上海周边的限购力度加大，这个地方竟然没限购？

随着上海新一轮城市规划的开展，与周边南通（启东）、苏州（昆山、太仓）、嘉兴（嘉善）的交通路网进一步完善，而在上海限购的大背景下，越来越多的购房者需求外溢.........





随着上海新一轮城市规划的开展，与周边南通（启东）、苏州（昆山、太仓）、嘉兴（嘉善）的交通路网进一步完善，而在上海限购的大背景下，越来越多的购房者需求外溢，最明显的是11号线延伸的昆山花桥，其次，启东、太仓和嘉善等地的项目的上海置业客群也占到绝大多数。

10月3日，苏州市发布《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》，进一步加强了对昆山、太仓等市的调控力度，对外地人限购一套，市场热度开始下降。苏州的限购使外溢客群置业方向产生变化，资金流向南通和嘉兴两市，其中，南通启东受到沪通铁路和宁启二期的规划利好，恒大威尼斯和绿地长岛等项目均取得热销。但启东当前的交通可达性仍一般，且北上海的支付能力并不占优势，启东大盘以休闲度假为推广重点，对置业客群的吸引力已开始减弱。

反之再看嘉兴市场，由于地理位置的原因，今年嘉兴房价受上海购房者外溢效应上涨明显。嘉兴目前每平米房价均价在1万元-1.1万元，相比之下，距离上海更近的嘉善房价均价每平米已到达1.4万元-1.5万元。

正是由于今年嘉兴房价的快速上涨，6、7月曾连续位居“百城房价上涨指数”前三，嘉兴进入国务院重点监测城市之一。正因如此，嘉兴在12月初也加入了限购城市的行列，在市区范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。限购范围为南湖区、秀洲区、经开区。

今年10月起，各地调控政策层出不穷，嘉兴周边的杭州、上海、南京、苏州、昆山等地都出台了严厉调控政策，对嘉兴的房价也造成了压力。嘉兴最后一个表态限购，也表明嘉兴政府对市场房价上涨的抑制。

但是，嘉兴当前仍有“去库存”的需要，虽然今年新房成交量非常大，全年预计在36000套左右（截至11月已成交34143套），但新增土地供应也将增加30000多套房源，实际仅市区的库存还有23000多套，相比往年并未下降，只是短周期内的可售房源出现供需失衡，造成了市场的恐慌。兴房地产市场最主要的购买力还是来自于外地购房者，第一，对象非常明确，只对拥有一套及以上住房的非本地户籍居民家庭限购，本地居民和无房外地人不在限购范围。第二，非限购范围的，没有信贷政策的调整。

也就是说政策精准指向外地投资投机购房，不针对本外地的自住型购房。很明显政府目的是挤出投资购房带来的泡沫。因此，未来限购力度放宽松，只是时间的问题。不同于苏州限购政策包含对昆山、太仓，甚至是常熟、张家港等的“一视同仁”，嘉兴仅对市区范围内采取限购措施，无疑将使“沪嘉同城”下的嘉善，瞬间变成了香饽饽。

嘉善高铁站到达上海虹桥站仅半小时，两市明显的价差，吸引了大量在上海大虹桥商务圈内的上班族和居住在上海西部的上海人置业。

或许，嘉兴此次调控只是开始，后面可能还有“组合拳”等着出击。因为按照以往的政策，限购往往都伴随着限贷、限购范围的扩大以及二手交易年限等措施。

以上图片版权归亿翰智库制作所有；

封面图片由亿翰股份拍摄所有。



亿翰股份

中国房地产战略服务领域领导者，专注于为房企提供发展战略、运营策略顾问服务，已成为40%以上百强房企的顾问伙伴。

在行业多变时代，企业咨询模式转型之秋，亿翰股份始终坚持以企业研究为抓手，专注于行业发展周期、企业运营模型和城市投资风险的研究探索，以求为房企在快速扩展、价值提升的道路上尽一份绵薄之力。

自2015年7月公司债放闸以来，房地产行业已然进入一个新的发展周期。房企在尽享业绩快速上涨的喜悦之时，高企的地价已成为企业运营中不可承受之重。在《中国房地产企业销售业绩排行榜》发布之际，亿翰同步推出《致房企函》系列行业研究报告，旨在探索当前行业发展形势，标杆企业运营逻辑及当前行业热点方向，此文备受行业关注。当期行业变局环境下，企业将会面临几大抉择问题：如何判断当前行业形势的发展趋势？城市投资如何布局，深耕和拓展如何平衡？产品线创新点如何寻找？企业发展优先规模还是利润？企业运营单一化还是多元化？……

《基于中国房地产企业销售业绩TOP200》的对接和发布，亿翰将于每季度首月1-10号集中开展走进企业活动，与企业交流两大话题：

一.   亿翰如何看待当前房地产行业的发展趋势？

二.   当前环境下，标杆房企及竞争对手如何制定应对策略？

如有交流意向，敬请留言至亿翰官微，备注企业+职能部门+职务+联系方式+交流预约时间，亿翰会有专人与您对接。

    关注 亿翰智库