信达泰禾去年72.99亿新江湾地王方案出来了，有密集恐惧症慎入

高能预警。...

当然土地市场的疯狂从去年就开始了，只不过前浪已经被后浪拍倒在沙滩之上。让我们回顾一下上海楼典的这条新闻：信达72.99亿拿下新江湾地王|北中环房价明年破10万，去年11月25日，信达地产砸了72.99亿拿下新江湾城D7地块，49000元/㎡的楼板价，扣除20%保障房与其建安成本后，实际可售住宅楼板价超过63000元/㎡。当时把大家惊呆了。那个时候新江湾很多房子只有4万多。后来当时信达的竞拍对手泰禾加入了这个项目的开发。



泰禾信达采取了一个目前比较常用比较极端的方式，就是把联排的面积做到最大化，剩下的做了7层的小公寓，当然这个项目的独特之处，除了密集物恐惧症的平面图之外，

这个小区的"联排"每一栋楼都是东西朝向的，10个L型成为一组，一户只有百来平米，但却有3层。这样做的好处是，和叠墅相比，每一户在“某一个角度”可以享受到独栋般的感受，每一户都可以有很大的附赠面积，都有近50平米的花园，同时不会显得密度过大。坏处也很明显，采光会有一定的影响。为了提升溢价，D7地块破天荒的舍弃了上海自古以来的坐北朝南格局。



类似的设计在金地的佘山天境也有应用，区别是金地的布局还是追求朝南的面宽。而D7地块把金地的内庭院和朝南面积挖掉了，可以想象成把中间砍掉然后黏在一起



这个项目的限高是24米，容积率是1.125，1.0左右的容积率属于“一步娘炮,两步扯淡"。不能做别墅，全做联排排不下，做公寓又无法提升价值。是为了规避中国的禁墅令而产生的畸形指标。这个现象在赵巷特别明显，赵巷的楼盘容积率都是1.01，在金地天境的大户型大平层产品悲剧之后，大家都开始做迷你的叠墅，在这里不得不佩服中国开发商的机智，因为叠墅“偷面积”的空间很大，溢价高，所以产生了下面这些密密麻麻遮天蔽日但毫无美感没有社区大花园的布局方案。

和黄没做别墅，做了类独栋，然后就变成了项目这副样子↓而同样1.125的指标，新加坡庆隆的新江湾地块采取了截然不同的布局，18栋6层大平层富有韵律的排开，你可以想象这两者日后截然不同的居住体验，当然庆隆项目把户均面积做到了惊人的358㎡，这么大的小区仅有108套，只住三四百个人。



当我们把D5和D7合成到地图上之后，就得到了下面这两种截然不同的画风。

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