年末跑盘（2）：东白沙河房价冰火两重天

东白沙河片区6盘连看。...

2019年昆明楼市“金砖头”昆明1.5-2W组十进一决赛正在进行中，投票时间为12月19日8:00-20日24:00，也就是说，截止今晚24:00即宣告投票截止。

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投票请点击这里＞＞我要投票  在文章投票处投票即可。东白沙河片区的开发，大约起始于2012年，前后。

昆明长水机场的建设，及2012年6月28日正式投入使用，催化出诸如七彩，云南花之城、万科白沙润园、银海白沙郡等一批项目（同期还有几个单位，职工住宅项目），以“机场门户”为依托拉开了东，白沙河片区开发的序幕。

2017年8月，昆明市规划局发布了《昆明市城市近期建设规划（2016-2020年）成果》，东白沙河片区出现在“近期城市重点建设”的七大片区之中，得以从规划层面引导开发，并逐渐发展成为广为人知的，新兴区域。



作为盘龙区乃至昆明，东进的重要阵地，东白沙河片区的开发加速了昆明，东市区的发展进程，使得东市区一贯发展滞后和缓慢的，状态得到一定改观。

东白沙河片区整体情况

在今年“盘龙砥砺奋进七十载 跨越发展铸辉煌”的“官宣”中，盘龙区展望了未来城市，发展格局，即拓空间、强承载，加快构建“南北呼应、两翼齐飞”发展格局。

其中，“南北呼应”，就是统筹抓好东风广场中央商务区和北部，山水新区优势互补、联动发展。而“两翼齐飞”，则是加快推进东白沙河片区和，茨坝片区规划建设，全力打造两大重要增长极。

对于东白沙河片区的，定位中，强调东白沙河片区培育发展，汽车服务、现代物流、大旅游、大健康等重点产业，全面提高产城融合水平，围绕汽车服务、现代物流、大旅游、大健康等重点产业，着力引进一批发展潜力大、引领示范作用强的龙头项目，和重点企业，力促开发建设取得更大，突破。

这就是今天，我们跑盘的主角——东白沙河片区。

跑盘路线：中交碧桂园映象美庐、中海云麓九里、美的顺城府、虹桥国际HQ公寓、中南十二集、大华公园天下根据道路通行情况推荐的驾车路线：（推荐路线以售楼部所在位置，作为优先目的地，避免了不必要的掉头，与绕行）。

路线1：中交碧桂园映象美庐、中海云麓九里、美的顺城府、中南十二集、虹桥国际HQ公寓、大华公园天下

路线2：中南十二集、虹桥国际HQ公寓、大华公园天下、中交碧桂园映象美庐、中海云麓九里、美的顺城府

通过线路梳理，不难发现，东白沙河片区目前的开发，主要围绕东，白沙河水库进行，形成了东白沙河，水库北岸和南岸/西南岸的开发格局。

东白沙河水库北岸，围绕已经建成的七彩，云南花之城、万科白沙润园、银海白沙郡等项目，正在开发的项目有中海云麓九里和，中交碧桂园映象美庐，依托呼马山一侧已建成，的项目有碧桂园凤凰湾，隔金瓦路相望的是正在开发建设的美的，顺城府和佳湖熹祥苑。

东白沙河水库南岸/西南岸（东三环以东），接续已建成的金色交响、碧桂园璟台、瀚林澜山等，正在开发的项目有中南，十二集、虹桥国际HQ公寓，以及隔东三环相望的大华，公园天下。

其中，中交碧桂园映象美庐、佳湖熹祥苑、中南十二集、虹桥国际HQ公寓、大华公园天下等，均为新项目。

我们先来看东白沙河水库，北岸此次跑盘到访的项目。

中交碧桂园映象美庐

中交碧桂园映象美庐项目总占地183亩，由中交和碧桂园联合开发（中交负责建设，碧桂园负责营销），是碧桂园“映象”系产品（与昆明的，碧桂园kcc云南映象、碧桂园北城映象、碧桂园春城映象同系），地块西侧被清裕路将其与七彩云南花之，城和银海白沙郡隔开，北侧紧邻中海，云麓九里项目。中交碧桂园映象美庐已于，11月23日开放了营销中心和样板间，目前项目沙盘展示，的楼栋有6栋、7栋、9栋、15栋和25栋，均为18层的板式小高层。

整个项目规划有洋房、别墅、小高层等产品，地块上还会配建幼儿园、小学和中学（小学和中学均为15个班）。

据置业顾问介绍，沟通过的小学有明通小学、盘龙小学、金康园小学三所，落地的可能会是其中之一，具体还没有跟教育局，签订分校引入合同，因此暂时还未能确定；中学可能是云师大附属，或者云大附中系，具体待定。

