欧阳捷：全国现房销售，购房者遥不可及的梦想？！

狼真的会来吗？...







文|欧阳捷

深圳推出现房销售，如一块大石头扔进湖中，砸出一圈圈涟漪，让许多业界朋友惊诧不已，担心会不会全国推广？



现房销售对于客户来说，当然是最好不过了，过去物质短缺的时候，买块肉都没的挑，售货员给你哪块就是哪块，连皮带骨、肥瘦不论，卖肉的职业很是吃香。虽然没得挑，但是卖给你什么，你还是能看得清楚的。



可房子就不一样了，现在的房子都是期房，全款付清了也看不见房子，名义上这房子属于你的，但要一两年后才会给你，看清楚的时候也是没得挑了。换句话说，买期房的客户，选择权是有的，却没有知情权，开发商出售“信用期权”，购房者购买开发商的“信用债券”，全凭信用二字，遇到烂尾的、跑路的、破产的或者不良开发商，信用二字就不值钱了，购房者必然损失惨重。

现房销售，可以让购房者看得明明白白、清清楚楚，其核心是知情权与选择权合二为一，先有知情再有选择，就不会让购房者错买垃圾楼盘、痛失选择机会。



那么，对于开发商，会有多大影响呢？影响之大是不言而喻的。

根据国家统计局的数据，2011年至今， 定金及预收款占资金来源的比例平均高达24.9%，远远高于开发贷款的18.3%，也高于个人按揭贷款的11.3%。可以想象，如果全国取消定金及预收款，按去年数据，将减少房地产企业现金流3.25万亿，相当于全国房地产销售额的三分之一还要多，这将会灭掉多少家房地产企业啊？！



而且，如果全国实行现房销售，批准上市面积会比现在减少至少50%以上，因为很多中小城市实行的是基础施工达到±零或者建设高度到达1/3以上，如果全部改为现房销售，就会推迟批准上市时间，这一定会加剧很多城市的供不应求局面。包括上海，目前的预售条件也只是“楼栋封顶后销售”，如果改为现房销售，相当于延后了将近一年的上市时间，上海楼市一定会更疯了。

显然，全国推广是不现实的。

那么问题来了，深圳为什么要试点现房销售呢？

显然，深圳是希望通过提高预售门槛，挤出中小开发商，让深圳房地产市场更“干净”一些，钱少并且借不到钱的开发商就早点卷铺盖吧。



深圳有什么底气敢于一下子跨越到现房销售呢？

深圳自2010年以来仅出让了33宗住宅用地，其中近三年总共才8宗地，出让地块最大的也只有5.2万平米，要那么多开发商抢这几毛地，不是政府自找麻烦嘛，少了一些“不良”开发商，哄抢土地的少了，地价也会相对理性些。更何况深圳近四年土地出让金也只不过收入了区区的278亿元，平均每年不到70亿，相对于去年深圳市公共财政预算收入2727亿元，这点小钱还真不放在深圳市财政眼里。

深圳市早已不依赖房地产，按照深圳市GDP来看，2015年生产总值17502.99亿元，房地产业增加值1627.77亿元，近十年占比都没有超过9.3%。



深圳市四大支柱产业、七大战略性新兴产业都轮不上房地产了，虽然房地产业增加值还比四大金刚的文化产业高一些，但已被抛弃，增加值甚至还不如批发和零售业，也不如文化创意产业，更比不上新一代信息技术产业3173.07亿元的增加值和19.1%的增长率。



既然深圳不靠房地产了，那推迟一点上市时间也无所谓了。深圳市发布的《房地产预售许可办事指南》中明确预售条件包括：七层以下（含本数）的商品房项目已封顶，七层以上的商品房项目已完成地面以上三分之二层数，这个预售条件还不如上海，显然，这样做会加剧深圳供不应求，进而进一步推高房价。不过，少卖点房子也没什么大不了的，反正房价涨就是了，总归已经是供不应求了，那就把买房人赶到东莞、惠州去吧，如果深圳市再开放些胸怀，让城际交通四通八达，房地产给周边城镇，高附加值产业留在深圳，这对于深圳也不是什么坏事。

如果取消了期房销售，开发商缺少的这部分资金，必然是由银行贷款或者企业债券来补充，对于银行来说，显然也不是坏事，可以更多的赚一点开发贷的利息钱了。能留在深圳的全国性大房企就算在深圳增加一点负债也没什么大不了的。



其它城市能不能学深圳呢？很难！

哪个城市敢说自己不靠房地产？今年一季度全国GDP 稳住在+6.7%，靠的就是房地产增加值+9.1%的拉动。即便是有某个城市想有扭转土地财政依赖于房地产之壮士断臂之决心，但在去库存的大背景下，提高预售条件与去库存显然是相悖的，必然不会被更多城市所效法。当然深圳基本上是没有库存的，虽然上海很快也没有库存了，但去年土地出让金就有1283亿元，相当于全部税收的23%，转型尚且还早。

事实上，世界上很多国家也都实施预售政策，预售并没有罪过，只是因为这些国家大规模建设早已结束，建设监管体系早已成熟，知情权与选择权并不存在太多矛盾。包括美国、澳洲都是实行预售，客户订金随着工程进度逐步提高，资金专户监管，开发商是在交房后取得“客户预付款”，因而更多是以基金管理方式进行房地产开发，所以才有房地产也就是金融行业一说。

中国经济转型之路还很漫长，我们仍在城镇化的路上，全国房地产在未来十年仍然是支柱产业，没有深圳的金刚钻，妄议现房销售显然是不解国情的。






▲上海新城吾悦广场

    关注 欧阳先声