【全纪录】涨3000元/㎡？上周西北片区新房开盘突破1.7w

同样小区，一楼和20楼差40万；一期和二期又差几十万。...

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导语：

怎么现在开发商开盘都悄悄咪咪地？

本文提到的项目如下：

1、开盘项目：万科城二期、万科翡翠滨江四期、万科大都会、俊发城·文熙苑

2、新亮相项目：巫家坝龙湖项目（龙湖·天璞、龙湖·时代天街）、巫家坝首创项目（昆明未来之城）

（1）预售证

上周预售证下发的项目虽然不多，但房源数量却很大。

其中俊发彩云城（辰湾俊园），一下子拿到了两栋楼的预售，总共房源接近900套。（彩云城真是俊发超级大粮仓啊，令其他开发商好生羡慕）

另外，碧桂园春城映象500多套，万科城355套，上悦天地127套。且这三个项目都在西北片区，可见竞争激烈。

新面孔邦盛财富广场项目位于昆明市广福路与彩云北路交汇处（新亚洲体育城南侧），纯商业用地，本次拿证的主要是办公（公寓或者写字楼）产品。

在五一之前，4月27日的文章中我们提到刚需盘价格重回1.3w。

当时俊发辰湾俊园、万科城三期都是上一批房源推出2梯4户/6户产品，而那一周的产品是4梯9户/3梯9户，导致价格从原来的1.5w/1.6w突然变成了1.3~1.4w。

价格下降，确实也是刚需族上车的好机会。

当时文章末尾做了一个投票：同一个小区，同样高层住宅/精装修/交房标准，有两种房源，你会怎么选？

当时选择的结果如下：

76%左右的楼粉选择了多花1500元买两梯四户产品。

所以请大家不用太纠结今天文章中项目价格，确实比上个月高很多，但产品真的不一样了。当然，也从这次开盘的情况可以发现，昆明的购房者开始愿意为更高的舒适度买单，而不是只看便宜与否。

（2）万科项目开盘情况

万科城位于西北片区普吉路附近，昨天（5.10）开盘，推出二期第7栋，总高33层，2梯6户，带装修交付，总计190多套，户型面积89㎡-107㎡-135㎡。

（发现没有，拿到预售证的355套，但实际只推了其中一部分，没有全部推出）

二期所在的13号地块是万科城中我认为最好的一个地块，而同时在靠近昆武高速这一侧，万科城还有多个小地块12号、15号，也有可能设计成小户型塔楼（待定，规划中），也就是说未来万科城这些小地块的价格也有可能像4月底开盘的3期一样不会太高。

由于二期地块整体优于三期，位置更好、地块更大、有中央景观、楼栋梯户不如之前三期这么密，所以价格有较大差异。本次开盘价格1.49~1.78w之间，20层左右最贵。

（图片价格以总价除以大致面积估算，【仅供参考】，具体价格请以售楼部为准）

对比之前三期开盘，4月底推售房源数量565套，整体均价1.32~1.54w之间。当时87㎡东南向端户，3号房，总价123~134w之间；87㎡东向中户118~129万之间。

而本次开盘的89平米中户价格在131~147w之间，可见差距。

本次开盘中，107㎡户型由于北向端头，单价稍低，最贵的是西南端头135㎡户型，其中20层的单价1.78w左右。（想不到吧，这是西北片区高层住宅的房价）

小伙伴反馈摇号去到后面只有四五楼的了，所以当时选了个5楼。（销售情况还暂未完全统计出来。）

正常售楼部按揭优惠4.2%（之前万科的老业主优惠5%），本文用到的折后价计算为4.2%优惠。

（而万科城后面三期还有楼栋、二期也还有楼栋，交替开盘还会出现价格波动很明显的情况）

除万科城之外，万科系万科大都会、翡翠滨江均在5月10日举行了内部锁房，比如像翡翠滨江还是临时通知，不过也是做了正常开盘选房撕价格条的一套流程的。

（这么着急，可见万科的新项目马上要出来了，可以期待一下）

不知不觉，昨天开盘的已经是万科大都会最后一栋了，户型只有两种，89㎡中户、115㎡端户，

成交均价1.65～1.75w，115㎡端户正常楼层都在1.7w往上。

备受关注的万科翡翠滨江四期首开了，推出了2栋+11栋。

与万科城一样，这次开盘的地块也是整个项目中位置、设计最好的。

注：上图非最终版，四期地块面积最大，且最靠南侧，离滇池最近、前面就是金科江湖海项目。也就是说后面翡翠滨江要推的房源中也有能观滇池的房源。（11栋这一侧的西侧高楼层房源是可以观滇的，这次具体价格待定）

当然，四期装修标准也提升不少（毕竟价格摆在这里），新增了空调+新风系统等。整个四期的话户型面积98~144㎡，2梯4户、2梯5户均有。

本次开盘中户型最小的是98平米户型，比起之前的89平米单面采光户型，这个户型确实更好一些。（不过面积也更大）

（98㎡户型）

除北向端户之外，这个户型单价适中（最贵的是南向端户）。

注：上图非最终版，以2栋为例，总高27层，2梯5户，1/3/5号房98㎡户型，2号6号房120㎡户型。

单价稍贵楼层23层，98平米户型总价186万，同户型同朝向1楼只要149万，价格1.52w~1.9w之间，差距非常大。（均是折后价）

注意，这里用到的是1号房数据，东北向端户，与3号房5号房98㎡中户南向房对比，这个户型次卧外面没有采光井，但朝向不一样。

其他房源，单价均在上面提到的价格之上。

（3）俊发城开盘情况

北市区俊发城，也推出了新的组团——文熙苑。

继俊发城各类以花命名的组团销售完之后，现在新推出的苑都以“文”开头，照规划图上看，后期还有至少2个苑以“文”开头。（之前有文倾苑，这次开了文熙苑，这两个苑是否配套学校与之前的项目有点不同？这四个以“文”开头的苑已经靠近逸璟峰的商业了，有听楼粉提到过“明通“，此处待定。）

整个文熙苑6栋住宅，3梯6户和2梯5户，户型面积97~142㎡，带装修交付。相较于之前俊发城的产品来说，这次的梯户比更好一些。（文倾苑就是2梯5户和3梯7户）

开盘推出了1栋，97~137㎡户型。

俊发城文熙苑4月24日拿到预售证，预售面积101986㎡左右（468套房源，这里应该有两栋房源，而昨天只推出了第一栋共计234套）。

（截图来自俊发城官微）

按照开发商宣传稿件中提到，5月10日是面市第一天（那就是开盘了），截止下午3点40分，销售130套，成交金额突破3亿元，当天成交3.8亿元，整体单价1.5~1.65w之间。

（以套均价230w计算，以此估算出全天成交在160~170套之间）

（4）巫家坝两项目亮相

除以上项目之外，其实上周的楼市动作还蛮多。

巫家坝龙湖项目亮相（就是公布了个项目名字而已），该项目位于春城路与飞虎大道交汇处，地铁站巫家坝站旁边，位置不错。住宅部分取名龙湖·天璞，商业部分取名龙湖·时代天街，而这个商业预计3年左右投入使用。

其他销售信息、售楼部信息，暂无。

巫家坝首创项目也在5月10日开放了售楼部，项目名：昆明未来之城。这个项目不仅单独自己有教育用地（拿地要求就要建一所学校）+商业用地，还设计有巫家坝区域最小的户型93平米三房，并且同样是横厅设计（5.7米横厅）。