雅生活凭什么值164亿港元？

陈卓林与张玉良联手收割资本市场。...





文/乐居 王柔金

乘着内房港股此轮暴涨的东风，香港资本市场迎来史上最"贵"内房物业股。

2月8日，雅居乐(3383.HK)旗下物管公司雅生活公布全球发售股份发售价及配发结果，雅生活(3319.HK)最终发售价定为每股12.30港元，介乎此前厘定的每股10.80港元-14.20港元售价中段。

认购结果方面，香港公开发售部分获极大幅超额认购，合共认购670,999,250股，相当于香港公开发售项下初步可供认购香港发售股份总数33,334,000股的约20.13倍。据雅生活公布，国际发售部分同样获得超额认购。

受此影响，雅生活IPO全球发售原定国际发售占比90%、香港公开发售占比10%比重重新调整为:国际发售占比70%、香港公开发售占比30%。国际发售项下的发售股份最终数目为233,333,500股，香港公开发售项下的发售股份最终数目100,000,500股。

据此，雅生活IPO全球发售初步发行共333,334,000股股份（视乎超额配售权行使与否而定），按每股雅生活股份12.30港元的最终发售价计算，紧随全球发售完成后（惟于超额配售权获行使前）雅生活的市值将约为164亿港元。

雅生活称，假设超额配售权并无获行使，全球发售所得款项中约65%将用于选择性地把握战略投资及收购机会，以及进一步发展战略联盟；约45%将用于收购其他物业管理公司，约10%将用于收购与集团存在互补性的社区产品及服务公司。

据地产K线查阅，目前香港上市的内房物业股当中，彩生活(1778.HK)、绿城服务(2869.HK)、中海物业(2669.HK)的股价分别为每股4.71港元、5.72港元和2.47港元，总市值则分别为51亿港元、159亿港元和81亿港元。即便是刚刚在A股上市的南都物业(603506.SH)，股价高达37.68元／股，总市值也只有不到30亿元。



数据来源：雅生活招股书、企业半年报、地产K线整理

照此计算，雅生活毋庸置疑当选当前最“贵”内房物业股。雅生活凭什么这么“贵”？

雅生活公开招股书显示，截至2017年9月30日，雅生活在管总建筑面积7620万平方米；2017年前三季度，雅生活实现营业收入11.69亿元，净利润2.01亿元，实现毛利率和净利率分别为32.78%和17.19%。

对比雅生活、彩生活、绿城服务、中海物业营收数据不难发现，虽然雅生活在管面积在四家当中是最少的，但其毛利率表现和净利率表现却是四家当中最优的。较强的盈利表现或许也是雅生活得以取得较高估值的原因所在。



数据来源：雅生活招股书、企业半年报、地产K线整理

除此之外，业内人士指出，与绿地的战略联盟为雅生活带来的业绩增长预期是雅生活此番取得较高估值和超额认购的关键。

资料显示，2017年6月，雅居乐与绿地控股建立了战略联盟，雅生活以10亿元总价自绿地控股收购绿地物业100%股权。随后的8月，绿地控股向雅生活注资10亿元持有公司20%股权，成为雅生活长期战略股东。

根据双方合作协议，绿地控股同意， 2018年-2022年期间，聘请雅生活作为其物业管理服务供应商，每年向雅生活交付建筑面积不少于700万平方米物业供其管理，并在每年为其额外开发的建筑面积为300万平方米的物业选择未来物业管理服务供应商时给予雅生活优先权。在对雅生活进行商誉减值测试时，雅生活预测， 2018-2019年，绿地物业的预计收入增长率将分别为305%和129%，到2022年-2024年则逐步从30%降至16%再降至7%的正常水平。

值得注意的是，之所以对雅生活进行商誉减值测试，是因为在收购绿地物业后，雅生活即在截止2017年9月30日的综合资产负债表内录得大额商誉9.19亿元，该笔金额占到了雅生活总资产的40.17%，更直接将雅生活的资产负债比率从2014年的98.1%、2015年的91.8%、2016年的84%降到了2017年9月30日的40%。

地产K线查阅雅生活招股书显示，截至2017年9月30日，绿地物业在管总建筑面积200万平方米。截至 2017年6月30日，绿地物业录得总收入6050万元，录得亏损净额70万元。

雅生活及绿地物业将亏损及纯利较少的原因归结为绿地物业所管理的建筑面积相对较小，尚未达到业务规模。但绿地物业下一阶段能否取得如期规模增长和盈收增加，仍待观察。

据了解，预期雅生活将于2018年2月9日（星期五）在联交所主板上市，且雅生活股份将于2018年2月9日（星期五）上午九时正在联交所主板开始买卖，股份代号为3319。

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