曹舟南：把三四线城市空间腾挪给代建

扩张前夕，绿城中国祭出“大补汤”：低负债、混改、合伙人……...





文/乐居财经 李艳艳

“为什么此时此刻我们的负债率控制得这么低，我个人始终认为，在行业不确定或者行业调控的阶段，最好的办法就是控制负债率。当市场出现机会的时候，你才有腾挪空间。当市场表现非常好，所有东西都可以往上推，往上压，这是基本规律。”

3月29日下午，香港，绿城中国控股有限公司（03900.HK）召开2017全年业绩发布会。公司执行董事兼行政总裁曹舟南、执行董事兼执行总裁李青岸、副总裁杜平以及首席财务官冯征共同亮相业绩会并接受媒体采访。

同日早间，绿城中国发布2017年全年业绩公告。年报显示，2017年绿城共取得合同销售总额1463亿元，同比增长28.4%。取得收入为419.5亿元，同比增长44.8%。除税前利润为63.9亿元，同比增长70.5%；净利润为26.11亿元，同比增长20.2%。

业绩会现场，曹舟南关于负债的一席谈，显然对绿城过去一年的资金流动水平非常满意。财报显示，得益于有效的金融手段，去年一年绿城净资产负债率为46.4%，较前一年的58.1%有所改善。现金及银行余额达359.8亿元，创历史峰值。

如此低的负债率水平在业内同样归于翘楚。控制负债率的举措不仅点亮了绿城的年度财报，优化其财务结构，更为其进一步扩张提供机会。

不止资产结构，在动辄以规模论短长的业绩主场，混改、代建、合伙人机制皆成话题，并与其负债水平的热度并驾齐驱，构筑出这家千亿房企过去、现在及未来的关键动向。

绿城的“扩张”节奏首先体现在土储上。去年全年，公司共新增37幅地块，总建筑面积约859万平方米，较2016年增长276%。值得一提的是，绿城在去年新增项目数量远超于此前三年新获取项目数量总和。

曹舟南在发布会上透露，绿城近期召开了项目运营分析会及投资战略分析会，重点研究全国各地市场，并称“绿城中国去年年底拿的项目投资布局非常好”。曹舟南认为，所谓的一二线城市、三四线城市全是伪命题，中国目前投房地产最好的城市，自己另有排位。

这在其公司大本营——杭州的拿地策略中可见端倪。作为浙江本土企业，绿城曾在杭州创下“十年销冠两三百亿”的销售成绩，但在去年选择退出杭州市场，原因在于地价不合理。用曹舟南的话说，“杭州作为房地产投资市场来讲，仅在中流水平，赚不到钱，风险太高。”

与大多数规模导向型房企所追求的“大鱼吃小鱼”收并购拿地方式不同，绿城中国由于其特殊的国企股东及复杂的混改背景，实际并购条件很难。曹舟南坦言，去年绿城中国做过两项比较大的并购工作，真正落地的只有阳光城收购浙江中大的项目，其他混改并购均已夭折。

关于绿城的收并购条件，曹舟南总结经验称，第一，“在建工程我们一点兴趣都没有”；第二，“被并购的项目或者企业出现问题（不要）”；第三，“并购一定是要财务、法务必须透明。”

“并购真的是非常好的轻快的低成本扩张的好路径，但是真正的并购实施起来挺不容易的。”业绩会现场，曹舟南并不吝啬其对于收并购的推崇意向。不过，随后他又改变话风。“我相信随着内地房地产市场的调控加紧，后来的并购会越来越多。”最新年报显示，2017年绿城代建轻资产业绩达到430亿元，占总合同销售金额的29%，且较前一年同比增长138%。2018年，绿城预计整体可售面积约为1211万平方米，整体可售金额达2351亿元。其中，代建项目预计可售面积约570万平方米，可售金额约人民币778亿元。

可以说，代建项目几乎占据绿城可售储备的半壁江山。正如曹舟南所言，公司截至目前总体可售储备已达8550亿，其中投资项目为4230亿，代建为4250亿的水平。

这就涉及到一个值得玩味的数字现象：绿城代建项目面积占比达到46%，但销售金额占比只有29%。为何会有如此差距？曹舟南称，这源自绿城对代建业务的城市布局结构。

“绿城中国新增土地里，86%布局在一二线城市。为什么会这样做？因为我要把三四线城市空间腾挪给代建。”曹舟南如是回应。除却战略考虑，另一影响因素即为“价格”：三四线城市（销售）价格跟一二线城市比，起码相差比较大的等级位，甚至相差1倍。

“一二线城市、三四线城市项目分布结构决定房企未来。尽管我们重点布局一二线城市，但也十分关注流动性、负债率。我们现在甚至在布局调控的二线城市和强三线也会做一些流动性补充。”他随即强调，“这是流动性补充，不是战略性布局。”

关于2018年投资趋向，曹舟南称，现在会重点布局一二线城市，下一步投资重点不变。“也就赌这一年半到两年。”而就三四线城市而言，“体量小的二三十万方短频快，快进快撤，如果不被政策踩住尾巴是可以的。流动性好，毛利也不低，就这个概念。”

财报显示，绿城在2017年重点布局了北京、上海、广州三大一线城市，深耕杭州、南京、无锡、宁波等地区，进入重庆、成都、西安、武汉等重点城市，并布局了嘉兴、南通、义乌等三四线城市，共计新增37个项目，平均楼面价10898元/平米。“现在钱一大把，只要符合投资门槛和准入条件的就OK，满足你。”谈及激励机制时，曹舟南放出豪言。此次业绩会上，“事业合伙人机制”成为绿城高管的重点话题。

李青岸表示，绿城将基于当前发展阶段统筹经营战略、组织战略、盈利能力等实际情况，建立事业合伙人的长效激励机制，员工与公司共担风险、共创价值、共享收益。2017年12月27日，公司曾向五位执行董事及38位高管授出股权1亿股，目前期权计划已经落位。

李青岸透露，接下来还将开展管理层持股计划。地产K线获悉，绿城将在今年选拔一批高管层和基干队伍，认购公司部分股份进行持股计划。

同时，绿城计划从2018年开始，推行以公司价值创造为前提的发展成果共享计划，以城市公司净资产收益率考核（EVA）。目前已成立7个城市公司，都已正常运作。此外，新的业务板块上市员工持股、创新业务经营团队持股等为特征的持股计划也在同步进行。

如此诱人的激励“蛋糕”背后，藏着绿城的扩张野心。

业绩会现场，曹舟南表示，绿城中国目前正在打造“十大战区”及“五大子集团”。“十大战区”即北京、上海、济南、西南、武汉、华南、杭州、杨柳郡、雄安城市运营公司等十个区域公司。“五大子集团”则为轻资产公司，意在打造纵深。

他还表示，除却大家熟知的绿城中国代建集团之外，公司将于近期宣布成立以绿城中国4S为主体的绿色科技集团。

据称，这是绿城的第二大轻资产公司，主营业务构成“围绕维保、维修、换新、二次装修等等展开”。“绿城房屋科技集团组建三年，营业规模肯定超过200亿。预计今年合同肯定超过10亿以上，现在订单已经来不及做。”

据其披露，此外三个轻资产公司分别为绿城生活集团、杨柳郡集团及雄安公司。绿城会把医疗集团、教育集团并购到绿城生活集团。

“假设绿城中国的利润总额到150亿，50亿是由轻资产固定收益构成的，另外100亿是浮动收益，就是靠房地产投资、拿地、开发挣钱，这是我的战略目标。”曹舟南说，他接下来的工作重点是，把未来绿城中国的利润固化收益确定下来。

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