绿城·桂语江南首开2.47万/平方米，价格不贵，但贵的房子更有性价比！
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◎来源丨温州房哥
◎文/编丨房哥/麦田夫斯基
作为一个强迫症患者，房哥每次看绿城楼盘的资料，总会感觉到在和另一个强迫症打架。
你看桂语江南这个105方户型：
一般人看看会说这没毛病啊，市面上的户型不都这样嘛？
可是，哥看到这个地方就浑身不舒服：
好好的主卧，凭空浪费约2㎡过道不可惜吗？为啥不把主卫顶到北侧，让过道消失，在同等面积下，让主卧进深能舒舒服服地做一个走入式衣库？▼
要知道，不到4.3米的净进深，安排“走入式衣库+1.8米大床”的组合，会有些局促（虽然也能用）。从人体工学尺度舒适的起码要求来看，主卧做走入式衣库需要净进深4.4米左右：
哥上面的分析或许能说服大多数人，但是估计说服不了绿城。因为他们的答案是：要让南立面平整如镜。▼
▲105方南立面示意
▲南立面效果图
这真是平面强迫症杠上了立面强迫症！
还有这个112方：
这个112方几乎没有过道浪费，厨房、两个卫生间、三个房间的空间尺度都不错，舒适度比许多120-130方的四房要好。客餐厅一体大边厅敞亮，6米的进深虽略有不足，但可通过“电视沙发横向组合摆放”来解决。
但哥看到这个地方又不舒服了：
好好的主卧走入式衣库，因为宽度问题，只能做一边柜子，既不经济也不够用！按照主卧的宽度，完全可以做2米宽度的走入式衣库：
可是绿城为了让室内的边边角角对齐，又否决了哥的想法：
总之一句话，绿城的楼盘，总是让哥又爱又恨又无奈。
好了，还是言归正传，说说本周四开盘的绿城·桂语江南….
本周四（6月25日），位于5050购物中心东侧原木材市场地块的绿城·桂语江南（备案名：桂语轩）一期开盘。
这是绿城在温首个主打中小面积的刚需首改盘。毛坯开盘特惠均价2.47万元/㎡，性价比几何？选房究竟该怎么选？一起来看看。
开盘楼幢
本次预售《桂语轩》一期：住宅（依照地名办标注）1幢、10幢、14幢共计住宅建筑面积31650.09㎡，住宅299套。
▲楼栋分布图
B
区位分析
该项目位于位于鹿城区双屿街道鞋都大道，即5050购物中心东侧，原木材市场地块。
▲项目相对位置
项目北侧为鞋都大道（远期改造为快速路，不排除建设高架可能）、新希望·玉锦麟（备案名：玉锦麟邸）；西北侧有基督教堂；
南侧为鹿城路、M2线规划、黄龙山、温州市中医院，且有教堂、寺庙等多个宗教建筑；
西侧一路之隔为5050商业广场；
东侧为翠微山、东瓯大道。
“大拆大整”“大建大美”后，城西软环境和城市界面的改善，有目共睹。但随之而来的是，大量地块出让，周边新建商品房密集上市，成为未来一两年内主城区供应压力最大的片区之一。
从区位条件来看，周边北邻鞋都大道，南依鹿城路，东靠翠微大道和东瓯大桥。与过境路、望江路、瓯江路等城市主干道也不远，南侧临近M2线下寅站（规划）数百米，BRT公交站就在项目北侧，可以说是四通八达。
配套上，桂语江南一路之隔就是5050购物中心，大润发、海底捞等就在家门口，也是相当便利。周边还有翠微山公园、黄龙山公园、滨江公园等。
但从地块条件来看，地块规模较大，但不够方正，周边不利因素也较多：
- 东南侧距红线约30余米有代建环卫用地，东北侧有加油站；
- 南侧有教堂、寺庙等多个宗教建筑，西北侧有基督教堂；
- 东南侧紧挨翠微山和黄龙山，夏天东南风会一定程度被削弱。
长按识别下方二维码，可查看房哥团队自主开发的绿城·桂语江南VR实景，楼盘周边现状、规划、有利不利因素均清晰可见。
布局日照
桂语江南容积率为2.885，绿地率为36.3%。整个项目呈阵列式排布，由15栋高层住宅围合而成。项目拥有住宅约17.58万方，共1600余户。
在外立面上，桂语江南采用底部石材干挂，上部以涂料为主，大面积玻璃，局部石材+铝板线条。整体风格上较为简洁明快。
▲桂语江南主入口效果图
在景观设计上，桂语江南多数楼栋配置了架空层。小区内配置了无边镜面泳池、多组团花园、环形花园慢跑道等，园区生活体系较为完善。
桂语江南整体楼栋偏角为南偏东约15°。朝向较为舒适，但夏季盛行东南偏东风，山体对风道有一定阻挡。
▲项目周边风玫瑰图
来看看楼间距。
▲项目楼间距，仅为示意，可能有误差，以销售口径和实际为准。
日照简评
首期开盘的1#正南侧东南侧无挡。即便低楼层，冬天上午中午日照也相对较好。
10#南侧为高度约79.95米的9#楼，正南侧间距约为41米，预计03、04户型约15层以下大寒日正午日照会被遮挡。上午日照受6#遮挡。但下午日照较好。
14#与南侧高层正南向间距预计超75米，预计大寒日正午约4层以下日照会被遮挡，整体日照质量较好。
注：
1、若某楼层房源在大寒日正午日照被南侧楼栋遮拦，意味着该楼层以下房源在冬天大多数时间日照会被南侧楼栋遮挡，该楼层以上房源日照条件逐层转好。
