【地产K线】正荣地产赴港IPO记

姚振华兄弟前来助攻，欧宗荣身价超100亿。...





敲钟的时刻，离欧宗荣越来越近了。

12月28日，正荣地产（06158.HK）更新招股书，将面向全球发售10亿股股份，招股价在3.4-4.08港元，将于1月16日正式登陆香港，总募资金额在37.4亿港元至47亿港元。

在万科股权大战中声名鹊起的姚振华，凭旗下的香港宝信资产管理成为正荣引入的第一位基石投资者，按发售价认购7.5亿港元股份，持股比例在4.5%-5.5%之间。香港宝信为中国金洋（01282.HK）的全资子公司，从事投资控股和证券投资。他的前两大股东分别为姚建辉（48.79%）和前海人寿（19.05%）。姚建辉为姚振华的胞弟。

全球发售完成后，欧宗荣和他的两个儿子欧国伟和欧国强，欧氏父子将拥有正荣全部已发行股本71.25%的投票权。其中，欧宗荣的股份为60.38%。按照香港宝信入股的股价来计算，欧宗荣的身家在100亿到120亿港元之间。

在过去三年，正荣是中国成长最快的中型房企之一，也是销售额30强房企中唯一一家没有上市的。截至2017年11月初，正荣拥有1150万平米建筑面积的土地储备，分布在17个城市，其合约销售额已经达到690亿元。文/乐居 陈海保

登陆资本市场，53岁的欧宗荣姗姗来迟。

9月26日晚，这位福建富商正式向港交所提交了正荣地产集团有限公司（简称“正荣地产”）的IPO申请，融资金额待定。它是中国30强房企中唯一一家尚未踏入资本市场的公司。

他的胞弟欧宗洪捷足先登，旗下的融信中国（03301.HK）于2016年在香港上市，而欧家的大哥欧宗金是福建当地知名财团欧氏投资集团掌门人。一门三富豪，在当今的中国商界并不多见。

令市场侧目的是，欧宗荣在治理公司上游刃有余，包括处理两位儿子的持股比例，如何将少东家与肱骨之臣搭配，做了一番精心的设计。他甚至甘愿让出正荣地产的董事长之位，委与老臣黄仙枝。

在这份长达826页的正荣地产招股说明书里，无不彰显出欧宗荣的高情商与精湛的驭人之术。就在上市前夜，他将正荣地产5%原始股平价转让给他的好友刘平山，为两位富商之间未来的深度合作留下了想象空间。

这次正荣地产IPO，可谓是欧宗荣为人处世哲学的全面写照。

一位工地学徒的励志史

像很多中国第一代富豪，欧宗荣的财富王国是靠自己打拼而来。他在1964年1月生于福建省莆田市东侨镇汀塘村，但江西却是他发家的福地。

他16岁远赴江西的建筑工地打工学徒，此后成为施工队负责人，主要承接路桥工程。直到1996年，因为政府欠下工程款，用土地抵款，欧宗荣在江西宜春获取了人生第一块地皮，由此进入房地产领域。两年后，正荣集团正式创立。

当时，沿海一线城市的房地产刚刚起步，欧宗荣投入1亿多元，在江西省宜春市的郊外筑路造地，建成至今一直被当地人民引以为豪的“赣西第一街”。紧接着，欧宗荣参与旧城改造，储备了1000多亩土地，兴建了2条街道，其中一条还被当地政府命名为“正荣街”。

就在那时，欧宗荣决定了后10年的战略大转变，正荣集团从过去单纯承建路桥、市政工程的企业，转变为一个以房地产开发和基础设施投资为主业的综合性企业。2013年正荣地产开启全国化布局，2016年将总部搬至上海。

克而瑞数据显示，正荣地产在2014年至2016年的合约销售额分别为169亿、306亿和490亿元，排名从2014年的42位提升到25名左右。截至2017年上半年，正荣地产进入了15个城市，主要分布在长江三角洲、中西部、环渤海、海峡西岸四大地区，拥有68个开发项目，总建筑面积达1120万平方米的土地储备。

截至2017年年中，正荣地产的资产负债率为81%——融创、碧桂园与恒大集团为92%、85%和89%，有息负债总额大约在350亿元。截至2017年7月底，正荣还有138亿元负债需要在一年内偿还，163亿元在第二年偿还，52亿元需在三到五年偿还。

回溯历史，可以看到当时初中尚未念完的欧宗荣，对知识十分渴望。在31岁那年，他通过远程教育教育在福州大学完成企业管理专科教育，于2011年和2014年分别取得大连理工本科和北京大学博士学位。

这种对高学历或名校的追求，直接影响到他的两个儿子，欧国强和欧国伟分别于2005年、2010年毕业于北京大学和上海交通大学。这些是培养中国政商界精英的摇篮。

“内阁”里的少东家与老臣

除了正荣地产的业绩之外，令欧宗荣另一个引以为傲的是完善的公司治理结构。

他称自己打造了一支专业的管理团队。在2012年，欧宗荣把管理权交给了黄仙枝及其管理团队，自自己仅担任高级顾问。从此次IPO招股说明书上看，正荣地产董事会董事长一职由49岁的黄仙枝担任，另一名执行董事为林朝阳，也跟随他18年了。

