郑州史上最贵地王！龙湖地区将迎6万时代，地价超广州了！

郑州房价要上天！...



今日（8月18日）上午，郑州市郑东新区龙湖区域两幅地块由融创和金茂斩获，其中13号地块溢价率142.3%，楼面价36309元/㎡，单价3633万元/亩；14号地块溢价率161.9%，楼面价36915元/㎡，单价4188.5万元/亩，未来价格最少6万元/㎡。

根据之前统计的数据，该区域上一任“地王”为荣盛发展2016年6月份获得的，单价2605万元/亩，楼面价26035元/㎡；之前郑州最高的总价“地王”是今年7月份万科美景的郑纺机地块，总价25.02亿元。

这意味这上述地块不仅刷新了郑州土地单价、楼面价记录，更刷新了郑州土地拍卖额记录，成为郑州史上最贵的“地王”。

更有意思的是，目前区域内已售和在售项目，均价都在本次地价以下。建业·海马九如府清盘均价33000元/㎡；蓝城·蘭园清盘，单价30000元/㎡左右；亚新·茉莉公馆开盘，单价26000-28000元/㎡；永威·上合院内购单价35000元/㎡左右......

今年的郑州楼市不缺“地王”，但“地王”出现的节奏令市场始料未及。

在7月，郑州市4个区域出现了7个地王，高新2个、金水1个、白沙1个、经开区3个。国土资源局月收出让金过百亿，仅热点区域就有132.3亿元土地款。而今日备受瞩目的龙湖北区两幅土地拍出后，郑州地价延续七月的火热，要上天了！

在“逢拍必地王”的路径之下，此次郑政东出13、14号地的出让，引来了包括金茂、旭辉、融创等一大批一线房企的争食，在郑州房地产市场持续火热的今天，地价被再度刷新已成定局。

成交公示：




13号地块位于朝阳路南、如意东路东，约合70.3亩，最终成交价255400万元，按最大容积率计算折合楼面价36309元/㎡，单价3633万元/亩，溢价142.3%。



14号地块位于朝阳路南、龙翔二街东，约合约合83.8亩，最终成交价351000万元，按最大容积率计算折合楼面价36915元/㎡，单价4188.5万元/亩，溢价161.9%。

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地王属性：


1.区位优势，郑东新区龙湖北区，位置优越，是郑州东区仅剩的整片未开发区域，地块干净，没有城改纠葛，是不可多得的优质地块

2.整体规划，龙湖地区是郑东新区的点睛之笔，其规划水域面积约5.6平方公里，规划的金融中心与郑东新区CBD通过人工运河形成一个“如意型”，是商务、居住、旅游、娱乐和休闲的胜地；

3.交通优势：区域规划内有地铁4号线、6号线和两条龙湖地区轻轨线（分别为连接CBD与副CBD的轻轨小环线和沿龙湖中环的大环线）、以龙湖地区为中心建立的的快速公交网

4.位于“地王窝”中，周边前后左右的邻居都是地王

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地块位置：


13号地块位于朝阳路南、如意东路东，北侧为雅居乐和荣盛项目，右临豫农的金领九如意。14号地块在建业海马九如府东边，北侧为正弘瓴筑和永威上合院。两幅地块的周边要么是一线品牌房企，要么是本土品质房企，未来周边氛围较好。

作为河南省逼格最高的规划，龙湖片区以龙湖CBD和龙湖以南最先发展，龙湖CBD承载了河南的金融商业，龙湖以南的则主要以低密住宅为主。其中13、14号地块正是位于北三环、如意东路、东风渠、京广铁路所组成的闭合范围内。

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地块指标要求：


13、14号地块位于该区域的西南方向，容积率上限分别为1.5、1.7，建筑高度13号地块不高于18米，14号地块不高于24米。其中13号地块约合70.4亩，14号地约合84亩。

