特色小镇：万科良渚模式可否复制？公共配套成本大，盈利期超10年

衡量小镇有两个重要指标：常住人口与就业率...

风景、环境、居民的幸福感……从很多个方面看，已经开发长达16年的万科良渚文化村都是一个不一样的存在，有不少人甚至称文化村为“中国最美小镇”。

在当今中国各种“特色小镇”层出不穷的大热局面下，良渚文化村的发展也成为了各方瞩目的焦点，这个至今尚未完全开发结束的项目，未来将如何发展？

在全国“特色小镇”大热的局面下，良渚文化村会成为第一个完美样本吗？良渚文化村的经营效益到底怎样？

我们来看国内知名财经专业媒体财新网专门就此问题进行了采访。

“为什么良渚这个项目在万科到目前为止都没有成熟复制？因为万科也是讲究快速现金流周转的公司，而小镇的项目周期拉得太长，产业、商业、公共、人居在一起是一个复杂的命题。”1月15日，杭州万科良渚文化艺术中心馆长沈毅晗接受财新记者采访时表示。

杭州万科良渚文化村，是浙江万科南都房地产有限公司旗下的一个“地产新镇”的远郊大盘，位于杭州市区西北约20公里处，占地面积约10000亩。

良渚文化村由南都房地产集团于2000年启动，2006年万科并购南都后接手，其以“新都市主义人居场所”的定位，对良渚进行“城市配套服务商”试验田打造，是业内最早提出“小镇”概念的项目，被称作“四大神盘”之一，并被作为G20峰会的外场参观点。截止到2016年年底，良渚共交付10000余户，常住6600余户，入住率超60%。

2016年以来 ，特色小镇培育工程兴起后，良渚文化村的一部分也被纳入政府的“梦栖小镇”，一度成为人居和产业结合的样本，被认为是城镇化进程中地产转型的方向之一。2013年6年，蓝城集团董事长宋卫平在参观良渚时就曾表示，良渚模式是“国家城镇化的未来”。

沈毅晗于2007年加入万科，2011年-2014年间任良渚文化村助理总经理，著有《走近梦想小镇》一书，讲述良渚的开发建设与社区营造。他对财新记者表示，小镇培育需要慢“熬”，由于总体投资成本很高，属于超级大盘项目，在万科内部都比较谨慎。从某种意义上讲，当前较热的特色小镇培育需要“降温”。沈毅晗在书中透露，中国国家大剧院设计者、法国建筑师设计师保罗·安德鲁到良渚参观时提的第一个问题就是：“这里的道路是你们维护的吗？这里的居民向你们交税吗？”

对此，沈毅晗答复，市政公路的确由万科代为维护，但居民只用交物业管理费。保罗·安德鲁继续追问：“你们开发商不是有离开的一天吗？如果当地居民不给你们纳税，你们怎么做到可持续呢？”

事实上，这正是良渚的开发运营是否可持续的一个难点。

“小镇一般从远郊大盘起步，而远郊的政府行政职能和项目开发水平往往是不太匹配的。”沈毅晗表示，开发商一般会将远郊小镇项目往文旅产业方向打造，但小镇在行政区划下可能仅归属于县政府、甚至乡镇政府，后者的组织架构和人员配套不足以支撑特色小镇的运营，需要有专门的团队来运营。

以良渚为例，万科在良渚村内执行了医疗、教育、宗教、交通等职能，兴建了学校、教堂、寺庙、图书馆等一批公共设施，开通往返城区的业主班车，同时还组织发起社区文明公约《村民公约》。早期小区内无派出所，万科还组建物业团队来执行小镇的治安及城管功能。总体来讲，公共服务开支成本巨大，而且不可能有税收来源支撑。

“最早的时候尽管规划了小镇，起步往往是住宅，并且配套一些社区商业。慢慢交付了2000多套后，发现根本没办法住，居民反应的最大问题就是交通、医疗、教育、吃饭这种最为基本的配套问题。”沈毅晗表示，新型城镇化是一个复杂的命题，特色小镇解决了产业，也将涉及诸多民生问题，应由政府和开发商共同介入，仅有一者举步维艰。

他表示，由于承担了大量的公共服务成本，万科良渚从2014年起开始逐渐降低在公共服务上的投入。“因为政府来接收公共服务职能还有一个过程，但开发商已经承担了，而且做的不错，所以现在处在一个交接期，但居民总是希望好服务的。”良渚文化村于2000年拿地，2002年正式开发。沈毅晗表示，从拿地算起至今已16年，万科南都从未仔细算过单个小镇的投资回报账，“肯定已经超过100亿了”。

至于营收，他表示，良渚在2009年才开始逐步实现正现金流，11年之后实现盈利。“现在看来已经完全是利润了，因为后续有100多亿的销售额，而且周边也在持续拿地、布局和开发。”

