摈弃掉房地产广告的浮夸 该如何挖掘价值原点

以前不把敏感词汇当回事，这回可好，分分钟要人命的节奏。...



最近房地产行业宏观调控，先是抑制房价过快上涨，再是规范房地产广告用语，旨在让房地产市场向着正常化发展，房价君也感受到了这股洪荒之力。为了紧跟行业形势，以免误入歧途，房价君最近和粉丝的对话如下：

“你们的研究报告为啥只有数据没有分析，更没有结论？”

“数据很清楚了，您自己看吧！”

“我想知道最近房价跌了没有？”

“数据都有，您自己算算”

“这个算起来好麻烦，要不你帮我计算一下？”

“不好意思，本机构只提供合法数据，不附加计算服务！”

“那现在入手一套房子合适吗？”

“对不起，我只能说最近市场理性了很多。”

“不是，我就是想知道房价到底跌了没有？”

“对不起，本机构不提供任何可能对购房者产生误导的意见和建议！”

“你们到底能不能行……”

“抱歉，如果您没有别的事，我要去删软文了，最近实在没时间！”

实际上，规范市场这件事，无论对于有责任的开发商，还是对有需求的购房者都是一件好事。一方面购房者可以按照真实的宣传去挑选合适的房子，另一方面品质过硬的开发商项目也不用大费周章地在宣传上折腾。规范的宣传用语显然能够规避以前房地产市场的诸多问题，反而能把那些平时高标准、严要求、品质优的项目凸显出来。

在最近几年中，市场既不浮夸，又能取得好业绩的产品已经不多，而别墅市场恰巧就是其中之一。从近几年的楼市成交数据以及分析来看，无论市场怎样变化，调控政策如何，别墅市场的成交价格都在持续上涨，每年都呈现供不应求的局面，被称为北京市场上最稳定的产品类型。

自2006年“禁墅令”颁布以来，容积率1.0以下的住宅用地已不被批，独栋别墅也开始逐渐在市面上消失。据克而瑞北京机构数据统计，2008年以来，北京供应的独栋别墅不断下滑，在2013年更是大幅度下跌，近年来供应一直在200—300套间徘徊。今年前8个月，独栋别墅的供需比跌至0.4。市场供需的大幅度失衡，预示着库存量的衰减，以及价格走势的高企。



据统计，2008年至今，北京独栋别墅套均价已经达到了1800万，不到十年时间上涨了1000多万，这种成长空间也只能出现在独栋别墅市场。据不完全统计，今年以来北京单套总价超过5000万的品质宅邸共签约105套，其中近半数皆为独栋别墅。

据克而瑞北京机构数据统计，在北京今年成交的独栋别墅中，多数成交在六环外昌平、顺义、密云等区域，在去除掉这些项目之后，五环、六环周边的城市独栋别墅在整个北京不过十余个项目，在售的独栋产品不过500多套。

以今年独栋别墅成交最旺盛的昌平区为例，区域内5环周边的独栋别墅项目有北京壹号庄园、滟澜新宸、长河玉墅等几个项目，供应量为262套。而且值得注意的是，这其中靠近温榆河中央别墅区，有着良好生态资源和相应配套的独栋项目就更为少见，北京壹号庄园算是其一。

引人关注的是，因为纯独栋别墅很少，市场上供不应求的局面越发严重，所以为满足有独栋别墅居住需求的客户，近年来不少开发项目，取巧地采用“拉高排低”的方法制造出了许多类独栋别墅产品。这样一来，不仅造成了别墅市场独栋产品鱼目混珠的状况，也使一些有需求的客户错失了真正的独栋别墅。而且，自2015年开始，政府已经严禁住宅用地规划指标的“拉高排低”，所以纯粹、均质的独栋别墅社区将在不远的未来淡出市场。

尤其值得注意的是，现在市面上真正的独栋别墅几乎都是拿地较早、容积率较低的项目，这些项目通常有着市面上不常见的前二后三式布局，动辄占地数亩，私属空间十数亩，更不是现在市场上别墅项目所谓的“独门独院”所能尽述。



以北京壹号庄园为例，整个项目采用庄园式占地规模，每户人家都可享有项目赠送的花园空间，这边烧烤，孩童可以在不远处嬉戏。整个独栋项目更是采用前二后三式布局，为真正懂得独栋别墅的人士而建。而且项目还有一大优势是其他独栋产品不能比拟的，所有独栋别墅全部现房全成品交付！



独栋别墅的价值更在于其营造出的生活方式，所有住宅物业中能够享有属于自己的土地、花园、车库，以及宽敞的室内空间的，只有独栋别墅。

融创集团旗下的高端产品系北京壹号庄园，显然就是这种打造与众不同生活方式的匠心之作，项目位于北五环，被3000亩的拉斐特城堡酒店及东侧3.14平方公里的未来科技城滨河森林公园所环抱，周边绿树环绕；社区内种植的主乔木高度都在10米以上，打造“将建筑隐藏在自然里”的整体效果，是北京少有的建在城市风景里的纯独栋庄园别墅社区。



此外，项目还紧邻2000亿战略投资的未来科技城，已经有中国海洋石油总公司、国家电网公司等24家央企入驻园区，加之项目的纯独栋品质，全成品交付，从择址考量、圈层选择、产品规制的全维度雕琢，不惜成本，划定独栋墅区藩篱。



全面调控的周期已经来临，有些敏感词汇需要规避甚至弃之不用，但是有价值的物业就算不用浮华的词汇宣传，依然值得关注，具备更高居住形态、且将仅存于市场的独栋别墅显然就是这种物业类型。

也因此，请少一些宣传的浮夸，从产品定位及设计的源头用心去做，才是真正的践行供给侧改革，才是真正的价值原点。

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