市场“供大于求”，昆明房价还会涨？

5月的昆明市场，仍然处于供应放量的节奏之中。...

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截止4月，全国100个城市新建商品住宅库存总量47604万㎡，消化周期约为13.1个月。

这是易居研究院最新发布的《中国百城库存报告》中透露出的信息。也就是说，全国百城的商品住宅，按当前的购买力评估，在没有新增供应的情况下，要全部卖出需要的时间超出了一年。

本文关键词：

1、全国市场情况

2、昆明市场现状

3、昆明市场后续项目供应概况按照易居研究院发布的数据显示，今年4月份，全国100个城市新建商品住宅供应量为5133万㎡，而成交量仅为4206万㎡。

从供需关系上看，这是今年以来，百城商品住宅首次出现“供大于求”的现象。

事实上，结合今年前3个月百城商品住宅的情况来看，在春节假期及新冠肺炎疫情的影响下，今年1-3月百城楼市均处于“供小于求”的状态。

随着4月房地产市场的持续恢复，以及部分城市“稳楼市”政策作用的显现（预售证管控放松），使得市场整体供应量出现大幅增长。

在4月份百城商品住宅“供大于求”的市场环境下，加之前期库存的叠加，使得截止4月底全国商品住宅的库存总量攀升至47604万㎡，环比增长了2%，同比增长了5.3%。

呈现出百城住宅库存同比连涨17个月的局面。

这也意味着，按照当前住宅库存的增长情况，一些城市会面临比较大的去库存压力。

报告显示，截止4月底，在监测的100个城市中，住宅库存同比呈现正增长的城市有54个。其中，杭州、南宁、青岛及成都等二线城市，库存上升比较明显。

而珠海、中山等城市的住宅库存同比降幅比较明显。

从库存消化周期来看（月末商品住宅库存面积/最近6个月成交面积的平均值），监测数据显示，自2016年第三季度以来，百城库存去化周期总体上处于10个月左右的水平。（如下图）

不过，比较明显的趋势是，从今年1月份开始，百城库存的去化周期明显上涨，截止今年4月商品住宅的去化周期已增至13.1个月。

这也从侧面印证了前面提到的春节及新冠肺炎疫情对房地产市场的影响。在售楼部停业等的作用下，住房消费需求减缓，库存积压，使得去化周期持续增大。虽然易居研究院的数据中，并未单独列举昆明市场的情况。但纳入二线城市监测范畴内的昆明，在报告中凸显出的“二线城市库存上升最大”的状态中，昆明的商品住宅库存情况或许也不容乐观。

我们不妨通过昆明锐理的数据来具体地看。

根据昆明锐理公布的数据显示，昆明1-4月新增预售面积296.65万㎡，销售面积202.54万㎡。

从昆明前4个月的整体供销上看，虽然1月供需几乎持平，2月出现“供不应求”的情况。但整体市场仍处于“供大于求”的状态中。特别是在4月份，昆明的供应面积突破了160万㎡，而成交面积则不到供应量的一半。

从昆明市场的库存情况看，此前昆明锐理公布的2019年报数据显示，截止2019年12月，昆明商品住宅存量约存量663万方，按当时的去化周期折算，消化库存量需约7.8个月。

也就是说，在去年结余的库存基础上，前4月昆明不但没有消耗相应的库存，反而，还增加了94.11万㎡的库存量，使得昆明市场的整体库存量增加。

而对比去年同期来看，2018年前4月昆明市场供应量达322.02万㎡，销售面积达309.57万㎡，虽然也处于“供大于求”的状态，但新增的库存量仅有12.45万㎡。

值得一提的是，相比昆明锐理公布的2019年14105元/㎡的商品住宅成交均价，在前4月中，昆明市场的成交均价约为14165元/㎡，表现出微涨的趋势。

事实上，自4月以来，特别是5月昆明市场局部区域升温的带动，昆明房价已呈现出稳中上行的态势。而国家统计局的数据也显示，昆明新房价格在今年经历两次环比下跌之后，在4月迎来了1%的环比涨幅，同比涨幅（8.4%）更是站上了全国第三的位置。

足以说明，昆明房地产的恢复程度，可见一斑。前面提到，昆明市场库存增加的主要原因是4月份市场骤增的供货量而形成的“供大于求”的情况。

这种现状，在5月会得到缓解？

事实上，从5月的预售证发放情况看，截止目前（5月27日）共有36个项目39个地块获得预售许可证，预售面积达约154.06万㎡。

虽然预售证发放数量不及4月份（65个地块获证），但在还剩一周的情况下，预售面积已达到4月全月（预售面积约229.65万㎡）的约67%。

也就是说，5月的昆明市场，仍然处于供应放量的节奏之中。

在消费需求没有充分匹配供应的情况下，或许，5月昆明市场的库存量还将会继续增大。

从昆明市场供应放量的成因上看，或许跟4月份出台的“昆十一条”稳房地产市场的措施有一定关系。在措施中，简化审批办理流程，以及商品房预售的形象进度要求的降低等，客观上使得预售证获取的难度变小了。

不过，从目前昆明市场约7.8个月的去化周期看，还处于合理的区间。

按照此前住建部发布的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》中，对商品住房库存消化周期的界定——“去化周期12至6个月的，要增加供地”的意见来看，昆明尚属于需“增加供地”的范畴。

事实上，从目前昆明市场的项目来看，除保利城和阳光城滇池半山两个项目是在5月首次获得预售许可证之外，其余项目均算是“老项目”。

而在市场上，近期有可能面市的项目有云和中心、招商雍和府、卓越龙润云际、昆明北大资源紫境府等。

除此之外，据不完全统计，诸如绿城诚园、新域盛景三期、绿地海之城、公园壹号、红星天悦、中交锦澜府、鹏欣漫城都荟、昆明未来之城、龙湖天璞、玖悦府、保利春湖国际生态城、宝能滇池九玺、实力观邸、碧桂园翠湖映象、龙翔铭城、昆明恒大珺睿、康美昆明健康城、万科飞虎大道项目、大华长地埂村项目（据传案名为大华锦绣前城）、大华春雨路沿线改造项目（据传案名为大华锦绣华城）等20余项目，也是昆明市场的充足储备。

不过，从之前的经验来看，面对长时间的较大库存压力，昆明市政府曾经出台了一系列去库存的政策，房价也保持了较长时间的平稳。由于疫情过后恢复经济的需要，大多数城市都偏向于鼓励供应，使得市场颇为矛盾。

未来随着众多新项目的面市，昆明市场还会面临巨大的供需博弈。

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