“良渚在万科是一个孤品。”沈毅晗表示，一般来讲，万科的新项目开发项目执行严格的时间表、讲究快速现金流周转。相比之下，良渚近十年的盈利周期太长，以至于万科至今都未完全复制小镇模式，即使2016年的销售额已经突破3600亿元。

他坦言，以良渚为例，一个小镇的培育周期很长，因而不太适合在职业经理人模式下来进行操作。“当职业经理人在做投资测算时，是以1-3年为一个周期的，但小镇整体的开发与回报，是建立在产业逻辑基础上的，如果还包括公共设施在内，都是以10-20年为一个周期的。”

从这个意义上讲，他认为，现今开发商纷纷投身特色小镇建设是需要“降温”的。自从特色小镇火起来之后，良渚每天都会接待政府和开发商的参观调研。其中一个内陆某县的县长告诉他，其所在县里有5个特色小镇的“任务”，这让他觉得不可思议，因为内陆的产业发展不比浙江，“连城市化都没有经历的城市要做城镇化，这是不太现实的。”到目前为止，还没有开发商找到“特色小镇”的盈利模式。



沈毅晗还透露，2007年，当万科接手良渚开发时，曾打算以传统地产思维想将良渚改名并打造为“良渚万科城”，后遭业主反对作罢。2008年，周俊庭到任杭州万科总经理，预见了投资教堂、学校等公共设施给项目带来的住宅溢价与品牌效应，促进了良渚小镇整体转型，包括后期住宅的溢价。但是，后续“村长”迫于运营成本压力，要从公共的配套向商业去转变，这也触动了很多早期镇民的利益。

“小镇要熬，但一个企业能熬得过10年不赚钱吗？企业都是靠资本来推动的，什么样的资本能熬10年不赚钱？”沈毅晗说，“很多人在问小镇的盈利模式问题，但我觉得地产类小镇还不存在模式——投资收益周期长，开发模式并没有成熟。”在国家发改委2016年10月印发的《关于加快美丽特色小（城）镇建设的指导意见》中，“产业建镇”被摆在了突出位置。国家发改委城市和小城镇改革发展中心副主任乔润令在接财新记者采访时表示，特色小镇要产业立镇，一定要有房地产参与，但要防止房地产化。

“很多小镇从0到1，往往都是想依托于房地产。”沈毅晗对此表示认同：小镇的先导产业建设需要大的现金流，只有房地产才能带来快速现金周转。一般来讲，多数开放商出售楼盘、收回现金流后，才开始进行项目的配套建设。

为了导入产业，良渚在2004年启动酒店项目、2008年先后开设博物馆与创意园区、2009年设立学校、医院等等。“我们的小镇也有产业，但是目前还是以房地产业为主，16年了才开始向旅游、教育、文化等转型。”沈毅晗说。

他在书中提到，2012年，万科曾启动良渚文化村内的新街坊招商，但到场80多商户没有一家最终在此开店。有商家表示，村内人流量太少，开不起来。最终，很多店铺都租给了当地居民开设，到后期入住率高了才形成良性循环。

沈毅晗认为，衡量小镇有两个重要指标：常住人口与就业率。如果小镇没有给当地创造就业机会、提高居民收入及吸引人居住，只依靠旅游带来的“流动人口”是很难持续发展的，二者之间需要有所平衡。“此外，如果只创造了就业和财富，那也不能称为小镇，那只是一个产业园；如果只是居住，消费贡献很低，也不能给地方政府带来持续税收，那也只能是个卧城，缺乏活力。”

他透露，良渚现在每年房地产开发的纳税都在10亿以上。通过酒店、旅游、商业、教育、养老等产业，良渚已创造超过8000个就业岗位，大概70%-80%来自周边地区。但如果按照当前常住人口15000余人来算 ，产业提供的“就业人口”仍有提升空间。

“我们看了一些国外的新镇建设，如果是可持续发展，其就业人口和常住人口一定是要实现相互平衡的。比如小镇一半的就业人口来自外部，一半的人口外出工作，这就代表了这个小镇不需要引进外部人口来支撑，能实现自我造血。”沈毅晗说。

按照规划，良渚将开发15000套，未来仍有5000余套的开发任务。到2022年，良渚要入住 4-5万人。“良渚小镇到现在走了16年，很多问题都还都在探索。”沈毅晗说。

在采访后的一个有关特色小镇的会议上，沈毅晗罗列了6个问题，说对于这些问题，良渚自己也没有答案。财新记者看到，其中就包括了“良渚的地产‘新镇模式’是否可以复制到其他地方”，以及保罗·安德鲁追问的“开发商的运营团队离开后由谁来承担公共服务功能”的问题。

“这个是我们一直都在探索的问题，小镇是新型城镇化的模式没错，但是如何做到可持续发展，随着时间推移总会有答案。”沈毅晗说。

    关注 房地产观察家