EB-5高级解析经济分析报告

EB-5高阶知识：解析经济分析报告，有点深哦。...

“高性价比、高含金量，无学历、语言、经商背景要求，一人申请，全家获批，子女优先就读美国名校”的EB-5投资移民近年来大受欢迎，已经成为当前中国高净值人群为子女教育和未来规划而首选的移民途径。申请人只须在区域中心EB-5项目投资50万美元，直接或间接创造10个就业机会，就可获发二年期的有条件绿卡。二年期满前90天内，若该项投资行为及所创造的就业机会仍存在，则投资者可申请条件解除，成为永久居民。

经济分析报告，是EB-5文件中，最为难懂的一部分。今天我们就来啃这块硬骨头，希望能够帮助业内朋友以及EB-5投资者。作为区域中心项目来讲，移民局是认可使用合理经济模型来计算间接和衍生就业的，这也是区域中心项目和所谓“直投项目”的最大区别，目前最流行（移民局接受程度较高）的两种经济模型分别是RIMS

II和IMPLAN，RIMSII基本上使用率更高一些，RIMSII相对于IMPLAN的最大特点是“数字对投资人更有利”（实话），经济报告由专业经济学家制作。

经济报告基于项目方的商业计划书撰写，并不能代表项目已经获得移民局批准。



RIMSII和IMPLAN，都是通过计算项目投入和收益产生的经济影响从而计算就业数量，比如，采购产生的经济影响是间接影响，员工在当地购物产生的经济影响是衍生影响。计算经济或就业影响都是以100万美元为单位（即每100万投入或收益产生的就业数量），从数据库提取不同区域的经济数据并加以分析。

EB5经济分析报告，大体分为：执行摘要（总体介绍）、相关专业词汇解析、就业创造计算方式、总结等几个部分。下面以养老社区项目为例解读。

一．

执行摘要：

主要内容为文字总结，包括项目计划概述和花费、产出概况。对项目做一个简短的整体介绍，总共可以创造的就业数，以及对涉及的各行业产生的经济影响，最终由一个就业创造总结表格结尾。




（表一）

二．

专业词汇解析部分

1. 行业代码：

项目开发／运营所涉及的行业及其代码，NAICS是北美工业分类体系代码，例如：NAICS

2362代表非居住建筑施工，NAICS 6233代表养老社区等。



（表二）

报告会对每个行业进行详细说明，以求让移民局理解为什么使用这些代码，房地产项目基本会涉及前6个内容，如表二。

2.

数据采集区域：

定义项目所在地数据采集的区域。

报告会对区域目前经济和人口情况做一个介绍，这里很容易理解。

3.

项目对当地家庭收入、采购产品需求等指数的影响。









（表三）

项目在此地增加的家庭收入为926万美元，收入的增加可以刺激消费从而产生衍生影响。项目需要采购产品，产生的经济影响（即output输出）也在上表中，即间接经济影响，数据由RIMS

II模型计算得出。

三．

计算就业和经济影响：

就业和家庭收入的增加会在建设和运营2个方面产生影响。

1.

建设过程中的花费（投入）：

报告基于区域中心（或项目方）有关预计建筑时间表和花费表为基础，首先我们会看到项目花费总结表。



其中购买土地并不产生就业。建筑花费（即我们经常提到的建筑硬成本）为1101万美元，需要注意的是RIMS

II放大系数，数据来源于2010年，假定项目花费数据来源为2014年12月，那么需要将花费按照通货紧缩换算成2010年美金价值。




运营收入按照运营27个月的数字来计算，基本上在第一个投资人申请829时间点前，比较合理，7.891百万按照2010年美元计算为6.983百万。

2.

RIMS II最终需求和就业放大系数：

假设项目地点为PASCO，在此地区的RIMS

II（数据库数据）各放大系数为上表，包括两个部分：最终需求（Final

Demand）和直接影响（Direct Effect），我们看到建筑的就业放大系数为18.7838，按照上面计算的建筑硬成本花费9.577百万美元（如文章开头所指，放大系数是按照每百万美元产生的就业计算）计算出总共的就业增加为9.577*18.7838=179.9个就业，其中包含“直接就业”和间接就业。

假设本项目建筑周期为15个月，“直接就业”不符合计算要求（移民局规定就业需要维持2年以上），那么这里我们还要减去直接就业。RIMS

II放大系数包括直接影响，如上表后半部分（截取为下图）。



直接就业比例1.9385，即1个直接就业可以产生0.9385个间接就业，0.9385/1.9385（得出放大系数中间接所占比

例）*18.7838＝9.0939为间接就业放大系数，9.577百万＊9.0939=87.1，即此项目建筑硬成本产生就业人数。即全文表一中的内

容，皆为间接就业。注：经济学家认为间接就业按照EB5目的为永久就业。



同样的方式计算出FF&E和A&E的就业人数，同样的“直接就业”都不与计算。



比较特别的是运营收入产生的就业，上面提到运营收入按照27个月计算，那么这里的“直接就业”是移民局接受的，那么养老院6.983百万＊27.0173=188.7个就业都可以计算，其中直接就业放大系数为1.5727，计算出直接就业为120，间接则为68.7，都是移民局可以接受

的EB5合格就业。（直接就业计算公式：1/1.5727*188.7=120）



3.

项目产生的输出（经济影响）和家庭收入增加值：

通过RIMS

II模型可以显示出，建筑硬成本、软成本、收益对所有涉及行业的影响，如图表，从而还可以得出，每个新增就业对这些行业的影响，如下图1和2。输出（Output）可以理解为采购需求。

每个新增就业，能带来12.2万美元经济影响，增加家庭收入3.61万美元，如下表：



同样的方式可以由RIMS

II模型显示出，FF&E和A&E所产生的经济影响和增加的家庭收入，就不赘述了。就业计算结果总结在上文“表一”。

四．总结

这里会对报告再次做一个总体总结，有的报告会对RIMS

II做个简短介绍，后面会加一些有关内容的附件，例如当地就业情况、报告出品人履历等等。

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