美國房地産類型有哪些？

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衆所周知，美國的土地産權是永久産權，而且土地以下的東西到上空都是各人所擁有的，那麽到底美國的房産類型都有哪些呢？

Single Family Residence

即單一家庭獨立住宅，指的是與其他建築不相鄰的獨立的爲一家人居住設計的建築，它還包括前後的綠地，車庫和地下室等。單一家庭型是美國最常見也是最受歡迎的住房類型。

所謂“美國夢” 的很大一部分，就是擁有自己的獨立住宅（House）。Single Family Residence大約占了整個市場的67.4%。

它的優點包括：是完全獨立的私人財産；提供最大可能的隱私空間；一般擁有私人綠地（草坪，數等）可供家庭聚會和兒童玩耍；一般擁有地下室，有自己的車庫；可以翻修和擴展到更大的住宅。

它的缺點主要是成本高，費時費力，這包括：所有的維持費用都由自己出；地稅高；自己要負責草坪和樹枝的修剪；冬天需要自己的鍋爐供暖等。



Multi-Family House

多家庭獨立住宅，是指與其他的建築不相鄰的獨立的但關系密切的幾家人居住設計的建築，它也可以包括前後的綠地，車庫和地下室等。住宅內的家庭數目爲２-４，超過４個家庭的就視爲商業住宅了。多家庭型占了整個市場的８.４％。

多個家庭單位可以是並排的，每個家庭都有獨立的進出口；也可以是平行的，每個家庭占用一層，公用樓梯和走廊。它的優缺點和單一家庭型類似，就是獨立空間比單一家庭型小些。

多家庭的另一個好處是買房人既是居住者，又是投資者。很多買多家庭的人，都是自己住一套，租出去其他的，並且很方便管理。如果家庭數目超過3個，很多時候收來的租金就足夠支付貸款和地稅了。多家庭型比單一家庭型的投資回報率要高。

缺點是這種類型不受大多數美國人的青睐，所以升值的潛力有限。

Town House

連棟住宅，是一種3層左右，獨門獨戶，前後有私家花園及車庫（車位）的聯排式住宅，從形式上說，確實接近于聯排別墅。最早是歐美國家的一種城市住宅形式，相對于鄉村廣袤的土地，城市土地資源總是處于缺乏狀態。

Townhouse曆史上最早建于古羅馬，曾經在17世紀倫敦大火之後擔負起倫敦重建的重任。隨著殖民地的城市化過程，來自歐洲大陸的Townhouse風靡了18世紀的美洲，並與崇尚獨立，張揚個性的美國文化完美融合在一起。在19世紀，隨著歐美經濟的高速成長，Townhouse逐漸成爲中産階級的主流居住形式。


Condo

康鬥，是美國一種集合式的住宅的名稱，最早出現在加勒比海地區的波多黎各，1960年以後開始在美國本土大規模推廣，現在成爲美國住宅開發類型的一個主要的産品。康鬥在衆多外國人心目中， “康鬥” 就是産權所有，而不太集中在建築類型這個定義上。

康鬥可以只有一個居住單位，也可以是多個住宅單位的居住建築。一個居住單位，就是一個公寓了，多個住宅單位，就是一個住宅區了。在康鬥社區裏面，每個具體的住宅單位是一個家庭擁有的，而社區內部的公共空間，如走道，車路，娛樂休閑設施等等，則是這個社區內所有的住戶共同擁有的。

一般來說，康鬥分兩個大類型，一個單一家庭擁有自己完整的建築室內生活單元，不擁有任何外部的公共設施，這種康鬥因爲間隔清晰，公私分明，因此被成爲“detached condominiums”，建築內部的住宅單位完全屬于一個家庭，但是外部走道，車路，公園，設施，會所，遊泳池等等就不是僅僅這個家庭擁有的，而是整個康鬥社區的居民共同擁有的。

還有一種康鬥社區，居民不但擁有住宅內部的所有權，並且也擁有部分的外部的空間，比較講究，好像前面有自己的草地和花園，這種類型的比較多，在美國叫做“地段康鬥”（site condominiums）。在美國，這種康鬥比例相對比較高級，比較流行。比較適合美國大多數的中産階級的要求。

