360°分析：比国宾府便宜3000元/平方米！永中悦珑府“低开”能获热捧吗？

点击阅读...

导读：本周日（5月24日），位于永中的悦珑府（备案名：悦珑华庭）的212套小高层住宅首开入市，开盘特惠毛坯均价不到2万元/㎡，性价比如何？一起来看看。

◎来源丨房哥团队

◎文/编丨c东东/麦田夫斯基

1

开盘楼幢

本次预售《悦珑华庭》一期：住宅（依照地名办标注，下同）1幢、5幢、8幢、10幢、11幢、17幢计建筑面积25450.71㎡，212套。



▲一期开盘楼栋分布图

2

区位分析

该项目位于龙湾区永中街道桥北、镇北村，即龙湾区永中第一小学(北校区)西侧。



▲项目相对区位，仅为示意。

地块北侧为永宁路（规划拓宽至约30米）；

东侧为永中镇政府旧址、规划绿地（现状为道路）、青山直河、龙湾区永中第一小学(北校区)；

南侧为规划上宅前路（规划中，约20米宽）；

西侧为规划住宅用地、普西路（规划中，约24米宽）。

悦珑府位于永中老城区内，介于罗东街与龙湾中心区之间的中间地带，原来周边老旧小区众多，现已基本拆迁，目前该片区现场全是工地，未来界面应该会趋于改善。



▲2019年悦珑府周边航拍影像图。/天地图·温州

交通方面，悦珑府周边道路众多，但目前大多较为狭窄，按照规划未来将拓宽。详细可见控规所示。



▲永强北片区永中单元控规。以政府最终实施和最新规划为准。/温州市自然资源和规划局

配套上，距离大润发超市和中梁亿象广场直线距离约1.2㎞，距离万达广场直线距离约1.5km。

需要注意的是，项目南侧、东侧的青山直河、西侧的吴渎桥河水质较差；周边宗教建筑也较多，项目北侧约50米处有道教观邸、西北侧约500米处有基督教堂。



▲项目西北侧视线。悦珑府位于上图河道以东。来源/温州房产圈

3

布局设计

悦珑府由旭辉、金茂、华鸿、大诚4家开发商开发。

容积率为1.8，由15幢小高层，3幢二类高层，共18幢楼栋阵列布局组成。





▲项目效果图

外立面主要以涂料为主，基座局部为石材干挂，整体呈简约新中式风格。



▲外立面效果图

悦珑府建筑高度比较低，楼栋之间的间距比较舒适。住宅整体朝向南偏西约15°左右，南侧第一排1#、2#南偏西约20°。周边夏日盛行东南偏东风，迎风面会偏小一点，夏季不够凉爽。



▲悦珑府周边风玫瑰图

来看看楼间距。



▲项目楼间距，仅为示意，以销售口径和实际为准。

来单独看看一期开盘楼栋。

日照简评

1#位于小区最南侧，与南边住宅用地之间隔着上宅前路和青山直河，加上建筑退让，粗略估算与南侧地块未来的建筑楼间距将超过72米。而南侧地块总限高50米，预计1#低层房源日照质量也都有保障；

