古翠隐秀这批房源很有性价比！But……

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导读：2020年元旦（1月1日），位于绿轴板块的万科·古翠隐秀（备案名：古翠隐秀园）一期296套住宅首开，一起来看看。

◎来源丨温州房哥

◎文丨c东东/房哥

◎编丨Mt.

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开盘楼栋

本次预售《古翠隐秀园》一期：住宅（依照地名办标注，下同）1幢、5幢共计建筑面积37017.08㎡，296套。



▲楼栋分布图，黄色为一期开盘楼栋

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楼盘区位

该项目位于鹿城区南汇街道前网路，即绣山小学东侧，锦江路南侧。



▲地块相对位置。/浙江省土地使用权网上交易系统

该项目北侧为锦江路、温州绣山中学（锦江校区）；

南侧为锦源路、荣欣家园、前网新村；

西侧为公安宿舍（据说原拆原建）、温州绣山小学；

东侧为规划道路、规划行政办公用地、规划公园绿地。

项目位于寸土寸金，的绿轴板块，周边小区众多，生活条件便利，是市中心老牌核心地段，而又相对闹中取静。

周边配套相对成熟，地块东侧靠近世纪广场、世纪公园、图书馆、博物馆等。距离印象城约1㎞左右；交通区位也相对优越，距离s1线惠民路站和，火车站站（预留站点）直线距离不到1㎞。

目前，周边城市界面相对有瑕疵，南侧和西侧是老小区，但随着周边道路和，住宅区的开发建设，未来能够得到较大改善。



▲温州房哥·楼市VR地图

另外，需要注意的是，项目东南侧约350米，规划了宗教用地（见上图红字处）。预计后期会做去宗教化立面改造，在视线上的影响相对有限。东北侧约550米处有，平水王庙，在视线内不是特别明显。

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布局和日照

古翠隐秀容积率为2.4，采用阵列式布局，由一栋一类高层和三栋，小高层组成。



▲项目效果图

外立面材料：基座石材为主，上部采用铝板干挂为主。





▲项目效果图，仅供参考

小区规模不大，但从立面材质、入户大堂、景观、风雨连廊等方案设计来看，万科对本楼盘的定位，走得是“翡翠系”的高端路线，宣称是“翡翠天地Ⅲ”。▼



▲项目效果图，仅供参考

小区北低南高，南侧33层的大板楼会遮挡，很大一部分阳光。来看看日照情况。



▲上图楼间距为概数，可能与实际有误差，以实际和售楼处口径为准。单位：米。

日照关系

1#和2#南侧为荣欣家园，和前网新村，建筑仅7层左右，中间路宽18米左右，加上建筑退让，估计对古翠隐秀影响较小，低楼层房源日照，也能够保证。

1#高层与5#小高层南北间距为67.1m；受1#大板楼遮挡，预计5#最高层大寒日正午的日照质量，也会被遮挡，全楼层日照质量都，相对较差！

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户型分析

一期开盘主要有5个户型：约136方边套，约118方中间套，约108方中间套，约143方小高层户型。

高层约136方边套：



----改善型户型，然而房间的尺度尺度明显偏小了，次卧面宽只有2.9米，北侧次卧进深只有3.2米，书房面宽只有1.85米，都是小空间的蜗居啊。

高层约118方中间套：




----118方的尺度比136方看起来，更合理一些，过道较少，主卧舒适度更高，另外厨房的尺度也，比较舒适，操作台面比较宽裕。

高层约108方中间套：



----中间套两朝南，目前市场上比较少见，南向面宽只有6.6米，主卧3.2米，客厅3.4米，比市面上89方的面宽，还要小；

----进深过于狭长，厨房和两个卫生间通风，采光不好，但主要功能空间（三个房间和客厅）都有较充足的采光面，房间的舒适度能保证；

----L型厨房利用率不高，操作台面相对局促；

----书房、次卧都在北侧，冬天日照不足，不利于做小孩房，优点是北侧有，大设备平台赠送，可观中庭景观。

小高层约143方户型：



----小高层得房率较高，公摊只有23平方米，143方比凤起玉鸣，的157方还要大；

----约6.9米面宽的多功能客厅，舒适气派，活动空间大。

叠墅180方户型图：



----对于高层小高层公寓而言，一楼本来是最便宜的，但开发商弄成跃层，还赠送绿地，“乌鸡成凤凰”单价最高，这类房子，看起来得了很多便宜，但是核心的居住，舒适度还是差。

