产城运营战略观察第四十期：中国宏泰发展——国内首家产业市镇综合发展商

立足长远，紧抓机遇；强化合作，迈向国际。...

中国宏泰产业发展市镇（简称“中国宏泰发展”，股票代码6166.HK），始创于1995年，是国内领先的大型产业市镇、园区PPP模式的综合开发运营服务供应商。宏泰发展以开发10平方公里或以上的大型产业市镇为主营业务，契合新型城镇化和京津冀协同发展深耕龙河，立足廊坊，紧紧盯住京津冀核心区域，重点关注长江经济带、“一带一路”战略格局中的直辖市或省会城市周边的潜力区域、基础较好的中小城市发展布局产业，目前已参与河北廊坊、石家庄、张家口、安徽滁州、湖北鄂州等7座城市10个市镇产业园区的规划开发运营，规划面积约150平方公里。宏泰发展国内首家提出“产业市镇”综合开发的概念，产业区域开发和配套城市化生活设施有机结合，宜商宜居的产业市镇发展模式。

凭借其特殊的商业模式和突出的规划开发运营能力，宏泰发展在2014年香港联交所主板上市，外资公司利东（英属处女群岛）以72.05%成为控股股东，中国建设银行旗下公司Chance Telent持股7.45%，借助国际资本市场力量“扬帆起航”。宏泰发展目前与富士康、普洛斯、中航工业等世界500强企业合作并有中核研发等245个国内外知名项目，目前已实现工业总产值900多亿元，纳税70亿元，创造就业7万多人。

公司前身廊坊市城区房地产成立于1995年，主要从事传统的房地产开发及物业服务。从2000年政府首次提出加快城镇化，提出开发小型市镇，到国家各省份逐渐加强落实经济开发区建设和城镇化建设，公司精准的把握政府地产改革的趋势和政策导向的契机，在2005年8月成立廊坊盛世建设，从此开启了产业市镇项目规划设计及开发的新篇章，成为公司发展历史的里程碑。公司逐步开始与政府合作，探索市镇项目规划建设与契合政府城镇化政策规划的合作共赢的先行模式。

与华夏幸福2002年进入产业地产相比，公司起步虽稍晚，但当时市场参与者仍然寥寥。在2005年11月，宏泰已经于廊坊市安次区政府签订排他性的“龙河协议”，协议期限50年，并开始开发建设龙河高新区，规划为两个阶段：第一个阶段以产业主体园区集聚为主，第二个阶段以度假屋、商业总部为主。

在第一阶段的产业集聚园区建设中，公司投入大量的资金整理龙河新区土地，修建市政道路和配套水、电、气、热等设施，并逐步实现了“十横七纵”道路网格和“九通一平”投资条件，奠定了日后公司独特良好的市镇规划开发的根基。宏泰发展的核心区域是龙湖高新区，经省政府批准，合并原龙港经济开发区后规划面积增加到49.7平方公里。公司在进行大量的土地整理和基础设施建设，开展廊坊龙河商务度假基地、广阳科技园的土地整理和基础设施建设，以及滁州示范园区进行招商引资，来促进政府的土地出让。部分商业物业竣工并开始招商。公司在2011-2014年签订的建筑销售面积不断增加，年复合增加46.5%，其中，龙河高新区内物业销售面积在2012年同比增加109%。在2010-1014年，廊坊龙河高新区先后获得“中国最具投资价值金融生态开发区” “2013中国新型城镇化发展示范开发区” “2014中国最具投资价值高新技术开发区”等荣誉称号。

宏泰发展的控股股东利东（英属处女群岛），进行内部子公司的重组，和企业结构梳理及精简。2011年12月，廊坊盛世建设及其附属公司注入集团。随着2013年以来保定恒泰基金和GoodMan China、Chance Telent等机构先后投资，宏泰发展在2014年成立，作为国内首家以“产业市镇”模式深耕的产业地产细分行业的企业，在香港上市，打开了国际资本市场的大门，为以后国际市场产业孵化、引进和园区建设等业务拓展，迈出了决定性的一步。从宏观经济政策来看，对由于“一亩三分地”红线的土地资源的稀缺和国家不断收紧的房地产土地政策，并且根据国家2014年出台的《国家新型城镇化规划》，规划沿海经济发达地区继续发展先进制造、科技创新及现代服务业和政策红利下，京津冀作为最具经济活力的城市群，将不断平衡作为政治商业为核心功能的首都北京和以高端产业基地定位的天津的产业转移和人口疏散转移。

