从“港式开发”到“美式开发”，知多少？

从过去房地产几十年的发展中国内一直流传着这样一种说法，“深圳学香港，沿海学深圳，大陆学沿海”，由此看来香港人...



从过去房地产几十年的发展中国内一直流传着这样一种说法，“深圳学香港，沿海学深圳，大陆学沿海”，由此看来香港人一直都是大陆房产开发商的老师。可是，随着2008年金融危机以来，以及经历过诸多次的房地产经济周期，一部分老练的开发商开始在反思甚至悄悄改变这种不健康的发展模式，因为和新加坡、台湾一样，香港经济是一种“城邦”经济，而我国更是一种“大陆经济”。传统的“香港模式”更容易带来开发商的资金压力、经济泡沫以及金融风险，而房地产不仅是满足人们需求的商品，更直接影响抵押品的价格和信用规模，因此转变房地产行业的经营模式不仅对投资者以及该行业本身有直接利害关系，更是对整个经济系统有着重要意义。 今天就说说“美式开发”的那些故事。

野蛮人的野心

众所周知的去年万科遭遇门口的野蛮人的恶意收购，虽然这一场管理层的权力争夺在万科停牌后告一段落，但我们没有办法预测究竟是谁笑到最后。宝能系这一次收购动用了至少四项金融工具，不包括直接从二级市场的购入，直接导致万科连续的涨停。无疑成为七月股灾后的焦点。



来源；同花顺

何以同时管理层的宝能系这么着急地想控制万科，很大程度上是因为万科目前的效益以及未来潜在的发展空间。很多人只知道产开发商“横征暴敛”，但很多人不知道我国房地产市场发展不均衡以及行业内部两级分化很严重，万科作为我国房地产的排头兵是最早的一批民营地产商也是最早在深交所上市的地产企业，如今作为中国房地产商的巨头，不仅资产总额，利润效益以及销售增长都较高于同行，而且有深入人心的品牌，再加上万科一直保持着稳健发展的态势，可以说未来谁要是掌握了万科，谁就掌握了中国的住宅，这无疑是个巨大的诱惑。



来源：东方财富网

地产电影的“导演”

万通集团董事长冯仑曾经在《郎咸平财经》上说过：“企业在生存过程中面临着四种类型的考验；一社会革命，二自然灾害，三技术革命，四经济周期，只有是后面两种考验是企业能够控制的，控制好了，企业则生，控制不好，反之”。万通集团就是巧妙得把握住经济周期进行反周期操作“繁荣的时候卖产品，萧条的时候囤地；繁荣的时候买郊区的地，萧条的时候买中心的地”，这是冯仑从上一次房产泡沫总结出来的经验，按他的话说，他是“踩着一千八百条生命活过来的”。然而房地产行业周期的根源就在于引入的“香港模式”，其两大特点一是地段，被超人李嘉诚发挥得玲离尽致，二是“楼花”，也称物业期货于1973年霍英东提出，在既是其特点也是其基础，香港的城市经济很容易消化密集的资金，而大陆的缓冲期远远长于香港，再加上政策因素和宏观经济的复杂性决定了大陆的地产开发商如果没有办法规避或有效化解经济周期就只有死路一条，顺驰在盲目扩张中不注意把控风险最终因资金链断裂赴港上市失败而夭折，这就与当时的经济周期有很大关系。所谓的经济周期就是产品，市场，宏观经济形势以及老百姓口袋中的钱不匹配，错期而产生的。



同时他也透露，万科、万通以及其他龙头地产商已经开始向“美式开发”转型，从全能开发商即将买地、规划、建设、物业、管理等价值链承包转为价值链分包，只做开发和管理，相当于“导演”的角色，收取在市场中创造绝对价值的一部分利润。而万科早在2004年就提出“只做住房”“地产专业化”的概念，使万科迅速占领住房市场，万科的住房品牌也深入人心。在万科2015年年报中写道“公司房地产开发业务的主要产品为商品住宅，以及其它与城市配套相关的消费地产、产业地产。报告期内，公司持续强化产品竞争力，销售业绩稳步增长。公司在全国的市场占有率上升至 3.00%（2014 年：2.82%）。2015 年公司所销售的住宅中，144 平方米以下中小户型普通商品房套数占比为 93%。公司在中国大陆坚持聚焦城市圈带的发展战略。截至 2015 年底，公司进入中国大陆 66 个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。”



