昆明住宅均价14105元/㎡ 房价没过万的区域只剩……

2019年昆明商品住宅成交，面积和价格创新高，商办物业以价换量明显。...

根据昆明锐理，发布的数据显示，2019年昆明共，成交商品房117081套，成交面积1229.9万㎡，成交金额1684.9亿元，成交均价13700元/㎡。

从整体成交的套数、面积、金额、均价情况的同比来看，均是正增长，其中，成交套数涨幅最大，达到18.2%。

数据表面上会让人觉得，2019年昆明商品房市场整体销售情况还，挺可观的。但是，结合各类物业销售数据，来看却立刻现形。

昆明商业和写字楼物业价格同比均，出现超过13%的负增长，使得商品住宅一枝独秀，成为了撑起2019年昆明市场，的一片天。

昆明住宅去年套均销售面积约121㎡

我们具体来看商品住宅的情况，昆明锐理数据显示，2019年昆明共销售83630套，商品住宅，面积达1014.72万㎡，均价为14105元/㎡。

按此计算，销售的商品住宅套均面积，约121㎡。

这与昆明整体改善型市场的趋势，是相符的。而且，从2019年市场看，一些合院/别野、大平层项目，对套均面积的提升会有，很大的贡献。

粗略统计，去年就有俊发九夏云水、俊发滇池one、金茂国际新城、中国铁建山语桃园、金地云海一号、中国铁建西派国樾、美的顺城府、中海云麓九里、山海湾8号、中铁诺德山海春风、华夏四季等10余个合院/别野/大平层项目在售。

从销售价格上看，此类项目对于销售均价，的拉升，也会有一定的作用。

而就2019年昆明商品住宅的，整体销售而言，我们整理了近四年昆明商品住宅的成交，情况来做对比（由于成交套数对于销售，情况的参考意义不大，故没有选取）。

从上图显而易见，2019年昆明商品住宅突破1000万㎡，的成交面积，创下了近年来之最。

在成交均价方面，虽然自2018年以来呈现出相对，趋稳的态势。但14105元/㎡的商品住宅均价，也创下了昆明，市场的历史新高。

由此，2019年昆明商品住宅成交面积和成交，价格双双创下新高。

我们在之前的文章《房价趋稳 买房还划算？》中曾经提到过，根据国家统计局发布的数据，推算，昆明房价自2016年6月，开始，截止去年11月已，连涨了41个月。

国家统计局数据所反，映出的趋势，与历年来昆明商品住宅成交，均价的曲线走向是大致相符的。

说到房价，针对昆明锐理发布的数据，或许还会有这样的疑惑：开篇的图中，2019年昆明商品房销售，均价明明是13700元/㎡呀？

其实，是统计维度的问题。简单地说，就是商品房（住宅、商业、办公）与商品住宅的区别问题。商品住宅的价格，是单独将住宅物业拎出来统计，而得到的结果。

事实上，2019年昆明商品房销售均价低于商品住宅销售均价，是存在客观原因的。因为，商品房中的办公物业，在全年的成交均价，甚至跌破了万元大关，仅为9673元/㎡。

由此，也就客观上拉低了，昆明商品房销售的年度均价。

昆明住宅存量去化周期，缩短至约7.8个月

昆明锐理在发布2019年昆明商品房成交数据的同时，还一起公布了昆明，市场的热度地图。

从热度地图看，在2019年商品，住宅销售中，销售面积和存量面积，最多的是官南板块，销售面积达190.24万㎡，存量面积约99.7万㎡；而销售面积和存量，面积最少的中心板块，则是房价最高的区域，价格已达23951元/㎡。

这里需要说一下的是，在昆明锐理的，板块分类统计中，官南片区囊括了会展片区、生态半岛、官南大道沿线、巫家坝等热点区域近，30个在售项目，因此，也就在数据上呈，现出官南板块力压群雄的局面。

事实上，就市场层面而言，官南板块也是，2019年最热闹、竞争最激烈的区域。巫家坝各楼盘的卖力吆喝、会展片区滇池小镇开业的，价值增持、官南大道沿线，改造项目频出、生态半岛迎来俊发“峰系”作品等，都从不同程度诠释，了区域的热度。

在成交价格方面，空港板块是去年昆明成交价格，最低的区域，全年成交均价仅为，8848元/㎡，也是昆明纳入统计的12个版块中房价均价唯一，没有过万的区域。

从存量面积看，2019年昆明新增商品住宅存量，约663.11万㎡。按照2019年月，均去化84.56万㎡计算，住宅去化周期约7.8个月。

相比2018年9.1个月的去化速度，去化周期有所缩短。可以预见，在2020年里，诸如官南板块、北市板块、呈贡板块、滇池板块、东南板块等住宅，存量较大的区域，将是房企在昆明拼杀，的主战场。

在商业物业和，办公物业方面，2019年昆明合计销售，215.18万㎡（商业物业销售48.36万㎡，办公物业销售166.82万㎡），相比2018年增长约36.4%，但价格相比2018年，跌幅却超过13%。

2018年

商业

5912套

52.51万㎡

23412元/㎡

办公

15191套

105.17万㎡

11739元/㎡

2019年

商业

5801套

48.36万㎡

19080元/㎡

办公

27650套

166.82万㎡

9673元/㎡也就是说，商业物业和办公物业在，2019年昆明市场中，以价换量特别明显。

根据昆明锐理2019年，发布的数据显示，截止2018年底昆明商业，物业存量为555万㎡、办公物业存量约455万，㎡。

按照2019年商业物业月均，去化4.03万㎡来计算，在2019年没有新增商业面积，的情况下，去化存量仍需125个月。

而办公物业方面，以2019年月均去化13.9万㎡来计算，同样不计入2019年新增办公，物业面积，去化存量仍需20个月。

而从商业物业和办公物业的热度地图看，2019年出货量最大的，板块为呈贡，合计销售面积达48.65万㎡，占总销售面积的22.61%。

整体上，昆明房地产市场仍然延续着，住宅热、商办冷的局面。如何消化商业和，办公物业巨大存量，仍然是昆明房地产市场，待解的迷局。

    关注 昆明楼市