这给河北省及周边区域带来了城镇化产业化建设，提供了更广阔空间。2017年雄安新区开发建设，以及河北省内及周边地区各个开发区、产业园区不断的涌现，宏泰在面临政策改革的巨大机遇的同时，也面临着地产开发商日益激烈的地产土地及配套开发的竞争带来的挑战。按照契合政府对城区和各个城市的规划，设计开发较强的人口经济集聚能力，成为除了积累的丰富的资源和政府稳健的合作关系外一个关键的核心竞争力。

宏泰发展和廊坊市政府合作多年，积累了丰富的开发规划经验和与政府项目合作经验，扩展其他项目如开发广阳科技园、，河北承德项目、河北唐山项目，并且和其他省市政府签订协议开发如：安徽滁州示范园区、河北张家口园区、石家庄栾城通航小镇、河北鄂州项目，大部分都处于前期规划和开发中。与过去的经济开发区、工业园区相比，产业市镇在协调政府、企业和居民的需求的优势不断凸显出来。宏泰发展的“产业市镇”和华夏幸福提出的“产业新城”有异曲同工之意，一般是容纳特定产业，并整合处于发展初期的工厂、城市基础设施及住宅。作为推动中国城镇化进程的先行模式之一，该发展使产业市镇实现可持续增长，并发展成为人口较高、设施齐全的商业及住宅物业产城一体大发达城市。地方政府主导的经济开发区和工业园区在产业定位上同质化严重，开发商完成政府定位的园区物业开发和基础设施建设，往往不符合区域基础和未来发展，不参与产业区域的后续管理和服务，最终导致区域经济难以持续发展。而现行的产业市镇开发运营商通过和政府合作的PPP项目，除了建设开发功能外，科学的规划设计契合政府产业定位，招商引资以及产业市镇后期运营管理。一方面，开发商借助私有资金开发建设，并在产业市镇正常运营后逐渐回收资金，能减缓政府前期资金投入的财政压力。另一方面，解决专业规划层面的问题，市镇运营商会按照政府规划的定位，给政府提供精准的产业规划和专业科学的开发招商及后续管理。先行的产业市镇模式，以产业主体的规划招商方式，不仅能整合主题行业和上下游行业，实现产业集聚的品牌效应和协同效应，并且规划开发配套功能性设施，不断积聚人口和产业，形成产城融合的生态经济综合体。通过配套住宅物业、基础设施和公共设施的建设，能有效解决一二线大城市人口分流，改善工作及居住环境的问题，让一二线核心城市更好的发挥政治、商业经济等功能性作用。
宏泰发展的运营模式分为两个阶段



第一阶段是土地开发阶段。公司从规划设计产业市镇以及选定的产业主题定位产业市镇，根据合作协定将规划开发的土地进行整理和基础设施建设，成为适宜供地方政府出让的土地。在规划阶段，公司和建筑公司和城市规划专家共同规划设计符合产业主题特色的市镇，并将基础设施建设外包给独立第三方的承包商，并支付拆迁费用和拆迁补偿。

第二阶段是招商引资及吸引具潜力企业客户，政府通过招、拍、挂出让土地使用权收入中取得的收入按照一定比例计算一次性费用收入。公司保留产业市镇的城市管理权，并向市镇内的企业客户提供管理及运营的售后服务，并从政府的产业市镇企业居民所得税中的一定比例，取得协定期间定期的经常性收益。公司获得的配额土地使用权，可以进行物业销售和租赁，分享土地增值收益。政企博弈，孰优难辨

和华夏幸福的主营业务模式类似，宏泰发展借助北京等一线城市人口、产业转移周围小城镇的洼地效应，协调了政府、企业、居民的不同需求，并从中获得可观的收益。

不同是的，宏泰发展并没有在园区规划开发结束后，以一定的成本溢价做为公司收益，政府可以在1-5年付清所有开发费用，而是在等待政府将整理后的土地通过公开招、拍、挂的形式出让使用权后分享收益，这对于债务比较重的地方政府，无疑更容易接受。就比如，如果开发完土地园区，政府未能转让出去土地使用权，在没有土地使用权转让款的情况下仍然要担负土地开发建设成本，如此会增加政府财政负担。

并且，相比于华夏幸福通过一次性发展服务费用来获得招商引资的结果，宏泰发展注重招商引资的主体定位、产业规划外，以未来分享市镇企业居民税收的方式，为开发规划的园区持续跟踪和提供后续服务，注重分享招商引资的长期效果，也缓解政府的一次性巨额财政压力，也使得公司现金流更加稳健和收益更加优质。