2、若冬至日都不会南侧楼栋遮拦，意味着冬天都不会被南侧楼栋遮拦。
D
户型分析
桂语江南有4种户型，即建面约89方、105方、112方、133方。标准层层高约3米。
▲楼栋、户型分布图
高层约89方中间套：
---89方做一个卫生间，许多刚需会有些抗性；
---过道合计长度6.45米，对于小户型而言，过于浪费了；
---南向两个卧室进深尚可，特别是次卧进深与主卧一样都有3.6米，较为宽裕，但次卧面宽只有2.75米，床只能靠飘窗摆放；
高层约105方中间套：
----各空间尺度相对舒适，厨房空间比较经济，台面利用率高；
详细再说说这个高层约112方边套：
温州当下市场流行的竖向大边厅户型，普遍采取类似客餐厅一体的布局，但是对于中小户型而言，房哥曾经反复强调，6米左右的尺度是有问题的：
我们的装修优化建议是，沙发与电视机横向放置：
这样布局的优点在于：
---沙发与电视机背景有4米距离，够得上舒适的标准；
---人的通行与家具摆放之间更协调，空间可以相互借用；
---可以摆大沙发，与餐桌、通道不打架；
有得必有失，这样布局的缺点在于：
---电视机会有些背光；
---人的通行会干扰看电视；
如何取舍？购房者必须明白：空间的舒适与通行，是高频次的需求，无时无刻不影响室内生活；而看电视，家人通行干扰，影响微小，而且非常低频次。
孰轻孰重，一目了然。
所以，建议开发商装修电线预埋一定要考虑这个布局优化，否则，业主搬进去再对墙体开膛破肚，麻烦就大了。
高层约133方边套：
----133方的各功能空间舒适度均不错，符合改善的尺度标准。
E
价格分析
因本项目实行裝配式建筑和住宅全装修交付，价格备案未包括装修单价2000元/㎡。
桂语江南93折普惠均价约为25269元/㎡。开盘期间，冻结意向金后可享受特惠91折均价约24726元/㎡，赠送家电大礼包（价值约8888元）。
咱们可以从两个维度去分析这一价格。
与周边整体市场相比
大城西范围总库存预计在150万方上下。其中桂语江南2km范围以内，住宅总库存在100万方上下。
▲桂语江南周边项目相对位置。价格、建面等信息可能有误差，以实际为准。
（以上二手房信息由资深中介王烨提供，若您对西向黄龙-中央涂一带房源有疑问，可致电13750900656咨询）
---桂语江南的区位条件，比天境要好，外立面用材也好一些，但单价基本一致，又有绿城品牌加持，所以性价比比天境要高。
---与江滨one相比，桂语江南区位差一些，但两者单价相差4000元/平方米以上，桂语江南明显便宜。
---最有可比性的，是一路之隔的新希望·玉锦麟。
以同样沿鞋都大道的玉锦麟12#与桂语江南14#相比较，两者条件几乎一致。
玉锦麟12幢折后毛坯价格：
两者相比，价格基本在同一水平，加上礼包赠送，桂语江南的小户型略微便宜，但大户型贵一些。
这两者有所不同的是，玉锦麟12#房源南向主要功能空间沿路，桂语江南14#南向主要功能空间面向中庭花园。环境条件桂语江南14#略好。
通过以上综合比较，桂语江南此次的价格在该区域算相对便宜。
但是需要注意的是，项目周边楼盘供应将呈井喷之势！要知道玉锦麟去年这个定价出来，市场认可度很高，中小户型售罄。而今年城西楼盘的去化，已经不如去年，如果没有足够的资产配置购房需求介入，热销的难度在增加。
另外值得一提的是，由于产品营造的均好性和稳定性有保证，已交付业主满意度相对较高，在杭州，绿城的品牌溢价常比周边项目高出约3000-4000元/㎡。但在温州，购房者更为关注得房率、利用率等指标，品牌溢价哪怕是高出1000元/㎡，购房者也极有可能“用脚投票”购买定价更低的项目。
所以绿城这个品牌，在温州实在很难换来白花花的银子啊！
F
选房注意事项
▲以开盘普惠91折计
优先选择
中高楼层
在定价上，桂语江南楼层差价定价较小，以14#601和1501为例，10层差价仅997.78元，多数楼层层差价在100元不到。中高楼层
毫无疑问，在预算范围内，优先选择采光、通风、日照更好的中高楼层。
约89方、105方
户型选择
桂语江南主打中小户型。从性价比上来说，一言以蔽之，贵的反而更有性价比。户型选择
----首推14#中间套约105方。开盘特惠91折折后约24778元/㎡。北侧核心筒与挑廊很大程度上阻隔了鞋都大道的交通噪音，而南侧可看中庭花园，又有超75米的楼间距，日照、采光、视野俱佳。
▲14#景观视线图。
----其次，购房者可以优先考虑的是10#东边套110方，竖向东侧大边厅可看几百米中央花园，视线绝佳，北侧虽有教堂视线，但瑕不掩瑜。
---最没性价比的，也许就是价格最便宜的1#，南侧的不利因素，影响实在有些大，1000元/平方米左右的差价，似乎还不足以弥补缺陷。
好了，今天就说到这！
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