但这并不意味着这个家族企业完全放权于职业经理人。欧宗荣让他的两位儿子欧国强和欧国伟，同时担任正荣地产非执行董事。在中国民营地产商里，欧宗荣的二代接班计划有条不紊地进行，先让他们在职业经理人领导下边学边干。自2012年起，欧国强就担任正荣集团董事，也是福州市第十四届人大代表；欧国伟甚至在大学没毕业时就成为南昌置业的人力资源总监，毕业一年后就成为总经理。

在正荣地产IPO之前，欧宗荣给两位儿子进行了一些列股权安排，主要的持股平台是上海荣津投资管理合伙企业（有限合伙）（简称“上海荣津”）。

上海荣津成立于2015年11月30日，注册资本700万元，由欧国强、福建泽兴、福建广运、上海东昀发起，持股1%的欧国强对其有控制权；两日后，欧国强和盛伟商业设立上海荣朔投资管理合伙企业（有限合伙），注册资本500万元，其中持股99%的盛伟商业由欧国伟全资持有。

带着欧宗荣安排接班使命的上海荣津，是专为投资正荣地产控股股份有限公司（简称“正荣地产控股”）而设立的。正荣地产控股成立于2015年7月22日，注册资本26.37亿元，法定代表人是林朝阳，由正荣集团有限公司（简称“正荣集团”）和上海荣津各持81.5362%和18.4638%，对外投资了14家企业。

欧宗荣刻意在公司内去“家族化”。成立于1994年的正荣集团由欧宗荣和欧国强各持股91.9%和8.1%。在2016年7月18日，其法定代表人由欧国强变成黄仙枝。

正荣地产控股是这次正荣地产上市的旗舰企业，欧国强曾在江西房地产、南昌置业、莆田置业等公司持有的股权，在2015年陆续将股份转让给正荣地产控股。当年11月，正荣集团将34家子公司注入正荣地产，此后正荣地产经历了总共6次公司架构重组。

根据招股说明书，截至2017年6月10日，在正荣地产控股的持股比例中，欧国强占股约6.8%，欧国伟占股约7.6%。当时正荣地产控股的注册资本增至34.5亿元。

如何拿捏两个儿子的持股比例，欧宗荣很有技巧。他让没有在正荣集团里持股的小儿子欧国伟，却在正荣地产控股的持股比例稍高于哥哥。当然，这仅仅是在2017年8月25日之前。

好基友刘平山助力

正荣地产控股要实现在香港整体上市，它必须要选择注册离岸公司曲线上市。这也是典型的离岸VTE模式。彼时，欧宗荣将一位老乡作为正荣地产上市的基石投资者。

在2017年6月12日，正荣集团设立福州丰泽威，尔后，丰泽威先后于6月15日和6月16日成立福州华策和福州骏泰。6月23日，这两间公司分别从上海荣津和正荣集团手上收购正荣地产控股18.46%和81.54%股权，代价是10.58亿元和46.76亿元，收购价格较注册资本涨幅为66.2%。经此收购，正荣集团与正荣地产不存在“母子”关系，演变成欧宗荣旗下的两个兄弟企业。

5天后，欧宗荣在英属处女群岛注册成立RoYue及RoJing，欧国强注册RoSheng公司。7月13日，这三间公司象征性地认购了正荣地产的新股。在此之前，正荣地产由欧国伟的Warm Shine全资持有。至此，Warm Shine、RoYue、RoJin和RoSheng持股正荣地产的比例分别为7.62%、79.74%、5%和7.64%。哥哥持股高于弟弟0.02%。

紧接着，欧宗荣还做了一轮融资，引入华博作为正荣地产IPO的原始股东。在8月24日，正荣地产以2.86亿元的价格向华博旗下的Sky Bridge增发了2500股股份（持股5%）。如此，Warm Shine、RoYue、RoJin、RoSheng和SkyBridge的持股比例变为7.24%、75.75%、4.75%、7.26%和5%。

华博是谁？它是福建华闽在香港设立的全资子公司，其大老板是刘平山。华闽成立于1986年，由福建华田（40.09%）、福建华工（17.99%）、福建华会（17.25%%）、福建荟源（10%）、刘平山（8.42%%）和福建华闽实业（5%）、郝征宇（1.25%）持有。其中福建华田由刘平山和王志明各持51%和49%。

生于1955年的刘平山，与欧宗荣同为福建人，是上市公司平潭发展（000592.SZ）董事长。在2017年8约22日，福建华闽将山田实业40%股权转让给中核资源，山田实业持有平潭发展27.72%股权。几乎同时，刘平山将持有山田实业另外60%股份的香港山田国际的51%无偿赠予他的女儿刘好。

在公开信息里，欧宗荣与刘平山同时出现在媒体的报道里是在2016年7月，当时，山田实业减持平潭发展7260股（3.7583%），接盘者是欧国伟的正荣资本旗下的投资平台。此后的一个多月里，平潭发展股价从6.94元／股被拉升到8月18日的9.58元／股。但在第三季度报里，正荣资本从前10大股东的名单里消失了。往期精彩回顾宋卫平的失与得：绿城足球腾挪股权

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