【深港联动】2015年度深港联动总汇「深港联动篇」

2015年度香港中原住宅部业绩录得港币23.7亿元，较去年下跌14.95%；深圳中原住宅部业绩录得人民币24.3亿元，较去年上升110.67%...

深港联动篇

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深港联动成交总览

2015年度香港中原住宅部业绩录得港币23.7亿元，较去年下跌14.95%；深圳中原住宅部业绩录得人民币24.3亿元，较去年上升110.67%；深港联动业绩录得港币550.9万元，较去年下跌29.77%。本年度深港联动度录得20宗成交，较去年下跌54.55%。当中一手成交录得11宗，占总成交量的55%，业绩435万元港币，占总业绩的79.02%；二手买卖成交录得7宗，占总成交量的35%，业绩111.6万元港币,占总业绩的20.26%；租务成交录得2宗，占总成交量的10%，业绩3.98万元港币, 占总业绩的0.72%（下表：深港联动成交数据）。

深港联动成交分布

2015年度驻港办一手成交个案主要来自1200万以上市场，共录得8宗成交，占一手总成交宗量的73%；其余为1宗800至1200万元成交及2宗400至800万元成交。二手成交则相对平均分布400万以上价格组别，当中800至1200万元成交录得3宗，占总二手总成交的43%，而400至800万元及800至1200万元成交则各录得2宗（下表：深港联动成交数据 – 住宅成交金额分布）。

成交区域方面，2015年度一手成交个案主要来自港岛区，占一手总成交的36%，其次为九龙及新界东区，均占一手总成交的27%；至于二手成交个案则主要来自新界西区，占二手总成交的40%（下表：深港联动成交数据 – 住宅成交区域分布）。

近年香港中小户型单位楼价升幅强劲，受投资性和总价上升的双层因素影响，国内客户成交亦曾偏向中小型单位趋势。不过参考2015年度成交，大面积单位比例上占总买卖成交约四成半水平，明显较2014年度的两成半记录为高。大面积单位当中有5宗来自一手成交，及2宗二手成交。以上7宗成交合共收佣约320万元港币，占2015全年总业绩约六成份额（下表：深港联动成交数据 – 住宅成交面积分布）。

香港市场印花税统计

据政府印花税处公布资料，2015年度总共处理2600宗印花税个案，税额64.64亿元，平均每宗涉税约249万元。对比同期全港整体住宅成交量，涉买家印花税之成交宗数占4.64%，金额则占10.35%。同期双倍印花税录得1577宗，按月下跌约11%；税额7.3亿元，按月减少约3.55%（下表：「买家印花税」统计）。

综合过往买家印花税成交纪录，可见2015年度每月涉税成交稳定徘徊在200宗水平，每月税额约为4亿元水平。2月份税额大幅上升，由于当月包含「何东花园」之交易纪录，该物业成交价约60亿元，涉及买家印花税金约9亿元。排除该则个别成交案例后，可见买家印花税宗数及金额走势稳定，而九月份则由于中港股灾冲击投资者信心，国内及公司名义成交明显下跌。

排除上述「何东花园」之个别个案外，2015年度涉税交易占总住宅成交约5%，较2014全年的8%水平略为下调；涉税成交之物业总价约为1657万元，较2014年度录得的1149.7万元上升约4成，显示2015年涉税成交倾向豪宅市场。

深港联动业绩走势分析

2015年度深港联动市场在业务结构上，出现了较明显的转变。相较2014年同期，今年上半年同事成交明显偏向大额成交（1200百万以上），而中低价成交则大幅减少。上半年楼股两市场旺，加上人民币主动贬值，刺激国内客户将资金投放走势较稳健的香港楼市。但下半年国内股灾另情况逆转，一方面国内资金大量蒸发影响买家资金流，另一方面股灾波及香港股市，令整体经济承受严重的心理负担。

就客观因素而言，一手市场成交直接受发展商开盘计划影响。事实上，2014年深港联动成交中，中低价单位成交主要来自新界区，当中具代表性成交楼盘包括荃湾「环宇海湾」及元朗「溱柏」等。明显地，该类项目均在交通上接近深圳关口，符合深港联动客户基本需求，在推盘难度上亦较低。反观2015上半年，中低价开售项目中心转移东九龙将军澳区，地理交通因素不符合联动客户需求，因此直接影响上半年中低价项目成交量。以上论点在成交区域统计亦有反映，数据显示2014上半年新界区，占总成交量逾六成，而2015上半年则仅录得2宗新界区一手成交，可见发展商开盘因素是其中一个决定性因素。

另一方面，近年新盘趋向小户型（开放式至1房）现象，无论从未来供应、本地需求及该类单位楼价，均显示小户型投资单位是近期市场焦点。但参考联动成交资料，近年国内买家在该类小户型比例并不高，并无跟随本地投资者需求的趋势。因此，如出现当月香港市场焦点放在不大迎合国内买家需求的情况时，联动同事在推盘时亦会遇到较大的阻力。

前文提到，香港作为国际经济体，无论国际或国内因素都可能对香港市场造成显著影响，2015下半年则是低利率可能逆转、零售及旅游业下滑、及小型股灾等负面因素呈现效果的时期，并令二手楼价打破多月上升趋势逆转下跌。中港两地市场受股灾震慑，再加上香港发展商因前景未明而大减推盘量，令第四季联动市场连续两月录得零成交。不过，在国内央行多次减息后，人民币升值的惯性已然逆转，刺激国内资金来港避险，于11月录得4宗联动成交，当中3宗为总价超过2000万之豪宅成交。

综合以上，目前深港联动业务对各类经济因素敏感，买家态度保守，并且受香港发展商推盘策略左右。2016年香港楼市进入下跌周期，相信上半年联动业务将较为淡静，须待年中楼价稳定后，才能有所突破。