毋庸置疑的是，一次性费用结算，比未来期许的现金分期流入能有更好的实现资金周转，提高资金使用效率，又有利于扩大投资范围和规模实现更大的收益，但是地方政府债务高企的普遍状况下，能否真正的有大量的如期而至的现金流，来真正的实现当初落袋为安的初衷。

两个公司的园区开发收入结算方式，各有优劣，这也是地产开发商在和政府的博弈的过程中，一个不断权衡和值得探究的问题。

科学开发，把握节奏

这里特地突出两点，一点是宏泰发展的创始人认为宏泰发展的核心的能力就是产业构建。与政府保持良好的合作关系，清晰定位产业主题，产业研究与产业规划与政府与区城定位高度契合。

另一点是公司遵循“投资要到位，产业为先，配套为后”形成真正繁荣的产业市镇的原则，拿到配额的土地，在周边产业发展比较成熟，配套设施全面时，可以更好的获取土地溢价。但是土地配额有效的开发期限和销售期限分别为两年，公司为了更好的获得土地增值溢价又不损失土地配额，由专门的团队规划开发的土地区域位置、存量和开发时间和有效期限，并定期更新。在2012年国家限购限贷政策和土地供应急剧下降，抑制过热的房地产需求的情况下，宏泰发展对开发的龙河高新区进行战略性调整，减缓住宅及商业用地的销售以及土地整理和基础设施建设活动，灵活有效的应对政策和市场波动，稳健的把握开发节奏。“百鸟朝凤”招商模式，

标杆项目树立口碑，模式复制

经过对市场行业和公司的大量数据分析，宏泰发展首先在特选的主体行业内吸引一两家龙头企业，目标“全力对接京津，瞄准沪深，锁定中字头、国字号和著名民企”的招商策略，通过行业集聚的“百鸟朝凤”效应，吸引和关联同行业或相似行业的公司，或上下游企业入驻产业市镇，和并提供配套城市化生活设施，形成产城融合的产业生态圈的闭合。

公司的标杆项目龙河高新区，距北京主城区40公里，距天津主城区60公里，是两大直辖市的黄金分割点和环渤海、环京津、环首都的重要节点，享有国内外罕见的区位优势。周边产业资源密集，市场容量巨大，高速铁路、高速公路和铁路、机场、港口构成的立体化交通网络发达，物流通畅， 龙河高新区 “半小时进京下卫，一小时上天入海”，拥有“一小时工业区”的全部要素和“京廊同城”的时空便利。

经过10年的开发建设，龙河高新区已经进入发展成熟阶段，2013年GDP 94亿仅次于同样位于廊坊市GDP榜首的华夏幸福的固安工业园107亿，二者可谓一时瑜亮的“双子星”。 “一支撑（现代服务业）双引擎（新一代信息技术和智能装备制造）”的高端“智造”园区定位，招商引资入驻的优质国企央企和极具发展潜力的民营企业包括，现代服务业：普洛斯、红星美凯龙、天赋中心、证大大拇指广场；新一代信息技术：富智康、鼎威；高端智能装备产业：中建机械、中航工业、国机集团、中核研发“3+2”产业集群（电子信息、装备制造、现代服务、汽车零部件、节能环保）。

龙河高新区累计实现工业总产值900多亿元，完成区级纳税约70亿元，出口额32亿美元，安排就业7万多人，主导产业集群效应明显，科技创新能力不断增强，逐步显现良好的经济和社会效益，现代化产业新城已初具规模，步入发展的快车道。

安徽滁州示范区，规划面积15平方公里，复制“龙河模式”，承接集中产业转移，以新材料、新能源、装备制造、现代服务及绿色食品为定位招商引资。目前仍在开发建设中，广阳科技园等其他项目也在规划设计中。

长期利益分享机制

宏泰发展不但参与产业市镇项目前期规划建设，并且持续向市镇企业居民提供广泛的后续服务，力求为营造产城一体的工作和生活环境，进一步吸引入驻的企业建立业务，支持项目的可持续及平稳增长并分享开发维护的长期收益。轻资产化发展融资模式多样化

公司盈利能力较强，定期的土地规划开工面积和开工时间，以及对市场土地供给和需求的定期分析，能够有节奏的把握投资开发和现金回收，为轻资产化奠定了稳固的基础。在轻资产打磨和建立在平台基础上的生态圈构架上越发成熟，也使得异地扩张愈发游刃有余。截至2017年6月31日中报，宏泰发展的总营业收入为13.99亿元，总资产129.69亿，经营现金流的大幅下降是由于2017年下半年龙河高新区兴建三个项目,包括御龙湾二期、富士康城三期、宏泰商业广场。

