虹口凉城地价可能拍到10万/㎡，成为今年中国的单价地王么？

开发商目前的拿地逻辑是楼板价是周边精装修售价+2万。...



最近虹口中环内凉城新村挂了一块纯住宅用地，凉城社区073-06地块，以目前土地市场价格畸形的程度，这块地刚一出炉就注定被赋予了今年中国单价地王的使命。该地块出让面积：19959.5㎡，容积率给到了2.75，限高给到了90米。在整个区域来看可以说是地标级的住宅。地上建筑面积总计54888.6㎡，地下经营性车库面积32000㎡。其中地上面积中5%保障房无偿移交给政府、2000㎡的社区行政医疗卫生设施，无偿移交区政府、15%整体持有70年无法转让。相当于有约25%的面积是无法出售的，出让条件比之前周浦顾村还要苛刻。

其实很少人知道的是，这块编号为06的地块周围其实是一个组团。其中14号和15号地块是警备区的保障房项目，限高为60米。08号地块是一个中环内稀缺的低密度住宅地块，容积率1.3，限高24米，未来也是要出让。



该地块实际楼板价会拍到10万/㎡么？楼典认为，完全是有可能的。我们再来看一下它所处在的位置：

1. 首先它是中环内，离内环也不远。
2. 其次周围生活配套已经完全成熟，还在持续升级之中，光商业配套就有大宁久光，虹口龙之梦、大宁中心广场和协信广场。
3. 周围名校环绕，还有军区庇护。
4. 周围的盘金茂府9万多的这批基本算是被抢完的，静安府预计也要开8万左右。而凉城地块的地理位置有可能更好。
5. 19号线已经确定经过该地块，未来6站到达陆家嘴。

这个楼盘的容积率与限高指标很稀缺，对于楼典来说，最好的方案莫过于中间大花园，做纯粹的高层住宅小区，配合到东侧的军队的保障房，未来可以有一个近2万㎡的中央花园，这样的感官无疑是最好的，上海楼典提前做了模型可以让大家感受一下。











但实际上，开发商拿下之后，肯定会追求最高的单价，最大的赠送面积而把整块地铺满叠墅，这样大花园肯定是没有的，只有密密麻麻的4层楼小房子，如下图。



因为这块地限高很高，达到了90米，所以北面会做27层左右的屏风式高层住宅配合沿街的配套设施以及底层商业。又因为容积率比较高，光北面+叠别墅容积率还是用不完的，所以必须在南面再插两根竹竿。（楼典为了栋距的体验插在了东侧，其实插在西侧会对叠墅的采光会比较好。）



反正最终肯定会是这样一个没有美感的方案。但在这个位子，叠墅的价值会更加高。没办法，在地价坐火箭的今天，这也是一个无奈之举。



其实仔细思考一下，开发商对于泗泾、周浦以及顾村拿下地王逻辑是不同的。对于融创来说，它在上海的货值有1000多亿，花一点小钱拿个地王对它其他的优质资产相当于是拉涨停盘，保利地产可能是基于央企整并的关系。而信达，最近起底的文章已经很多了，幕后的逻辑也必然不是人傻钱多。对于金茂来说，它的大宁快卖完了，100多亿的回款必然要有下一个输出的对象。对于民企来说，需要的是生存，有地还有希望，没地就彻底死了。

这个地产罗生门，每个企业不同的出发点造就了上海目前土地市场的浮世绘神奇景象。当然可以确定的是，虹口凉城楼板价真的要破10了，就在今年7月14日。

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