来源；万科2015年年报

万科的转型

上文中说道万科依靠正确的产品定位赢得市场，然而万科是经历过多个经济周期的考验，在此过程中，不仅有及时的战略调整，投资决策，还有几分运气的成分。传统房地产开发商做了几个项目就能发迹，但想要持久地立足这个行业并不容易，往往是通过各种投资，股权或者债权，维持一些项目的运营，使得投资增长，销售增长，利润增长等一些指标很好看，但是每股现金流为负以及资产负债率的急剧上升，这无疑是一种“自杀”式的扩张。而“美式开发”下的地产商

1有较轻的负债率

2更加注重金融资产的运用

3多采用项目融资的融资方式

万科就是最好的例子







数据来源：巨潮资讯万科2008~2015年报

从这三张表可以看出，万科的资产总额是稳步上升的，而且资产的增加并非依赖负债的增加，虽然负债总额也是上升的，但是负债绝对值的增长远远低于资产负债率的增长，说明万科在这几年一直在试图摆脱对财务杠杆的依赖，更加注重企业净资产的增加。而且对企业的瘦身也不是在短时间能够完成的，再加上项目融资不是能够在在表内反映的，因此万科的负债在未来可能会出现拐点。企业减少对负债的依赖同时对银行的资金压力以缓冲，让资金分配至更需要的地方而不是过分集中在房地产上。对REITS的运用是万科被认为转型的又一重要标志。“2015年6月24日上午，来自中国证监会、深交所、前海金融以及浦发等等金融机构的专家集聚深圳前海万科企业公馆，共同见证中国首只公募的房地产信托基金——鹏华前海万科REITS的面世，并畅谈REITS在中国的道路与梦想。”REITS是房地产投资信托基金，是集中投资者手中的闲散资金交于专门的投资经纪人进行专门的房地产投资，最早出现于1960年的美国，是一种新型的项目融资模式。这种先融资后开发并且风险与收益共享的融资模式正是“美式开发”的灵魂。

理性的投资者

“港式开发”模式下不仅开发商在经历过一阵阵剧痛中艰难生存，投资者也上了一堂投资的必修课，舆论或者政策的力量再强大也抵不了泡沫之后面对缩水的资产，告诫无论一种资产多么具有投资价值也要理性对待。楼市风险大，是不是就不是好的投资标的呢？诚然，正式因为其风险大才会有高收益，国内投资品种较少，房地产开发的准入门槛又太高，使中小投资者没有办法只能选择炒房，但是REITS的推出是国家努力丰富投资品种的一种努力。REITS本质上是一种基金，是专门投资房地产的基金，相比其他的房地产投资方式，具有以下特点：

1资产质量高；为避免市场波动和空置率上升，REITS偏好购买优质地段的甲级地产，尤其是地标性建筑。且资产负债率也控制在合理水平。同时，有明确的法规要求，规定必须把90%的应纳税收入以红利的形式派发给投资者，所以为了避免红利的上下波动，会倾向于购买优质地段的优质地产。另外，由于其在资本市场进行融资，所以在一些大型项目的竞争上有很强的优势，有利于获取比较好地段的资产。

2付息率较高长期回报好，为避免重复征税问题，2016年初已将REITS 纳入金融行业“营改增”的试点，其推出不满一年就受到社会各界的重视。并且在美国REITS过去35年的平均收益率接近14%，战胜了绝大多数资产的收益率水平。

3和其他资产的关联度比较低，这是由于其本身具有项目融资的特点决定的

4流动性非常好，房地产是不动产投资，流动性差，TEITS经过公墓发行而且可以在证券所进行自由交易，大大提高了投资者资金的流动性，降低了风险。

REITS虽然有这么多优点但是同样，nothing is for free，开发商才是这个游戏的最大赢家，将其风险转嫁和一部分收益出让给投资者作为回报，所以投资者一定要保持理性，不能盲目投机任何一种标的资产，而要根据专业的理性的判断才能出手。

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