在2014年郑东新区调研报告上，龙湖区域总体控规已经做了详细的规划，建筑高度由外到内逐步降低，环带状分布。

注：龙湖容积率控制

（1）副CBD地区公共设施用地外环容积率控制在8.0以下，内环控制在6.0以下；

（2）沿湖地区容积率控制在1.5以下

（3）龙湖北区内环北侧居住用地容积率控制在1.7以下，中环两侧公共设施用地一般控制在3.5以下，外环路两侧居住用地控制在2.0~2.5之间；

（4）龙湖南区居住用地主要控制在1.7以下

（5）沿中州大道一侧用地及运河两侧用地容积率控制在3.0一下

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在郑东新区高速发展的十几年中，龙湖北区一直是片荒芜，直到郑东中央商务区的成型、高铁商务区的崛起，政府才回过头来大手笔操刀龙湖片区，一出生既是站在了巨人的肩膀上，与龙湖北区一渠之隔的龙湖南区，至今为止仍是郑州最宜居、最成熟的豪宅“富人区”。该区域的上一个地王是荣盛以2605万元/亩创下的，雅居乐以2413万元/亩仅做了20分钟“地王”。除此之外的其他项目，楼面价大多在1.1万~1.7万元/㎡之间，已售的建业海马九如府洋房开盘价在2.3万~3万元/㎡，近期以3.8万元/㎡的价格清盘，相隔不到一年，房价涨幅惊人。

无论区域、规划还是政府的支持，在整个中原地区没有比龙湖片区更具有吸引开发商一展拳脚的“媚力”。在国企、央企和一线房企全国重金扫地之下，龙湖北区本次拍卖的两幅优质土地势必会受到激烈的争夺。

回顾该区域“地王”的诞生史，国企豫农和国投打前阵，随后本土房企建业、正弘、正弘、正商等接力，自一线房企恒大拿了悦龙台地块后，雅居乐、荣盛也参与了进来。龙湖片区是外来开发商最容易进入郑州这个大好市场的渠道，此次拍卖也不例外，吸引一批外来大金主的青睐。

7月份刚刚过去的郑纺机地块，虽说最终被万科美景拿了下来，但当时华润、招商、碧桂园、天地、蓝光、绿城、融创、中海、海亮、中国金茂、旭辉、北辰、中电建等共计20余家均有参与。诸多大牌房企丢失了郑纺机，自然不会放过龙湖北区。4200万的地价意味着3.6万的楼面价，至少6万的售价。目前龙湖北区的住宅项目多数已经封盘停售，静待此次拍卖的结果，在4200万/亩的光环下，根据今年拿地、明年入市的周期，预计该区域内洋房售价将迎来6万+时代。蓝城蘭园




目前龙湖区域内最先开发的集中在郑东CBD与龙湖副CBD连接运河以东，运河以西仅有蓝城蘭园一个项目，并以售罄。项目设计户型面积段在130㎡~288㎡之间，商业与住宅相邻。

截至到7月底为止，地块内仅有几个塔吊进行工程前的准备工作，从龙湖副CBD处望去，北环以南路网已基本完成，四野一马平川。

国投玖栋：




国投·玖栋位于东风东路与九如路交叉口，地块于2014年8月份成交，总占地32.5亩，折合单价1614万元/亩。施工方为河南五建，四座塔吊竖立在东风渠边。目前项目整体主体2~3层，除右侧九如路早已通车外，周边道路还未建设开通。

项目共有120余套房源。

中盟·龙湖里



作为2014年北龙湖首个商办类地王项目，龙湖里设计地上建筑4层、地下3层，以街区+城市+生活为理念打造一个商业生态圈。

项目位于龙湖中环路、九如路交汇处，外观设计采用新中式风格。相对于住宅来讲，目前商业地块在龙湖区域出让的并不多，同时操盘也比住宅、写字楼要难的太多。

建业海马九如府



项目位于九如路和朝阳路交汇处东南，由建业和海马集团联合投资开发，总占地约95.6亩，是2014年8月份的总价地王，单价约1511万元/亩。目前整体主体已出地面6、7层，部分楼栋在做屋顶。周边道路已基本完工，东侧的龙翔二街和南侧的鑫睿路尚未开通。

项目开盘价在2.3~3万元/㎡，并在上个月以3.8万元/㎡的价格低调清盘。

轨道·龙湖上第&豫农·金领九如意



龙湖上第（右下）和金领九如意（左上）均为国企开发的项目，占地分别为56亩和67亩。其中轨道交通置业于2012年最早拿地，折合936万元/亩，豫农2014年，折合单价1707万元/亩。

