上市房企三季报综述——业绩良好，现金流史上最佳

2016年，在多重政策刺激以及全社会资金对房地产资产偏好提升的背景下，商品房成交量价齐升，市场逐步走向过热，上市房企业绩也表现良好。...

2016年，在多重政策刺激以及全社会资金对房地产资产偏好提升的背景下，商品房成交量价齐升，市场逐步走向过热，上市房企业绩也表现良好。前三季度，我们统计的136家A股上市房企（申万行业分类）共实现营业收入9080.75亿元，同比增长36.95%，比去年同期增速略有回落，但增长依然可观；实现净利润830.26亿元，同比增长30.96%。

然而，因净利润增速小于营业收入增速，房企净利润率延续了下滑趋势，报告期内，上市房企净利润率为9.14%，比去年同期下降0.4个百分点。净利润率延续下降趋势的主要原因在于较高的地价致使房企毛利率不断下降：1-9月，上市房企毛利润率27.08%，比去年同期减少1.35个百分点，而去年同期比14年减少4.48个百分点，表明毛利率虽然保持下降趋势，但下滑趋势有所缓解。

2016年，房地产市场整体销售情况良好，受益于房价的大幅上扬，上市房企盈利将在明后两年有所改善。

报告期内，上市房企期间费用率为9.19%，比去年同期下降1.27个百分点，主要因为行业集中度上升，标杆房企精细化管理加强，提升了行业整体的成本管控能力。

从企业来看，绿地因收入多元化，营收居于A股上市房企第一，而万科则居于净利润榜首，公司在内忧外患的情况下，仍然保持了良好的经营局面。宽松的政策环境，促使行业成交火热，上市房企销售业绩也实现了高速增长。前三季度，我们选取的136家上市房企（申万行业分类）销售商品与提供劳务收到的现金达到1.37万亿元，同比高增47.83%。

在旺盛销售刺激下，房企预收款也有了明显增长，报告期末，样本上市房企预收账款1.52万亿元，同比增长34.32%，为当期营业收入的1.68倍，房企业绩锁定性良好，为明后两年的业绩增长打下了重要基础。

从企业来看，绿地购买商品、接受劳务支付的现金总量为1732.3亿元，而万科为1179.9亿元，在行业火热的推动下，多数前十房企销售现金回款有了较大幅度的提高，而首开股份销售及服务回款同比高增106.22%，公司深耕北京的战略步入收获期，未来将有更大看点。

期末，万科预收账款为3126.0亿元，居于行业第一，公司未来营收增长有较大保障。此外，华夏幸福预收账款为1060.6亿元，同比大增76.68%，营收的高增长值得期待。2016年1-9月，在旺盛的销售刺激下，房企补仓积极。前三季度，上市房企购买商品、接受劳务支付的现金总额为9091.09亿元，同比增长22.91%。从企业来看，绿地控股购买商品、接受劳务支付的现金总量为1732.3亿元，同比有所下降，但依然居于行业第一；而万科购买商品、接受劳务支付的现金总量为1179.9亿元，同比大幅增长，在良好的销售推动下，公司也加大了拿地步伐。值得一提的是，泰禾集团购买商品、接受劳务支付的现金同比大增256.24%，公司今年的大规模拿地，为明后两年的销售业绩增长提供了充足的保障。整体来看，尽管今年销售旺盛、资金充裕，但土地竞争加剧，拿地难度越来越大。一方面，企业竞争策略趋同，多集中在热点城市拿地，导致当前公开市场土地竞争激烈；另一方面，政府部门对拿地制度的调整加大了房企拿地难度，严查资金来源、调整交易方式这两方面的规则调整使得房企不得不对资金风险做更多考量。

因此，一些非市场化拿地能力较强的房企，比如招商蛇口、华夏幸福等园区类房企，后续竞争优势会更加明显，而部分中小型房企抗政策风险能力较弱，融资渠道不通畅，将陆续退出市场。三季度末，上市房企净负债率为90.22%，比去年同期下降21个百分点；扣除预收账款的资产负债率69.83%，比去年同期下降了1个百分点；在良好的行业发展势头之下，上市房企经营杠杆也有了一定程度的下降，企业抗市场风险能力得到提高。

今年以来，房产市场量价齐升，销售大量回款，企业长期负债占比和货币资金大幅提高，上市房企短期偿债能力有了明显改善。此外，应付债券比重显著提升导致企业负债长期化，企业经营风险也明显下降。三季度末以来，22个核心一二线及强三线城市相继出台调控政策，抑制投机性需求，防止房价过快上涨，保证市场健康发展。在限购政策出台后，限购城市成交量有了一定下调，房价涨幅也开始收窄。销售增速将见顶回落，在融资渠道受限制的情况下，未来行业整体将进入开发节奏放缓，杠杆管控加强的调整阶段。

从企业来看，万科期末货币资金总量751.9亿元，同比增长75.94%，高居A股上市房企第一，充裕的资金将有助于公司有效抵御市场下行风险，并把握更多投资机会。另外，在良好的销售回款以及融资宽松的推动下，华发股份、阳光城货币资金增幅超过100%，表现十分突出，公司的经营也会更加稳健。以上图片版权归亿翰智库制作所有；

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自2015年7月公司债放闸以来，房地产行业已然进入一个新的发展周期。房企在尽享业绩快速上涨的喜悦之时，高企的地价已成为企业运营中不可承受之重。在《中国房地产企业销售业绩排行榜》发布之际，亿翰同步推出《致房企函》系列行业研究报告，旨在探索当前行业发展形势，标杆企业运营逻辑及当前行业热点方向，此文备受行业关注。当期行业变局环境下，企业将会面临几大抉择问题：如何判断当前行业形势的发展趋势？城市投资如何布局，深耕和拓展如何平衡？产品线创新点如何寻找？企业发展优先规模还是利润？企业运营单一化还是多元化？……

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