超详细：一线绿轴盘——保利·天悦今日首开，最高性价比房源竟然是它！
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在几天前，房哥已经对天悦的价格做过详细的对比分析，今天我们就来聊聊性价比房源怎么选。
◎来源丨房哥团队
◎文/编丨房哥/c东东
1
开盘楼幢
本次预售《天悦苑》一期：（依照地名办标注，下同）2#、10#、15#、17# ，建筑面积共计 52976.16㎡，住宅430套。
2
区位分析
该项目位于三友路与月落西街交汇处。
该项目北侧为月落西街、商务用地、S1惠民站；
南侧为东垟路、河道；西南侧绿地敷设有高压电缆（即电力通道保护区）；
西侧为十二桥河、规划宗教用地、变电站、平水圣王庙、规划商务建筑、惠民路；
东侧为三友路、世纪公园、河道、翡翠天地。
就区位来说，保利·天悦得天独厚。项目位于豪宅里林立的绿轴板块，周边配套已然成熟，且属于鹿城区行政区划内。
东侧隔路为地标性的中央绿轴世纪公园，拥有绿轴一线景观。项目两面临河，小区视野开阔。
▲效果图
交通方面，靠近惠民路、温州大道、瓯海大道等交通要道。北侧距S1线惠民站约100米，日常步行即可乘坐。不论自驾还是乘坐公共交通，都非常方便。但北侧楼栋由于和轨交S1线过近，少不了轨道交通噪音干扰。
除了北侧楼栋受S1线运行噪声干扰外，小区一大缺陷是项目西侧的不利因素。
项目西侧隔河有上田220kV变电站，约4层高。有关变电站辐射的论述，网上答案多如牛毛。简单来说，按照国家建筑规范建造的变电站，辐射对小区影响基本可以忽略不计。更多的是视野影响和日常运行噪音影响。
西侧隔河相望还有两宗宗教用地。宗教建筑叠加变电房，购房者可能对其有一定避讳心理。
▲周边规划示意，以实际为准。来源：温州市自然资源和规划局官网规划在线
另外，还要注意的是，虽然项目所在地块规模较大，超百亩。但项目中间有一条公共开放通道，将其一分为二。公共开放空间规划了小区主入口、体育健身设施、下沉庭院等。当然，在日常使用中，大概率还是小区业主使用为主。
▲地块红线，阴影部分见图示。/上楼观
长按识别下方二维码，可查看房哥团队自主开发的保利·天悦VR实景，楼盘周边现状、规划、有利不利因素均清晰可见。
布局日照
天悦容积率3.1。地块方正，楼栋阵列式排布。北侧为一类高层和高度约150米的超高层保利中心，南侧为小高层，呈“高低配”格局，但没有充分发挥一线绿轴的景观优势。
外立面为石材+铝板干挂+玻璃，风格上为现代简约。
▲项目外立面效果图
来看看楼间距。
▲项目楼间距，仅为示意，可能有误差，以销售口径和实际为准。
日照简评
15#南侧13#板楼为高度约78.70米，共26层，两者间距约52.3米，预计11层及以下房源大寒日正午日照会受到遮挡；
17#南侧1#小高层高度约31.7米，共10层，间距约40米，所以17#最低层在太阳高度最矮的冬至日，也不会被南侧1#遮拦，日照条件非常好；
10#与2#小高层并排，与南侧楼栋间距约28.5米，预计2层以下房源大寒日正午日照会受到遮挡；
注意：
1、若某楼层房源在大寒日正午日照被南侧楼栋遮拦，意味着该楼层以下房源在冬天大多数时间日照会被南侧楼栋遮挡，该楼层以上房源日照条件逐层转好。
2、若冬至日都不会南侧楼栋遮拦，意味着冬天都不会被南侧楼栋遮拦。
4
户型分析
天悦开盘户型较多，有一类高层105方A、105方B、128方A、128方B、155方A、155方B户型。小高层（开发商常宣传为“洋房”）132方A、132方B、147方、180方户型。
小高层层高约3.1米，一类高层层高约3米。
▲户型分布图。
高层105方A：
----这个户型，有一个不易被发现的优点，就是入户的挑廊加上花池有2米宽度，这条通廊平时只有该户单独使用，后期业主装修在视觉和实用方面，都可以动些文章，比如鞋柜、庭院小景等。▼
▲105a户型。/温州市房地产市场信息交易网
高层105方B：
----厨房台面相比市场同类产品，还算不错；
15幢高层两梯四户边套128方：
17幢两梯四户西边套128方：
----客厅净长约6米，餐厅两边要走人，会导致沙发与电视机背景距离严重不足，建议沙发与电视机横过来布置，更有利于客厅的使用效率。
----厨房“瘦长倒U型”，使用效率很高，台面很宽裕。
小高层132方：
----利用率高，各方面尺度都比较舒适；
----南次卧与入户动线交叉，室内室外洁污不分；
----客厅的电视机背景墙太短。
小高层147方：
----15.2米面宽，尺度非常阔绰；
----过道少，利用率高；
----客厅面宽5米出头，阔绰，但按户型图那样摆书桌则尺度不够。另外电视机背景墙过短。
高层两梯两户155方中间套：
----利用率高，过道浪费少。
高层两梯两户159方东边套：
----公摊38.3平方米较大，套内面积与万科152方一样大；
----主卧直对卫生间，臭味会影响卧室。
小高层东边套180方：
----小高层东边套其实有些尴尬，楼层不高，低楼层紧挨道路，受汽车尾气和噪音影响较大，东侧的绿轴视线没有充分利用。
----客餐厅一体，中西厨加中岛设置，展现了大户型应有的格局。
5
