【地产K线】罗康瑞卖重庆烂尾楼疑云

伪“轻资产”策略？剩余投资组合里有什么？...





瑞安集团董事长 罗康瑞

不断升级的家产争夺风波，似乎并没有影响罗康瑞做生意。虽然，他表示已有一个多月没有见过母亲，也联系不上。

他是香港老牌地产商鹰君集团创始人罗鹰石的第四子，瑞安房地产（0272.HK）和瑞安建业（0983.HK）两间上市公司董事局主席。

几天前，瑞安房地产发布公告，要将重庆瑞安天地合作投资组合的79.2%股权以41.33亿转让给万科（02202）。转让完成后，瑞安房地产继续持有19.8%权益，重庆渝中将持有1%权益。

时间回溯到2003年，瑞房拿下了这个重庆天地的旧改项目，希望建设一个庞大城市综合体，其中468米的超高层嘉陵帆影被称为“西部第一高楼”。重庆天地包括了58万平方米住宅用地、454万平方米商业用地和38.6万平方米商业综合体地块。

但在2013年，它因资金问题突然停工，转手传闻四起。最终，罗康瑞选择万科作为接盘侠。

在这宗收购案例中，地产K线至少发现两个疑点。

疑点一:这边交易是否能算作“轻资产”战略。瑞安房地产认为，“本交易符合集团采取的轻资产策略。”

在地产界的轻资产模式里有一个共同点，即使项目股权转让出去，项目还是由原企业运营，品牌也是原企业的。

目前，商业地产领域已经形成了三种主流的轻资产运行模式。第一种以运营商为核心，投资机构作为财务投资人的类资管模式，典型者如万达商业地产实施的轻资产模式；第二种以投资机构为核心，运营机构作为受托管理人的基金模式，以西蒙、铁狮门等为代表；第三种是集运营与投资为一体，运营机构同时作为投资管理人，打通投资建设、运营管理与投资整条产业链的凯德模式。”

此外，万科、远洋、保利、绿城、龙湖等房地产企业都相继向轻资产战略转型。以花样年为代表的“彩生活模式”、绿城为代表的代建模式、

此番瑞安房地产转让合作投资组79.2%权益给万科，到底未来这个项目是打万科品牌，还是打瑞安旗下产品线的品牌，公告里没有细说。

通过这一出售，瑞安房地产不仅可以甩手烂尾14年的项目，获得16 .99亿元的纯收益，摆脱其高负债风险；通过持有剩余19.8%股权，可借万科品牌运营获得后续项目的分红收益。

第二个疑点是，瑞安出售的仅为重庆瑞安天地的合作投资组合之权益，而不涉及剩余投资组合之权益。

合作投资组合是指位于重庆天地的一组未开发地块，地上总建筑面积为87.08万平方米，以及一项位于重庆天地第B11-2/3号地块的在建工程，地上总建筑面积为38.84万平方米。交割后，合作投资组合的业绩将不再入账瑞安房地产的财务报表。

但剩余投资组合还是由瑞安旗下的桥雄有限公司持有99%，重庆渝中持有1%，剩余投资组合的财务业绩继续入账瑞安房地产的财务报表，与万科没有关系。

这个剩余投资组合是什么？

公告显示，剩余投资组合是指瑞安房地产所持有且不受限于该协议项下拟进行的转让权益出售之财产组合。这段文字很艰涩难懂，看不出剩余投资组合里是什么？

但有一点可以看到，罗康瑞决心将瑞安房地产负债比率降至约50%至55%，通过出售资产降低负债率是大概率事件。瑞康房地产旗下的资产还有许多，继出售瑞安上海企业天地、上海瑞虹新城、重庆天地后，不知道罗康瑞下一步准备卖哪个？

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