7·29土拍预告丨新江湾拍地，下一个地王花落谁家？

小研认为，明日拍卖地块有新江湾第三代国际社区的良好区位属性，且为稀缺的宅地，但地块由于可售体量有限，同样有较高的操作难度，挑战开发商的综合实力。最后这幅地块会花落谁家呢？我们拭目以待！...

各位一定都见识过新江湾信达地王的神级产品规划吧？继信达地王半年后，新江湾此次又将迎来宅地出让。有信达地王的烘托，这块地在7月29日必将掀起新的热浪。

而且，地块也不乏看点，25%的保障房，15%的自持住宅，可售部分仅60%。25%的保障房配置算是今年最严格的要求了。

虽然政府给地块的难度层层升级，但由于此地块的稀缺性，目前仍已陆续有14家房企领取竞买申请书。

小研认为，地块有新江湾第三代国际社区的良好区位属性，且为稀缺的宅地，但地块由于可售体量有限，同样有较高的操作难度，挑战开发商的综合实力。最后这幅地块会花落谁家呢？我们拭目以待。

面对新江湾城国际社区的良好环境，此次以地王压力入市的本次宅地，同小研是怎么点评的呢？



1占据区位、交通利好，先天优势极佳：

• 区位极佳，极度稀缺：大区域上为4大城市副中心之一、浦西中环北抬、规划及生态宜居高地。小区域上略弱于信达地王，但本案周边发展成熟，有众多标杆项目，整体区位佳；
• 自驾、公共交通出行方便：自驾可在20分钟以内直达逸仙、外环、中环及内环高架；公共交通上距3号线淞发路站约800米，在建的10号线国帆路站约600m（预计18年通车）。

2

地块指标比信达地王更苛刻，近40%不可售，众多限制指标抬高了可售部分的成本及限制了地块的发挥空间：

• 本案住宅须至少自持15%比例，且不低于25%的保障性住房建成后，精装无偿移交给政府。可售部分仅60%；
• 限高以及中小套型的限制，约束了地块的可发挥空间。

3

地块北面小环境杂乱，短期内或无法改变：

• 地块北面为码头集装箱堆场，环境脏乱差，且暂无搬迁计划；
• 地块东、西、北均为规划用地，目前尚未动工，政府答疑上说争取与地块建设同步完成，但仍存在一定不可控性。

土地市场

• 土地市场——供应断档。新江湾在05-10年间是高速开发期。步入2010年以后，仅在2012年（新加坡庆隆地块）及2015年（信达地块）有两块地块出让。两块地块目前均未入市，共计有15.5万㎡的可售住宅，是本案以后的主要竞品；

住宅市场

• 住宅市场——无房可售。新江湾仅有盛世御珑湾1个项目有售，其余少量尾盘在售。而盛世御珑湾目前仅剩少量133㎡房源在售。
• 流量与单价表现：盛世御珑湾以小面积获得较好去化，月均去化33套/月，万科翡翠江湾去化23套/月，最新售价分别达到7万元/㎡和10元/㎡；

市场户型

• 市场户型——区域普遍大户型，小户型受追捧。新江湾城的豪宅定位决定了板块供应房源面积均偏大，绝大多数项目以200㎡大平层产品为主。而盛世御珑湾的入市，给板块市场带来转折，虽然其产品力相对偏弱，但凭借较小户型（主力80-133㎡）获得较高价格溢价。
• 而将入市的2地块，信达泰禾·上海院子以100㎡小叠加及高层公寓为主，公寓由于有中小套型指标限制，应该以90㎡以内中小户型为主。而庆隆地块户型以300㎡以上大面积公寓为主。故，信达地块和本案的竞争性更强。

总价接受度

• 总价接受度——总价成长性明显，1400万为敏感总价线。从历年价格成长来看，热点总价增长约200万左右（16年无项目可售，主要为小面积的盛世御珑湾在售，不具参考性）。

泛区域竞争

• 泛区域竞争——北四区崛起，对本案价格起到拉动作用。从泛区域市场竞争来看，北四竞品较多，项目多以改善型3/4房为主。但由于受地域区域限制，与本案客群相差较大，竞争相对较小，但对于本案价格提升具有促进作用。

客户预测

• 客户预测——杨浦区域改善客为主，部分泛区域客。杨浦区供应普遍不足，目前仅东外滩板块有供应，整个区域改善需求强劲。而新江湾作为北上海的生态高地，对周边泛区域客户具有一定吸纳性。

上海市区唯一一块没有被污染的生态板块



仅仅一个新江湾城湿地公园，就是目前世界上最大、功能最全、难度最高、施工质量最好的永久性极限运动公园。只有这里才是可以媲美纽约中央公园的世界级生态住区！古北、碧云之后，上海公认的国际社区



众所周知，上海要建成全球性城市。新江湾板块作为继古北、碧云联洋之后的又一国际社区，已步入第8个发展年头，作为中心区品牌发展商最集中的一个板块，新江湾依靠土地资源的稀缺性、规划利好及高档物业的高溢价收益，一度成为“地王”集中区，在市场上独树一帜。

不仅是地王领地，更是“地王”鼻祖

2009年，当外环拍地才7、8千时，新江湾就拍出了3万的宅地了。去年，上海土地市场相对低调委婉时期，新江湾公寓用地就拍出楼板价6万。所谓：江湾拍地，全城缄默。

 

供应高峰已过，新江湾进入“惜售期”

过去十年，新江湾大牌云集，大平层和别墅供应井喷，是上海市区楼市主场。但到去年底，最多的不是建筑工地，而是装修工地。开发商所剩房源，也是内部珍藏的少许单位，进入惜售期。新江湾一手房市场也寥寥无几。

“报复性补涨”在即

因为众所周知的供应问题，新江湾过去十年房价涨幅，相对平缓，今年上半年，一手商品住宅成交单价平均在5.5万元/平方米。如图所示：

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