没从“金茂31.5亿再拿天津东部地块、东丽楼面价卖上2万6”中回过味来，当天晚上8点，南开搞大事儿挂牌2宗宅地……有一种森森地被套路的感觉。
两宗地起始总价共计67亿，价格上限共计74.72亿，拍到限价竞棚改，棚改房定价3万4……
出让土地面积约6万平，规划总建面约15.2万平，住宅占比约75%；
挂牌总价44亿，起始楼面价28947元/㎡，设最高限价66亿，合楼面价上限约43421元/㎡；
拍到最高限价则竞棚改，棚改安置房未来售价34000元/㎡；
将于8月30日9:30摘牌。
津南苑（挂）2017-094号地位于南开大学迎水道校区苑中北路西侧，其四至为：东至规划苑中北路，南至迎水道，西至南开大学迎水道校区教工公寓8-10号楼东侧现状围墙，北至规划王顶堤大街(以挂牌文件附图为准)。
该地块土地用途为城镇住宅、商服、科教，出让土地面积60300.4㎡，规划总建筑面积152000㎡；A-1用地地上建筑面积≤116100㎡，其中居住建面≤115100㎡（含公共设施配置商业服务网点≥900㎡），裙房商业建筑面积≤1000㎡；住宅占比约76%。具体规划指标如下：
另外根据“其他要求”，该地块商业服务业设施用地上不得建设公寓，新建项目须与地铁3号线王顶堤站点充分结合，还要符合绿色建筑、海绵城市等执行标准……
其他要求：
1. A-2用地不得建设公寓；
2. 商业服务业设施（A-2用地）、幼儿园（A-3用地）、110KV变电站（A-4用地）在位置、用地面积不变的前提下，用地边界可依据审定规划方案进行适当调整，然后重新核定用地，重新办理《建设用地规划许可证》；其中110KV变电站为规划预留地，不纳入出让用地，用地位置及范围需征求相关主管部门同意，并积极配合主管部门实施建设；
3. 地铁3号线沿迎水道通过，新建项目须与地铁站点充分结合，规划新建出入口需纳入新建建筑，实施方案征求地铁主管部门同意；
4. 绿色建筑及建筑产业化、海绵城市等有关要求执行相关现行标准；
6. 居住用地容积率大于1.0；
9. 根据南开区政府要求，A1用地公共设施中不小于900㎡商业服务网点建成后，由受让人无偿移交给天津市南开城市建设投资有限公司。
2. 商业服务业设施（A-2用地）、幼儿园（A-3用地）、110KV变电站（A-4用地）在位置、用地面积不变的前提下，用地边界可依据审定规划方案进行适当调整，然后重新核定用地，重新办理《建设用地规划许可证》；其中110KV变电站为规划预留地，不纳入出让用地，用地位置及范围需征求相关主管部门同意，并积极配合主管部门实施建设；
3. 地铁3号线沿迎水道通过，新建项目须与地铁站点充分结合，规划新建出入口需纳入新建建筑，实施方案征求地铁主管部门同意；
4. 绿色建筑及建筑产业化、海绵城市等有关要求执行相关现行标准；
6. 居住用地容积率大于1.0；
9. 根据南开区政府要求，A1用地公共设施中不小于900㎡商业服务网点建成后，由受让人无偿移交给天津市南开城市建设投资有限公司。
该地块挂牌起始价为44亿（不含市政公用基础设施大配套费），起始楼面价28947元/㎡，本次挂牌出让竞买报价设最高限价为66亿，合楼面价上限约43421元/㎡。
当挂牌竞买报价达到最高限价66亿时，不再接受更高报价，转为竞报配建棚户区改造定向安置商品房建筑面积阶段，竞报面积上限10万㎡（不含配套公共服务设施面积）。按照南开区政府要求，未来配建的棚改安置房销售均价为34000元/㎡，有关要求按照竞得人与南开区有关部门签订的《南开大学迎水道校区苑中北路西侧地块（A用地）定向安置商品房回购协议》执行。
津南苑（挂）2017-095号地
出让土地面积近3万平，规划建筑面积6.4万平，其中居住建面约6万平，住宅占比约94%；
