3个信号透露上海购房“门缝”越开越大 但还没到最好的时机

当下的购房者，出不出手心里都有点没底。...



最近，“限购”成为全民讨论话题。截至目前，上海的楼市政策还未发生变化。不过周边城市政策都在逐步收紧。当下的购房者，出不出手心里都有点没底。今天，我们来关注一下近期上海市场的一些最新动态，做到心中有数。

作为最先执行“认房又认贷”楼市调控政策的一线城市，上海楼市3月份新房的成交量预计只有80-90万方。2月份二手房成交量更是跌破1万套。历史上，上海的楼市仅在2012年2月出现过交易量不足万套的情况。

交易量的急剧萎缩，使得新房、二手房的价格都有微降。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，现在还不能说是买房的最佳时间窗口，只能说适合买房的“门缝”越开越大。下半年或许会出现更好的购买时机。

各位看官明白了吗，从2016年11月底上海推出认房又认贷的调控政策起，到房价下调，出现购买窗口，大概是一年的时间。从调控政策推出开始半年内，房价大概率会出现松动。房价跌点儿就赶紧买吧，这是多么痛的领悟！

阴雨的上海，昔日热闹的房产中介门前，门可罗雀。驻足观看一套二手房信息，店员马上出门招徕。“最近都没有二手房放出来，看中了哪套您得赶紧下手。”店员道。

当询问附近一处新楼盘的预售情况，店员和盘托出：“我听说现在各个区的政府对新楼盘都有个指导价格。这个楼盘大概指导价格9万左右，但开发商估计不肯，因为是是当年的地王，预期价格肯定10万以上的。也是开发商内部关系卖一些，好像实际卖出来的大概11万／平米左右。”

店员的说法部分印证了上海一手房的情况。目前，开发商在申请预售证的时候，会有一个政府参考价格，大概是区域内新房的平均价格。如果开发商报价明显高于这个参考价格，是不被允许开盘的。

“但开发商的资金成本很高。过个半年、一年，如果还不让开盘，开发商也只能降低预期，降低价格了。” 上海中原地产市场分析师卢文曦认为。

他指出，3月过去大半，直到上周交易量才有比较明显增加，但是从绝对量来看，仍只有正常流量的8成，显然和“小阳春”格局不匹配。即便当前市场有向好发展，但也不能过于乐观。

2017年2月，上海市二手房共计成交1.08万套，环比下跌2.12%，同比下跌58.43%；其中二手住宅成交0.94万套，环比上涨3.34%，同比下跌51.50%。今年前两个月，上海总计成交二手房2.19万套，是2012年以来同期最低点。受限购政策的影响，作为改善型需求的一种，学区房也不再是昔日的“明星”。

学区房甚至成了敏感词。一位不愿透露姓名的地产分析师指出，通常每年的3、4月份都是上海各个重点小学公布对口学区的时候。也是学区房购销两旺的黄金时间。一般学区房会比周边不是学区的房子，挂牌价至少高15%左右。

但今年不同，限购把绝大多数有改善型需求的购房者挡在了门外。使得学区房的价格与去年下半年价格基本持平。即便有些房源试图借助3、4月份传统学区房交易潮把价格挂高，但最后结果是没人理没人看。

上述分析人士认为，除了人们观念转变，有私立学校等更多选择外，可能还有一部分原因是学区房需求被提前透支了。

“比如结婚时买房就已经考虑了学区的因素等等。”该人士称。

值得注意的是，从2月15日到3月15日的一个月之内，上海先后中止了郊区两幅土地的出让。这两幅地块分别位于市郊松江和青浦。

分析人士指出，不排除会加入新的内容，增加开发难度，以防土地价格出现反弹从而调高市场预期。一个多月以来，上海已经中止了5幅地块的出让。

3月20日晚，上海市规划和国土资源局（简称“上海市规土局”）官网发布公告称，因临港芦潮港社区C0204地块、临港芦潮港社区E0602地块、奉贤区奉城镇57-05区域地块等3幅地块的交易资金来源审核工作尚未完成，将继续进行审核，现中止这3幅地块的出让活动。

如此一来，原定于3月28、29日拍卖的7幅住宅地块减少了3幅，还有长兴岛1幅、松江小昆山3幅土地按原计划出让。公开信息显示，目前小昆山3幅宅地已经有14家房企报名，最低起拍价1.8万元/平方米。

此前的2月15日，上海市规土局根据规划调整要求，终止松江区小昆山镇SJS40001单元19-02号住宅地块出让；3月15日，根据出让人要求，中止青浦区徐泾镇西虹桥徐南路北侧07-04商办地块的出让。

上海楼市在2月、3月成交呈低迷之势。上海中原地产统计显示，2月上海新建商品住宅成交面积仅36.3万平方米，环比减少6.7%，同比下滑49.1%。从春节后市场情况来看，以往2-3周可以达到正常流量的7-8成，但今年只有5成；二手房市场似乎更为清淡，节后来客量虽然有所增加，但是和去年同期相比减少大约4成。

近期上海周边市场行情暗涌，引发调控升级。继年前的花桥、昆山、苏州出台限购政策，嘉善也于近期推出限购加码政策，因此上海对于土地放量也保持了谨慎态度。

  乐居综合中国证券报-中证网、21世纪经济报道

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