360°分析：城西天境今早开盘，毛坯均价2.47万/㎡，购房者可以关注这个105方！

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导读：昨天，黄龙商贸城超200亩一期地块55亿被中铁建夺得，城西片再添约39.7万方供应。这也意味着，供应“井喷”在所难免。

今早，位于中央涂的龙湖坤和·天境（备案名：天屿境园）392套住宅迎来开盘，值得入手吗？

◎来源丨房哥团队

◎文/编丨Mt./房哥

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开盘楼幢

本次预售《天屿境园》（一期）范围如下（依照地名办标注）：2#楼、6#楼、10#楼共计建筑面积45278.52㎡，住宅392套。



▲楼栋分布图。黄色标号楼栋为一期首开楼栋。

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区位分析

该项目位于鹿城区双屿街道过境路与营楼路交汇处。





▲地块相对位置。

该项目北侧为鹿城路、营楼花苑、鞋都大道；

南侧为过境路、中强锦园、规划居住用地；

西侧为广城嘉园、广景大厦；

东侧为营楼路、下寅锦园、黄龙山等。

随着大拆大整、大建大美的推进，城西中央涂-黄龙一带城中村、历史遗留问题和城市界面都得到了较大的改善，生活便利度、配套等都较为成熟，软环境也趋于改善。

配套方面，5050购物中心距离项目较近，直线距离约600米，距离鹿城区人民医院、温州市中心医院等也较近。交通方面，临近过境公路、鹿城路和M2线（规划），距离东瓯大道、鞋都大道等主干道较近。



▲项目周边规划，仅为示意。一政府最终实施和最新规划为准。/温州市自然资源和规划局

就项目周边而言，主要的不利因素为项目东侧宗教建筑等。



▲项目东侧视线。红圈处为宗教建筑、私坟等。仅为示意，可能有误差，以实际为准。/房哥VR地图

其中，影响较大的为项目东侧直线距离约200余米的道观、私坟等的视线干扰。这一干扰，对一期开盘的2#东边套影响较大，中间套影响较小。▼



▲项目东侧视线干扰模拟

另外，需要注意的是，整个城西板块供应量较大，待售项目库存量就超过75万方，加上已开盘项目，毛估估预计库存在150万方上下，未来城西可能是市区主城区供应压力最大的片区之一。

长按识别下方二维码，可查看房哥团队自主开发的龙湖坤和·天境VR实景，楼盘周边现状、规划、有利不利因素均清晰可见。3

布局设计

天境容积率为2.9，绿地率为35%。整个项目由11栋一类高层围合而成，共有商品住宅1360户。



▲项目鸟瞰效果图

建筑立面上，外立面采用大面积玻璃+铝板，呈现代风格，整体上还是较为简约大气。



▲项目外立面规划效果示意图

龙湖的景观绿化，在业内享有一定名声。在园林设计和营造方面能力毋庸置疑。新鲜的形式感、注重景观与人的互动是其长处。





▲项目实景示范区实景图。/龙湖U享家

天境甚至宣称将“江心屿”搬到项目内，不知交付时实景将会如何。

另外，龙湖还在小区内设置了儿童乐园、400米阳光跑道，包含图书馆、茶室、健身房等在内的架空层。

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间距日照

天境多数楼栋排布略大于设计下限。来看看楼间距。



▲项目楼间距，仅为示意，以销售口径和实际为准。

在这样的楼间距之下，日照情况如何呢？

日照简评

2#南侧为22F66.6米高的大板楼，楼间距约45.93米。预计9楼以下大寒日正午会受到遮挡；

6#正南侧为3#，楼间距为70.91米，日常正午日照有保障。但上午受2#遮挡，下午受7#遮挡。

10#南侧为25F76.2米高的板楼，楼间距为约87.81米，日照条件与6#差不多。

注：大寒日某层楼日照被南侧楼栋遮挡，也意味着该层楼以下房源冬天绝大多数时间日照均会有遮挡，该楼层以上房源日照逐层变好。

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户型分析

一期开盘户型为高层105方、126方、139方。层高为3米。



▲户型分布图。黄色为105方，蓝色为126方，深蓝色为139方。

在装修风格上，为现代轻奢风。2500元/㎡的装标还配置了墙纸、陶瓷电视背景墙和洗碗机，相对少见。在细节上也较为人性化，如入户玄关处设置了感应灯，卫生间处做高了踢脚线。