目前项目进程两者相近，整体主体都到了3-4层。据说开盘价都在3万元/㎡左右。

正弘·瓴



正弘瓴位于九如路、朝阳路东北方向，临近九如路大门框架已建成，周边一栋楼出地面3-4层，从外观来看应该是未来的售楼部。

项目周边四条道路均已建设完成，其中龙翔二街和鑫惠路属于封闭状态。

2015年6月份该地块以单价1710万元/亩成为区域地王，项目容积率上限为1.7，由13栋洋房和6栋联排别墅组成。总计约470套房源，是正弘重回高端品质的标杆之作。

永威上合院



永威上合院总占地约71亩，东临东运河公园，目前正在做建筑基础部分。周边路网已建设完成，但仅南侧的朝阳路可通行车辆。

上合院2015年成交单价约1754万元/亩，容积率上限1.7。采用新中式建筑风格，万柳书院原班人马倾力打造，由于永威始终追求极致的理念，目前永威上合院处于一房难求的局面。

上合院一共12栋洋房组成，规划总户数319户，车位配比1：3。产品涵盖190㎡、230㎡、270㎡的平层，300㎡的复式，局部300㎡的大平层以及400多㎡的空中四合院。

亚新·茉莉公馆



茉莉公馆采用小高层配洋房的形式，是北龙湖区域内第一个做精装修的项目，目前售楼部已完工，地块在开挖基础。

项目位于龙湖外环路、龙翔六街，均已建成通车。

茉莉公馆2015年拿地，单价1625万/亩，高层开盘价格在2.7万 元/㎡左右，项目于今年5月份首开，当天销售9.7亿元，相对于靠近龙湖的顶豪永威、正弘等项目而言，相对较小的户型和单价吸引了部分中产阶级置业龙湖。

正商善水上镜



正商善水上镜位于祭城路南、东风渠北，总占地约102亩，容积率上限2.5，拿地单价1884万元/亩，是正商从刚需走向高端住宅的首个项目。目前售楼部在建，地块在做桩基。

从图上可以看出，正商地块先天条件并不乐观，呈三角状。然而正商为了做好这个项目煞费苦心，既然客户喜欢正南正北，克服地块困难那就正南正北的排列，只有最南一排沿河排列，可见集团对该项目的用心程度和极大的期许。

项目总包含13栋洋房6栋高层，高层面积在157~202㎡之间，南侧临东风渠，由开发商自己出资做沿河景观，会比市政景观更加精细。

恒大悦龙台



恒大是进入郑州龙湖片区的首个一线开发商，跟正商善水上镜、亚新茉莉公馆一样，均采用高低配的形式，高层精装修（恒大精装修高层3500元/㎡的标准、洋房4000元/㎡的标准）。

“高层+洋房”的高低配在北龙湖是非常有优势的，较长的产品线，可以覆盖更多的有效客户群，避免了同质化的厮杀。其中产品涵盖高层130~140㎡的三房、140-190㎡四房。

洋房为160-210㎡的四房。

恒大于2016年4月拿地，首次带领郑州地价迈入2000万/亩大关。目前项目大门轮廓已基本完成，部分楼栋已建至7层左右，恒大速度可见一斑。

雅居乐、荣盛是在今年6月份拿的地，目前是荒草丛生的状态。

郑东新区龙湖北区作为“天选”之地，无论在区位、配套、规划以及政策的支持上，都是中原地区最顶级的，相对应的的价格也是极为的恐怖。该区域已和底层的吃瓜大众瓜葛不大，中产想要进入也需要花费极其昂贵的代价。随着土地价格的飙升和区域的相对完善，该区域的门槛会越来越高，前期买普罗旺世龙之梦的，现在的心态一定是极好。

区域内的顶豪永威、正弘等已相继面世，未来的雅居乐、荣盛、融创、金茂凭借其响亮的品牌和扎实功力也不会让富豪们失望。而相对于次顶豪的正商、恒大和亚新，高层设计让资金不充裕的中产以上有了进入圈子的可能，亚新高层的热销更是让犹豫的人意识到，这样的机会卖一套就少一个。

未来这个片区，显然会更加热闹。

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