公司保持较高的毛利率，由2017年中报，公司的毛利率为65.92% ，同比增长74.1%，ROE为21.56%，比同期行业中值上升15.5%，位居同期行业第五名。宏泰发展的资产负债率71.3%，近三年都维持在70%上下，相比低于于地产行业的平均。宏泰发展的偿债能力比较稳健， 来自于宏泰前期的规划、定位、整理、招商、服务等做出的大量贡献，尤其是在地方政府财力短缺的情况下垫资开发，能够稳健的把握投资和资金回流节奏，因此这种模式的收益可以从后期地方逐渐成熟的红利中分得，并逐渐增加公司规模。宏泰发展深化产业集聚效应，以发展上下游行业全产业链发展，变被动建设产业市镇为主动引导发展产业链升级招商引资，为未来的可持续发展战略。进行清晰的产业定位，深耕一条或几条产业链，进行全产业的园区开发、招商引资和精准对准科技服务的产业孵化，是宏泰发展在国家政策大力支持产业发展下的新布局。

通航板块，是宏泰发展切入全产业链的首个定位行业，作为国内推进通用航空产业的领跑者，符合政府对于沿海产业园区 “新一代信息技术”“高端智能装备”“现代服务”的定位，并且能撬动建材、能源、消费等各行业的发展。中国宏泰的通航板块发展的规划，以京津冀、长江经济带等地区为重点，在河北石家庄、湖北武汉、江苏南京等地与各级地方政府通力合作，整合通用航空上下游产业链，引进科技、人才、教育等国内外配套资源，划分出航空制造、改装维修、航空运营、科技研发、会展销售、航空运动和航空培训七大产业板块。

以政府PPP模式打造的石家庄栾城的通航小镇，以“特而精”“聚而合”的产业定位，规划面积20平方公里，以通用飞机制造及相关产业为园区主体，以拓展航空作业及运营服务产业和构建华北通勤航空网络为发展两翼，形成通用飞机制造与运营、航空配套产业区、航空新城镇三大功能，可具备生产、居住、商务、休闲、旅游、会展等多种功能的城镇化集聚区。以打造成国家通用航空产业北方主基地、国内通航运营产业发展示范区、京津冀城市群通勤航空主枢纽，宏泰发展已经于2016年底建成国际航空工程中心和配套主干道路。宏泰发展成立国内首家产业加速器----泰智会，致力于整合产业链上下游资源，聚焦细分产业领域，运营创新创业载体，打造原始创新的产业生态系统，为加速宏泰发展全产业链的信息科技、服务产业孵化，提供源源不断的技术和资金支持。目前已在北京、深圳、上海等地布局专业孵化器和垂直产业加速体系；完成了国内首家产业促进组织加速器、园区协同创新中心，运营了人工智能、虚拟现实、车联网等主题的众创空间，形成了高新技术企业+产业联盟+产业园区的三位一体产业生态培育体系。每个泰智会都是，在全国核心区域运营双创载体，结合地方产业特色定制，为企业提供有特色的专业服务，有效链接全国创新资源，推动产业协同创新发展。打造产业孵化模式输出和复制化的泰智会。国内，宏泰发展以京津冀协同发展为核心、扩展长江经济带和“一带一路”国家战略，为宏泰发展发挥“国策股”优势，打造成为中国领先的产业市镇综合发展商提供了无限美好的前景。

港股上市的宏泰发展，不仅与国内国家民航总局、空军司令部、国家空域技术重点实验室、中航工业、海航、北航等政府和优质企业单位形成密切的合作关系，并且在“一带一路”倡议和中国制造2025国家战略指引下，走出去，撬动国际资本，全力整合全球资源，宏泰发展的国际业务已经遍及亚洲、欧洲和北美，2016年已重点对接意大利和中东欧地区，项目涉及高端制造、生物医药、科技创新等重点领域。深度洽谈对接华彬航空集团、北京丰荣航空科技股份有限公司、北航重油发动机项目、洪都航空军民融合项目、新舟60维修改装项目等重点企业和项目。实行无国界孵化，以全球化视野重新配置产业资源，助推宏泰不断向国际化、创新型迈进。未来将全面展开海外布局，在国际核心地域设立机构，产智合作，打通科技孵化“最后一公里”。



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