目前在售的产品有约，96㎡、约123㎡、约141㎡户型，均价约1.7w/㎡，为带装修交付（置业顾问表示，装标为2000-2500元/㎡），其中，约96㎡户型只有中户，装标为2000元/㎡。

置业顾问介绍，上周开盘推售了6栋、9栋和15栋的产品，目前还剩少量房源（15栋只剩二层、三层房源了）。7栋目前公司暂，不对外销售，后续开盘的将会是16栋，和25栋产品。具体价格：9栋13层中户，约96㎡，总价1716929元，折后价约1550826元，折后单价约1.61w/㎡（认筹优惠2个点，认购优惠2个点，内部团购价95折，开盘享1个点折扣）。

据置业顾问介绍，目前项目推售是由建设的难易，程度决定的，平缓、好建的地块会，优先建设和售卖，比如洋房、别墅等，由于要把坡地推平，销售时间可能要到明年。目前，在售的户型均可以，进行认筹/认购（锁房），交3w即享受认筹和，认购优惠。16栋和25栋预计，12月底会开盘。

中海云麓九里

中海云麓九里项目一期占地约82亩，二期占地约200亩。项目地块南临，中交碧桂园映象美庐，西侧同样被清裕路将，其与万科白沙润园隔开，北侧则是厂房和缓坡。

跑盘当天，项目正在维修售楼部的，道路，只能从工地一侧徒步才能，到达售楼部内。

目前，项目在售的为一期产品，为170-330㎡的叠拼和310-430㎡合院。

叠拼一共13栋，总高6层，约490多户，按单元1T2户的设计，均为复式楼（1跃2、3跃4、5跃6），优惠后价格约在1.4w左右。据置业顾问介绍，在售只有4栋和7栋，后续还会有11栋和，13栋售卖，其余楼栋均已售罄。

在售产品中，3跃4的户型最小，为约170㎡，优惠后总价，在240w左右，毛坯交付。（5跃6的户型约180㎡，已基本售罄，总价在250-260w左右）。

而1跃2的户型，带地下两层，面积300多平，售价在330-340w左右。

置业顾问介绍，项目二期预计明年推出，可能会有90-100㎡左右的户型，总价在160-170w左右。

此外，项目在售的合院产品，最小面积约310㎡，总价约480w左右。

美的顺城府

与前面两个项目深居东白沙河片区的项目不同，位于东三环以东、金瓦路以北的美的顺城府，其算是位于东白沙河片区的，门户位置了。目前，项目金瓦路沿线一期的，洋房产品已陆续交房，呈现出一定的氛围。售楼部内比较冷清，置业顾问也没有别的，项目热情。

项目在售的产品，仅有四期的联排别墅（呼马山上的三期还未推出），面积为280-400㎡，均价在500w/套以上，毛坯交付。

据置业顾问介绍，最小的约280㎡，的联排别墅，优惠后总价在480-490w（按揭优惠11个点，全款优惠13个点）。

此外，需要提一下的是，就在美的顺城府隔壁（西侧），在建的佳湖熹祥苑项目，目前外立面已经呈现，接近封顶。

可能熟悉昆明的人看到“佳湖”两个会觉得有些眼熟。事实上，主导佳湖熹祥苑开发的就是在，昆明曾开发(曾开发)了锦苑花园、佳湖花园、清水佳湖雅居等住宅项，目的佳湖地产（佳湖熹祥苑为佳湖地产和，云内动力合作开发）。

佳湖熹祥苑项目，用地约46.7亩，共规划有18栋住宅（均为7层洋房）和1栋商业楼。据了解，即将推出的户型为约，145㎡、约185㎡、约220㎡带装装修洋房，目前认筹已开启，价格待定。

东白沙河水库南岸/西南岸项目

刚说完的东白沙河水库北岸的项目，由于项目规划的烘托，相对要高端一些。基本上都是别墅+合院、别墅+洋房+小高层、别墅+洋房，以及洋房的产品属性，因此，体现在价格上相对要，高一些。

而接下来要讲的东，白沙河水库南岸/西南岸项目，虽然也有洋房产品，但从区域对比上，品质虽不输东白沙河，水库北岸的项目，但价格上要更亲民一些。

虹桥国际HQ公寓

这是一个纯公寓项目，而且在12月14日（上周六）开了盘，根据置业顾问介绍，开盘推出的7栋，和8栋已售罄。

由于是公寓项目，我们在这里仅作一个简单，的介绍。

项目位于东三环西侧，与金色交响隔白沙街相望。整个项目共有5栋公寓，为6-10栋，21-22层，产品为约43㎡和46㎡，的loft公寓，钢结构，3梯20户，带装修交付。除还没推出的6栋外，目前在售的，是9栋和10栋，现场有约46㎡的，两个样板间，区别仅是一室和，二室的功能组合。

