【菁菁答疑】万科EBA到底是个什么东西

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上周万科迎宾服务机器人“万可儿”和无人驾驶智能车“大白”正式亮相，“万可儿”可通过头部高清摄像机对人脸自动检测，与数据库中的照片进行比对能够辨识来宾的身份，同时在于嘉宾进行智能交谈时它头部的LED灯还能通过不同的闪烁表达情绪，并伸展手臂欢迎完成问候，预计在不久的将来，我们就能在万科的销售中心和物业服务中心看到用于服务接待、讲解和访客引导等功能的“万可儿”。大家感兴趣的话，可直接到本文末尾查看视频。随着老龄化社会到来，劳动力成本不断增加，基于城市配套的智能化服务将是万科新业务的蓝海。万科针对不同的行为模式以及生活、工作场景研发的产品也将不断的刷新我们对于智能机器人的认识。既然说到了智能化，不得不提万科的EBA（Easy Building Automation的简称），这个从设备管理业务的信息化、智能化入手，内嵌设备运维、人员调度等管理模块，形成管理入口，现已成为万科物业最重要的管理工具和服务平台。自从举办青岛论坛后，很多群友希望小菁菁能专门详细介绍下万科的这个神秘利器，这期我们就来介绍一下万家的EBA。

什么是EBA？



众所周知，设备设施的管理是物业管理的核心内容之一，随着智能化科技的发展和应用，各类设备的数量倍增，相应地复杂度不断增加。与之相对应的是：设备维护保养部门项目管理分散，现场巡视抄表耗费大量时间，投入产出比不断降低；设备维护技术人员技能呈下降趋势，其实际工作量、绩效难于评价，人员招聘难度加大。所有的这些问题，导致设备设施以养为先的维护模式和预防管理未能得到切实的执行。在此背景下万科物业自主研发了“物业设备远程监控管理系统”，是互联网、移动互联网、物联网和云服务SAAS化的应用，于2012年11月成功获得国家专利。EBA有助提升设备经济运行管理、预防性管理能力，提升内部运作效率。EBA的核心功能有哪些？



第一个核心功能——远程监控      远程采集所有物业设备的电压、电流、压力、水位、温度湿度、有功、无功电度、功率因素和电池内阻等设备运行参数，并以此来判断所覆盖物业设备运行状态和发布预警或报警手机信息。客户可以根据系统历史记录查询统计分析设备运行数据，以便于指导设备维护人员做好设备维护保养和预防管理工作。1.1设备运行状态和参数的实时采集和记录存储，涵盖供配电、给排水、消防、空调、电梯、环境等类别。不再需要人工抄表，同时也减少人工巡查设备的工作量和频次；

按照公司要求每天必须进行两次配电房的抄表，花费大量时间，使用EBA以后，可以自动抄表，巡视时间可以减少到每周一次，大大提高了工作效率，经测算平均每2个项目节省1名技术员的工作量，如果以200个项目计算，可以节省100名技术员的工作量。

1.2设备数据异常自动判断，超过设定的预警和报警阀值自动报警至手机或邮箱等，定时自动巡检，实现对故障的快速响应，及时发现设备问题，确保设备安全正常运行。

1.3通过数据积累分析，实现对水、电、空调、照明等设备的精细化能源管理；逐步形成预防数据，预测使用寿命，定期向管理者推送管理报表，实现可视化管理，积累和满足物业管理的未来需要。

1.4通过自动收集天气预警信号，自动启动应急预案，提高应急响应速度。

1.5系统还可实现对环境的监测和对设备远程控制、远程调试，包括环境温度湿度、风机状态、二氧化碳、甲醛、PM2.5等项目。在诸多城市环境持续恶化的背景下，这一功能延伸扩展到可以提升业主居住的舒适度和健康管理水平。传感器检测到数据，如超标则自动启动楼宇新风系统或空气过滤系统。实现对居住楼的空气质量管理或重要场所的空气质量管理。

第二个核心功能——管理功能       EBA对设备、人员及调度、能耗实行集约化管理：（1）工单与调度管理，人员定位；（2）绩效管理；（3）知识管理；（4）能源管理；（5）天气与预案管理

2.1实现技术人员的智能集中调度。由维保计划、故障报警、会议决议、设备检查等渠道收集的报修或巡检需求自动汇集到工单池；通过二维码签单及GPS定位获知技术人员当前位置、当前任务情况，得到人员可调度状态。通过相关技术人员的专业类别、专业等级、技能标签、可调度状态，结合工单池情况，调度中心进行任务派发。维保或巡检任务完成后，通过手机APP及呼叫中心进行回访、反馈和验证。

2.2原来的管理模式无法了解现场人员情况，需要协助时，要逐级沟通，效率不高；使用EBA人员定位功能后，直观了解人员分布情况，人员分布非常直观，可以直接了解各城市的人员分布情况；紧急的突发事件可以由调度中心就近安排人员处理，提高效率；疑难问题可以进行远程支持。从而实现了人员管理可视化，优化技术人员绩效管理。通过系统数据的任务与工时统计分析，结合绩效激励模式，实现员工多劳多得，促使员工主动提升工作效率和工作技能；通过运维MTU模式（流动式维护保养和应急抢修），提高人均管理面积，实现人员数量增长低于管理面积增长。

2.3知识管理

员工自学习功能（设备资料、历史维保/维修记录、维修要点、知识库等）

建立系统的设备档案、设备维修知识库，主要包括设备资料、历史维保维修记录、维修要点等，远程设备图像联动和移动视频模块的移动应用、二维码应用等远程技术指导，推送维修指引，以降低对技术员的技术要求和缩短入职培训周期。

2.4能耗管理

能耗管理报表为节水节电、漏水检测提供数据基础，提高设备预防管理水平，让数据的挖掘成为可能。

2.5通过自动收集天气预警信号，自动启动应急预案，提高应急响应速度。对于物业来说，近年来物业管理行业遇到了前所未有的挑战。作为典型的劳动力密集型行业，物业服务企业的人工成本一般占到总成本的70%甚至更多，受人工成本、材料成本不断上涨、物业费限价机制等的影响，业内企业生存压力逐年增大。引进科技元素，减少人员依赖，提升管理效率，是物业管理企业的需求。

设备设施的管理是物业管理的核心内容之一，管理的优劣直接影响住户的生活，影响到社区、房屋本体的价值体现。如今，现在各类设备的数量倍增，复杂度不断增加。与之相对应的是：设备维护保养部门项目管理分散，现场巡视抄表耗费大量时间，投入产出比不断降低；设备维护技术人员技能呈下降趋势，其实际工作量、绩效难于评价，人员招聘难度加大。所有的这些问题，导致设备设施以养为先的维护模式和预防管理未能得到切实的执行。因此，提升住宅物业设备的智能化管理水平是智慧社区的重要内容降低物业管理运营成本。

投资回报率及周期？



以深圳万科物业公司为例测算，2013年深圳物业EBA上线32个项目投资回报率约为50％－55％，投资回收周期约为1.8年－2年，投资回报率及周期较为理想。



看完的有彩蛋：

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