除了這種住宅型的康鬥之外，還有一種叫做“非住宅型康鬥”（Non-residential condominiums），主要是指那些在住宅開發中用康鬥的形式開發的寫字樓，旅店客房，零售商店，或者集團公寓居樓，特別是退休老人公寓，學術宿舍之內。

其實，這些康鬥的所有權情況和前面的康鬥所有權是一樣的，不同的僅僅是康鬥的具體使用功能不同而已。不過，如果這些康鬥屬于非贏利性機構擁有，比如教會，慈善機構，教學機構等等，康鬥的地産稅要低得多，甚至是免稅的待遇。

這類非住宅性的康鬥，如果是商業性的，不斷的轉手往往造成許多複雜的問題。這裏非住宅性的康鬥，往往是企業擁有，出租以贏利的。美國法律上稱之爲“company share” ，或者簡單叫 “co-op” 。這類企業出租居住單位，作爲生意來做，因此要交納地産商之外的營運稅等等商業稅收。



Apartment

是指美國公寓中的出租用的公寓。美國的公寓很像中國城市裏的套房，一般有多套公寓（從2-3套到數十甚至數百套）組成一幢樓，每套有1-4個居室，一個廚房，1-2個或更多的衛生間，有1-2個停車位，有或無公用的花園和綠地，一般沒有自己的花園。房主擁有完全所有權。

私人公寓（Condo）和出租用的公寓（Apartment）的差別主要在于，（1）一幢樓的Condo 産權往往不同，每套都有不同的房主，當然也可以一個人擁有多套甚至整幢樓。而Apartment的整幢樓一般是一個主人。（2）每套Condo都有自己的水，電系統，與其它的Condo 毫不相幹，而Apartment 一般由一個統一的供水系統供應所有的Apartment，因此水費（含垃圾費）一般需要住戶平均負擔，或按人口分擔，或有整幢Apartment的主人承擔。電則每戶分開。

由于公寓以整幢存在，有公共管理人員承擔以下公共事務，因此Condo的主人往往需要負擔一定數量的管理費用（一般是按月繳納）。在美國公寓是華人最喜歡的房地産之一，因爲公寓既可自住，又可作爲「收入住宅」，出租增加投資獲利。在美國大約30%的人口是住在公寓裏。公寓是只出租，不單獨出售，只能進行整體出售。

Coop Unit

共同産權公寓，共同産權公寓的特點是個人不擁有任何産權，僅擁有其中一部分股權和使用權，産權屬于公司，出讓時僅出讓股份，而不出讓産權。

Commercial

商業用屋，這類房子有大有小，小的如幾十平方米的小商店或辦公室（可由數個或數十個甚至數百個組成一幢），大的如面積達到數十畝甚至數百畝甚至更多的商業中心。

在一般的情況下，美國的商業用屋只可作爲商店或辦公，不允許居住。（個別臨街房屋有前店後住家的除外）。除了商店和辦公用房外，加油站丶工廠的廠房和倉庫也包括在這類房産內。這類房地産的主人擁有土地和房屋的永久主權。

Farm

農場，一般由數百畝至數千畝或更多的農地及房屋丶農場附屬設備（倉庫等）構成，所有人擁有土地和房産的完全所有權，許多農場的種植計劃需接受政府指導和安排，也可獲得合法的農業補貼。

Vacant Land

空地，一般有2類，（一）指建築用地（例如可以建築一座或多坐房子的地塊）。面積從數百平方米至數十畝或更多。（二）指未開發或荒廢的農地（包括山地和海灘等），一些地塊上有原來的農用建築或附屬設備。這種地塊面積都較大，從數百畝至數千畝或更多。土地所有人擁有完全所有權。

Mobile Home

移動屋，移動房屋是先在工廠預建的房屋，而不是在居住地興建的。通常，移動屋的屋主會以拖車帶，將移動屋搬托到他們將要居住的地方。移動屋的屋主只擁有房屋，不擁有土地，移動屋有專門出租土地的「移動屋社區」。

一般的移動屋會長期安置在移動屋社區，直到屋主更換新移動屋，或搬遷到另一個城市的移動屋社區。它是在工廠建好後送到指定地點安裝的，一般沒有地基。它的建造過程很快，費用也低廉。在很多貧困地區，政府向無力買房或者租房的家庭提供這種組裝房。它的優點是便宜，易于搬走；缺點是不牢固，壽命短，而且很多社區是不允許組裝房的。組裝房大概占了6.5%的市場。

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