挂牌总价23亿，起始楼面价35938元/㎡，设最高限价30.72亿，合楼面价上限约48000元/㎡；
拍到最高限价则竞棚改，棚改安置房未来售价34000元/㎡；
将于9月1日15:00摘牌。
津南苑（挂）2017-095号地位于南开大学迎水道校区苑中北路东侧，其四至为：东至南开大学迎水道校区教工公寓1-7号楼西侧现状围墙，南至迎水道，西至规划苑中北路，北至规划王顶堤大街(以挂牌文件附图为准)。
该地块土地用途为城镇住宅、商服，出让土地面积29427.4㎡，规划建筑面积64000㎡，其中居住建筑面积≤60800㎡（含公共设施配置商业服务网点≥900㎡），裙房商业建筑面积≤3200㎡；建筑密度不大于30%，绿地率不小于40%。
其他要求：
2.绿色建筑及建筑产业化、海绵城市等有关要求执行相关现行标准；
4.居住用地容积率大于1.0；
7.根据南开区政府要求，该地块公共设施中不小于900㎡商业服务网点建成后，由受让人无偿移交给天津市南开城市建设投资有限公司。
4.居住用地容积率大于1.0；
7.根据南开区政府要求，该地块公共设施中不小于900㎡商业服务网点建成后，由受让人无偿移交给天津市南开城市建设投资有限公司。
该地块挂牌起始价为23亿（不含市政公用基础设施大配套费），起始楼面价35938元/㎡，本次挂牌出让竞买报价设最高限价为30.72亿，合楼面价上限约48000元/㎡。
当竞买报价达到最高限价30.72亿时，不再接受更高报价，转为竞报配建棚户区改造定向安置商品房建筑面积阶段，竞报上限5万㎡（不含配套公共服务设施面积），未来配建的棚改安置房销售均价34000元/㎡，有关要求按照竞得人与南开区有关部门签订的《南开大学迎水道校区苑中北路东侧地块（B用地）定向安置商品房回购协议》执行。
▌问天问地问房企：你还抢地不抢地？
这是今年南开区招拍挂市场的第一弹，上一次土地出让是去年11月金地47.4亿斩获的双峰道地块，楼面价近5万，至今仍是天津单价地王。
南开招拍挂土地出让回顾
本次挂牌的两宗地，原址为南开大学迎水道校区，紧邻地铁3号线王顶堤站和王顶堤公交总站，居住环境极为成熟，交通出行也十分便利。
地块周边二手房众多，房龄普遍较长，均价大致在3万-4万；新房项目较近的则为东南方向的天房崇德园，目前无房源在售，预计加推二期洋房和叠拼别墅，价格及时间待定。
按照最高限价来算，两宗地楼面价上限都在4万以上，不过并不会打破由双峰道地块保持的单价记录，但如果不幸拍到限价继续竞棚改，棚改房定价3万4，则拿地成本又该另当别论……目前竞棚改的先例是7月19号首创摘得的红桥地块，总建面约8万㎡，其中2.4万㎡需建棚改房，占比约43%。
地块综合质素不错，颇有“兵家必争之地”的面相。但从下半年以来的几场土拍情形来看，由于市场预期越发不明朗，开发商拿地表现也整体趋于保守，如金茂、万科都是底价或近底价拿的东丽津滨大道和北辰宜兴埠地块，滨海开发区地块和东丽成林道地块也没拍到最高限价……
因此南开这两块地竞争程度如何，还真不好说。也许有抱着“XX虐我千百遍，我待XX如初恋”的心态继续抢抢抢的，也许有力不从心只能以“哔了狗”的心情强势围观的；更不排除有黑马金主突出重围大杀四方的……
你怎么预计咧？欢迎留言讨论。
➤ 7月31日15:00：东丽成林道地块；土拍预告：
➤ 8月11日15:00：武清下朱庄2宗地；
➤ 8月15日10:00：蓟州新城038号地；
➤ 8月16日10:20：滨海中心商务区地块；
➤ 8月25日15:00：津南北闸口05号地；
➤ 8月30日09:30：南开迎水道94号地；
➤ 9月1日15:00：南开迎水道95号地；
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