在售的10栋有，95折优惠，另外还推出了2-5楼的特价房（折扣与一口价不同享）。

具体价格：5楼505，约42平，一口价全款402984元，，按揭419196元。

一口价优惠与正常95折优惠，的区别，一口价房源全款单价，在约9588元/㎡，折扣全款房单价，在约10500元/㎡。

除公寓外，商业主要以虹桥，国际汽车财富广场为主，据置业顾问介绍，已拆除分流的世博车市，未来会搬迁至此。

中南十二集

中南十二集是中南置地在东市区的新项目，位于东三环西侧，东侧紧邻金色交响，西侧为瀚林澜山，与碧桂园璟台隔白沙街，相望。

相比上午跑盘的项目，中午的中南十二集售楼部要，热闹得多。由入户大堂实景呈现的，售楼部内，公共空间不少购房者在咨询，着买房事宜。

据置业顾问介绍，“集”是中南置地的系列产品，而十二则有圆满的意思，且项目由12栋楼组成。由此，也就有了这个有点“特别”的名字。

中南十二集售楼部和，样本房已于12月14日（上周六）开放，共有约121㎡和约，143㎡两个样板间，约143㎡户型为，位于6栋一楼的实体样板间。项目实景呈现的云中展桥、健身房、开放式影音空间等，透露着人文气息与品质。整个项目总户数，约490多户，一共只有3栋高层，分别为2栋（16层）、3栋（27层）、4栋（18层），其余均为洋房。整个项目只有约107㎡、约121㎡、约131㎡和约，143㎡四个户型，均为板楼设计，带装修交付（高层装标2000元/㎡，洋房装标2800元/㎡）。

项目首开将推1栋、2栋和3栋。其中，1栋为总高11层的洋房，1梯2户设计，电梯入户，户型分布仅有约，131㎡的户型。

2栋和3栋是高层，2梯4户设计，只有约107㎡（中户）和约121㎡（端户）两个户型。

据置业顾问介绍，项目预计在本月底首开，高层预计主力成交均价期间，约1.45-1.55w，洋房预计主力成交均价期间，约1.75-1.85w。目前，在原价基础上有，10w的直减优惠，还可以享受认筹（交3w）2个点优惠，此外，根据按揭或全款还可能，会有相应的开盘优惠。

大华公园天下

大华公园天下的售楼部，就在金色交响正对面，基本是隔东三环，相望的状态，售楼部现代的设计风格和，体验感，跟千亩大盘的气质整体，还是搭的。

目前，售楼部开放的样板间有约95，㎡和约125㎡两个户型。从整体产品看下来，跟今天跑盘看的其他家产品，有一定差距，从装修风格、用料等方面，很平方并没有什么特别动心，的感受。

更有一个比较惊喜的，地方是，在售楼部可以看到，东白沙河水库。让人能一睹只闻其声，不见其影的东白沙河水库的风采。说实话，我这也是第一次见到传说中的，东白沙河水库。据置业顾问介绍，大华作为东白沙河，片区的一级开发者，在东白沙河水库沿线，有超1000亩的土地，开发区域主要集中在，水库西岸、南岸。

整个项目有三个住宅地块，三个商业地块和一个，学校地块。目前，项目即将首推的是2、5、7栋的高层产品，均是板楼，带装修交付（装标约1500元/㎡），地块位于东部客运站北侧（与售楼部离得较远）。2栋为30层的高层，3梯6户设计，全部为约95㎡的户型，这个户型3室1卫的设计，产品力还得加强呀。

5栋为33层，2梯4户设计，分布有约103㎡（中户）和约125㎡（端户）两个户型。

7栋为43层，2梯2户设计，分布有约125㎡（中户）和约145㎡（端户）的户型。由于7栋北侧面湖，算是湖景房，价格相对要比其他，栋高一些。置业顾问表示，优惠后的价格会在1.4w以上。

据置业顾问介绍，项目配建的小学，目前还没有具体确定，可能是明通小学或盘，龙一小。即将首开的2、5、7栋预计近期开盘（也有本周六的说法，具体以项目开盘为准），目前办认筹（交2w）可享受1个点的优惠，此外，还可享约7-8个点的开盘优惠，整体优惠后均价约1.3w-1.4w左右。

最后，一边是强调高端、房价1.7w的东白沙河水库北岸；一边是具有人文气息、房价1.4w起更亲民的东白沙河水库南岸/西南岸。你会怎么选？

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