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价格分析



备注：开盘当天额外享受3%优惠。

因本项目实行装配式，建筑和住宅全装修交付，价格备案未包含全装修标准2500元/㎡（高层）或全装修标准3000元/㎡（洋房）或全装修标准4000元/㎡（高层）。

古翠隐秀一期折后均价30358元/㎡，其中高层小户型折后，单价28974元/平方米。楼盘定位不乏壕，来看看这个定价能否，在周边脱颖而出呢？

对于高层小户型的性价比，咱们从2个维度去分析。



与中梁·鹿城中心比



周边距离最近的是中梁·鹿城中心（备案名：鹿锦东苑）。



▲鹿城中心项目效果图，仅供参考

鹿城中心与古翠隐秀近乎一路之隔。鹿城中心高层开盘，均价仅3万/㎡，开盘去化率不佳，随后又对剩余，房源降价处理，各房单价普遍下降，1000多元/㎡，楼栋的折后均价基本控制在2.9万/㎡左右，均价两者差别不大。

但鹿城中心商品房地块规模迷你，供应户型为130方和，143方，楼间距小，外立面为涂料，且与安置房共享部分资源。

相比之下，古翠隐秀铝板干挂，楼间距大，容积率低，整体档次高出，鹿城中心一筹。



与鹿宸印比



周边为数不多含小户型的楼盘为鹿宸印。

鹿宸印一期毛坯折，后单价为31455元/㎡。主力中小户型有96方、108方、116方等。即便是紧挨轨道交通的“头排轨交房”9#，项目距离轨交S1线仅40米，距离货运铁道约90米，普惠毛坯均价也超过3万/㎡。



▲鹿宸印项目效果图。红色为一期开盘楼栋。

古翠隐秀地段明显好，于鹿宸印，楼盘定位档次也高出一筹（鹿宸印主要为涂料），但单价反而，便宜2000多元/㎡，综合来看，性价比要高出很多。

从这几个维度来讲，古翠隐秀小区条件和自身，配置不差，高层定价相对周边楼盘，还是相当有性价比的。

但是5幢小高层折后单价37161元/㎡，虽然是小高层得房率较高，但是这个价位在绿轴和，其他核心地段高端盘当中，不太具备竞争力，更何况四朝南的房子，正午前后日照都会被1#高楼遮拦。

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选房注意事项



▲按普惠折扣94折计。注：5#05-08房号为一楼单价开发商对于一般高楼的定价，从低到高，常常遵循“最低--快速升高--缓慢升高--持平或微降”的规律，比如古翠隐秀的高楼，也是这样：



▲1#楼层定价趋势

23楼左右之所以定价最高，是因为在这个高度，通风日照等各方面条件，不再受到楼层高低制约，再上去的高楼，侯悌时间更长上下不方便，而且消防安全等方面也，更不利。

但是像古翠隐秀这样，的楼盘，正南侧西南侧都是，多层的房子，且周边没有交通主干道，所以6层以上的房子，通风日照视线等各方面，的条件，与高楼层趋同，且没有高楼层房子的隐患。

可是在定价上，开发商的楼层，差价依然较大，七楼比高楼层(高楼层)，要低3000元/㎡左右。

所以毫无疑问，中低楼层的房子，更有性价比！1#118方和108方均为，中间套户型，折后单价只有2.7-2.8万多，购房者都可以考虑。

118方三朝南户型，户型缺点少，但北侧挑廊遮挡了小区，主景观。

108方两朝南户型，户型狭长，但北侧两个房间视线较好。

价格上118方毛坯均价比108方毛坯均价贵约1000元/㎡。但鉴于108方南向面宽，较小，建议优先选择118方。受到正南侧大板楼遮挡，大面宽短进深，不能发挥威力，且价格也不低，5楼以上就要往3.5万/㎡以上走，本着改善不求其次的原则，并不推荐5#143方。

好了，今天就说这么多。

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