▲139方样板房示意图。来源/自己拍的



高层105方：




----三朝南南北通户型，入户玄关兼容过道，市面上已经较为成熟；

----U型厨房，约2.4米面宽较为好用。

高层126方：



-----过道较为浪费，主卧进深比较局促，摆大床较为吃力。



高层139方：



----常规四朝南户型，舒适度较高。

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价格分析



注：本项目实行住宅全装修交付，价格备案未包括高层A档装修单价2500元/平米（适用于105户型）、高层B档装修单价2500元/平米（适用于126、139户型）、高层C档装修单价3500元/平米（适用于139户型）。

天境普惠95折后毛坯均价约25537元/㎡。开盘期间优惠92折，即毛坯折后均价24731元/㎡。这个价格贵吗？



与周边一手房相比



天境周边近期已开盘项目不多，仅新希望·玉锦麟（备案名：玉锦麟邸）。玉锦麟毛坯折后毛坯均价2.65万元/㎡。其中，南侧沿鞋都大道的，折后约2.31-2.48万/㎡。中间非江景房源折后约2.6-2.8万/㎡，剩余多为江景大户型。

与天境相比，玉锦麟北临瓯江，地段略胜一筹。

以本次开盘楼栋来看，2#折后23766元/㎡，与玉锦麟沿路楼栋单价基本一致，两者各有优劣。2#除了东边套以外，其余房源有一定性价比；其他楼栋均价约25747元/㎡，定价略高。

需要注意的是，周边待售项目也较多，如绿城·桂语江南、弘阳祥生·江滨ONE、雅戈尔·黄龙商贸城二期项目、中铁建·黄龙商贸城一期项目等，未来竞争白热化在所难免，也意味着未来购房者的选择余地也较大。



▲地块周边一二手房情况



与周边二手房相比



二手房方面，较有可比性的为人车分流的次新房小区中梁·棕榈湾。棕榈湾2012年交付，二手毛坯成交区间价约2.1-2.4万元/㎡。但棕榈湾小区规模小些，建成已有一定年份。

由此看来，天境一期92折折后，部分房源有一定性价比。但周边未来供应量较大，购房者有一定选择余地。

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选房注意事项



▲以开盘特惠92折计开发商在定价时，楼层差价较小，每层价差大致为100元/㎡。普遍低于市面上其他开发商的楼层价差（一般为150-200元/㎡·层）。



▲2#价差示意

毫无疑问，选择高楼层更为合算，建议优先选择日照较好的中高楼层。特别是2#，南侧为大板楼，低楼层日照受影响比较大。



▲楼栋分布图105方优先选择2#04户型。原因如下：

• 在单价上，04户型仅次于02和03户型，单价较为便宜；
• 02、03户型北侧有挑廊和核心筒遮挡，视线和隐私性都差很多，而04户型是真正的南北通透。▼

▲2#01-04户型分层分户图6#、10#东南侧均有楼栋排布，东南风风道被严重遮挡，没有发挥东边套的优势。然而，在定价上，东边套却为同楼层最贵。相对其他房源性价比较低。



▲夏季东南风模拟纠结于10#、6#怎么选呢？

在单价上，同楼层10#比6#贵了约500-1000元/㎡。以6#1701和10#701为例，毛坯惠前单价均为28725元/㎡，同楼层相差1000元/㎡。同样的价格，701景观视线小胜一筹，但1701的其他条件无疑比701好很多。

▲2#、10#部分房源毛坯惠前价格

简言之，6#、10#两者南向景观视线差距不太大，间距都有70米以上。因此，建议优先选择6#高楼层。同样的价格，日照、通风、采光等好上不少！

好了，今天就说到这！ 周日早！

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