5#与3#距离均约25米，大寒日正午5楼以下房源日照也会受到影响；

8#、17#与南侧楼栋距离均约30米，大寒日正午3楼以下房源日照也会受到影响；

10#、11#与南侧楼栋距离充裕，达40米左右，冬日低楼层房源日照质量也不错。

大寒日某层楼日照被南侧楼栋遮挡，也意味着该层楼以下房源冬天绝大多数时间日照均会有遮挡，以上房源逐层变好。

4

户型分析

一期开盘户型为105方、106方、120方，125方户型。层高2.95米。

文中涉及的户型尺寸可能有误差，仅供参考，以实际和售楼处销售口径为准。下同。



105方两梯四户中间套：



▲户型尺寸可能有误差，以实际和售楼处口径为准。下同。

----比较好用的105方，各房间尺度都不错。

106方一层两户中间套：



-----空间利用率高，过道0浪费。

-----L型对景玄关、洗手间干湿分离。

-----主卧进深是硬伤，1.8米的床摆不下。

----次卧空气不能对流，不利于健康（该楼盘一梯两户的户型，均存在这个问题）。

106方边套：



----和中间套大同小异，卫生间开窗位置变化，通风性更好。

两梯四户120方边套：



----过道较长；

----除了主卧外的三个房间，面宽均小于3米，很局促；

----主卧进深较为局促，摆1.8米大床吃力。

整体来看，120的四房，过道较多，空间利用率一般，导致功能空间尺度不理想，与改善需求不匹配。

125方中间套（一层两户）：



----106方的“升级版”，多了一个书房；

----公卫尺度较小；

----房间尺度比106方更舒适，其中主卧勉强放得下1.8米大床。

这个125方，空间舒适度明显比两梯四户的120方要好很多。

125方边套：



----和中间套类似，卫生间边侧开窗。

139方边套：



----四朝南大户型，客厅和厨房的面宽达4.4米，舒适度较好；

----厨房看似面积大，但实际利用率一般，灶台两边操作台面较小，不利于烹饪；

----主卧进深约4.5米，做走入式衣库还是有些局促。

5

价格分析



备注：因本项目实行住宅全装修交付，价格备案单价已包含装修单价，分别为风格一·简约风2000元/㎡、风格二·新中式4000元/㎡、风格三·简欧风格4000元/㎡。

旭辉·悦珑府普惠9折后毛坯均价不到2万元/㎡，这个价格体系放在永中区块中性价比高吗？



与周边楼盘相比



永中板块目前在售楼盘主要为中梁旭辉·国宾府（备案名：望府里），两者均为小高层房源，得房率基本一致，户型也大同小异。

国宾府在今年1月份将住宅全部开出，和悦珑府距离约1.3公里。区位上，国宾府略胜一筹，距离万达更近。

国宾府住宅共三期，开盘毛坯折后均价约2.3万/㎡。



▲项目相对位置

周边新交付二手房如中梁·龙湾首府的二手交易价早已达3万/㎡左右。（若您想了解周边二手房信息，可致电资深中介孙光旗13957716901咨询）

由此可见，悦珑府首开定价在现行市场体系中，属于“低价入市”。在目前市场有效需求相对不足的情况下，悦珑府能否以价格优势吸引周边客群购房，趁机走量呢？咱们拭目以待。

6

选房注意事项



▲以普惠9折计一期有1#和5#的一梯两户106方、以及17#两梯四户中间套105方，他们套内面积相似，得房率基本一致。



▲一期开盘楼栋分布图

楼栋区位上，1#106方南侧沿路，噪音对主卧干扰影响大；5#106方东侧沿河，区位较好；17#105方北侧沿路，且105方北侧有挑廊阻挡部分噪音和看见道观的视野。

价格方面，5#106方边套均价比1#106方高约500元/㎡；

17#105方均为中间套，比1幢中间套便宜约900元/㎡。

由于楼盘南侧道路是区间道路，且南侧临河及绿化，视野较为开阔，对日照敏感又想选相对低价房源的，可优先选择1#中间套中低楼层（如4-7层）；

17#105方单价最便宜，但户型北侧为挑廊及天井，又要放置室外机等，所以采光通风隐私都明显弱于对手；

对居住要求偏高的，可选5#106方中高楼层。改善型户型主要为120和125方。

17#的120方北侧沿路，且有道观影响，户型也明显弱于其它房源，且公摊大了2个多平方米，均价约1.83万/㎡虽然较为便宜，但性价比仍然一般。

10#和11#同有125方户型，靠近小区中央景观轴线上。



▲一期开盘楼栋分布图

推荐优先选择11#的125方中间套低楼层房源，理由如下：

• 11#在小区中央，闹中取静。
• 125方为三朝南南北通户型，中间套和边套区别不大。

• 11#和10#楼间距较大，低楼层日照质量都不错。
• 11#02户型均价约2万/㎡，和10#沿路的西边间价格差不多。

综合考虑，可优选11#02户型125方。11#和8#均含139方，两者价格差距不大。

四朝南的房子，其主要威力，在于南侧的日照、视野和通风，所以南侧间距是影响其价值的核心因素。

8#139方北侧视野开阔，但南侧间距只有30米；

而11#南侧间距为41米，明显大于8#。



▲8#景观视线示意图

因此，推荐11#139方。

好了，今天就说到这！

    关注 温州房哥