价格分析
备注：因本项目实行装配式建筑和住宅全装修交付，价格备案单价未包含精装修单价为1000元/平方米、1500元/平方米、5000元/平方米。
有关天悦的价格分析可看前几天文章：500米距离，单价差1万，保利·天悦PK香开万里，绿轴板块有好戏！
天悦毛坯94折折后均价为3.65万/㎡。这个均价其实包含了3个价格体系：
- 最北侧直面S1线的高层，毛坯折后均价约3.39万元/㎡；
- 普通高层，毛坯折后约3.75万元/㎡；
- 小高层，毛坯折后约3.9多万元/㎡。
总的来说，我们认为定价偏高。这很可能是因为前期客户反映热烈、意向数量众多给开发商传递了乐观的信号所致。但是这个价格出来后，在购房者货比三家后，还能否如期热销？有很大的不确定性。
而对于选择大户型的高端改善客群而言，可能就要把自己看中的具体房源拎出来，与翡翠天地以及市府边一众豪宅的房源比拼一番了。这个时候，个人的需求偏好对是否下单的影响会更大，而不是单纯比价格那样简单。
如何比拼？举个例子大家就清楚了，我们来详细对比一下翡翠天地2幢高层152方与天悦2幢小高层147方：
翡翠天地2-2103约152方
天悦2-703约147方
备注
得房率
套内均为约121方，即房子大小一致
毛坯总价
2-2103毛坯93折折后总价约507万
2-703毛坯94折折后总价约597万
价差达90万
电梯配置
高层两梯两户
小高层一梯两户
差别不大
微观条件
2#南侧沿路，但20层以上高楼层影响较小
2#位于小区内部，更安静
/
户型
天悦15.2米大面宽，完胜翡翠天地
行政辖区
瓯海区
鹿城区
/
与绿轴关系
无缝对接
隔条马路
/
通风日照视野
两者通风日照俱佳，而翡翠天地高楼层视野绝佳
上面就是衡量两套房子性价比的主要因素，购房者对照它们，结合自己的需求偏好，就可以做出适合自己的选择了：
----如果对价格敏感、追求视野、担心孩子老人去公园要过马路的，可选翡翠天地2-2103；
▲翡翠天地2#南侧约20层南偏东景观视线实景。/航拍于2020年6月5日傍晚，阴雨天对景观视线有影响
----如果追求户型大面宽、短进深、舒适度较高的，又有鹿城属地情结的、不喜欢住高层的，可选择天悦2-703。
同样的，其余房源也可以参照这样的因素自由比对。
选房注意事项
来看看具体房源选择：
▲以开盘特惠94折计
105方
选择
----优先选择17幢中高楼层靠东边房源（12层以上），理由如下：选择
a.楼层差价较小，10层才差1200元/㎡。
b.最最关键的是，17幢中高楼层东南侧无挡，有着可以媲美一线瓯江的绝佳视线，这是我们拍的实景照片：
▲自上往下依次为，保利·天悦17#附近小高层约5层、约10层、高层约19层、约24层东偏南景观视线实景。/航拍于2020年6月6日傍晚，阴雨天，对景观视线有影响
c.15幢虽然价格便宜一些，但北侧直面S1线，这对定价高的楼盘而言，是一个很大的缺陷。
----如果真的要在天悦里选价格便宜的小户型，我们还是建议选择17号楼中低楼层，日照无忧，也安静，单价与直面S1线的15幢中高楼层一致。
----最没性价比的小户型，是15幢的低楼层，除了S1线噪音以外，价格相比中高楼层没便宜多少，但日照受到南侧两幢板楼影响遮拦，居住条件差距太明显。
129方
选择
17幢的06室虽然均价在3.7万/㎡以上，实在有些贵，但比起15幢的同面积段户型，仍然建议选择17幢。道理嘛，与105方的选择一样。选择
小高层
选房注意事项
----145方四朝南，完全的南北通户型，边侧没有开窗，边套与中间套完全一致，建议优先选择价格更低的中间套；选房注意事项
----低楼层的单价与中高楼层差距太小了，毫无疑问优先考虑中高楼层：
▲2楼折前单价居然要3.9万/平方米，完全想不通！！！
----最贵的房子是2幢东边套178方，折后单价高达4.57万，尴尬啊！它东侧虽然有较好的绿轴视线，但是也有交通道路干扰，小高层恰恰都是中低楼层，受其影响最大。
另一方面，178方东厅打开尺度不够大，东侧景观视线没有充分挖掘。
最有性价比房源
天悦里面最值得买的房子，也许还是17幢的东边套158方中高楼层（12层以上）！理由如下：a.东厅打开面大，充分利用了世纪公园的稀缺视线；
▲17#东边套东侧景观视线模拟
b.南侧三卧室，视线之内，景观面比东侧更远阔；
▲17#东边套在该项目内的相对位置与东侧景观视线模拟
▲17#中高楼层与世纪公园相对位置示意
▲17#东边套南侧景观视线模拟
c.158方一线绿轴视线的户型面积，与楼盘本身定位、以及区位的改善属性更匹配，这也意味着未来更容易找到买家。小户型反而有些资源错配了。
▲翡翠天地（翡玉园）2幢去化表，152方去化明显好许多，190方以上大户型惨淡
d.东侧、南侧都有稀缺视线的房子，温州还真是不多，所以4.1万/㎡的价格虽然贵，但也算贵得有点道理。
e.对比这套房子与翡翠天地靠绿轴的16幢西边套，定价基本处于同一水平。天悦有一定优势：东边套、南侧无遮拦、面积小更容易变现。
好了，今天就说到这儿~
题图：赵用/摄
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