燕郊：明星小镇的成名之路
提起燕郊，无论是对帝都人民还是河北人民，都说的上是大名鼎鼎。从北京驶入燕郊，首先进入眼帘的是铺天盖地的各色房地产广告，显而易见，燕郊的成名之路离不开的是这里的房地产。...
前言：对于大多国人来说，文化的本源是乡土的，凝聚着浓郁的乡愁和乡情！家国情怀下，春节返乡对新一代城市移民的意义绝不止于家人团聚、聆听乡音和品尝美食，更多人通过近距离的观察、感受以及和外部世界的比较，思考和探索关于故乡城镇的发展命运：经济、房子、人口流动等，都是绕不开的话题。在此背景下，中国指数研究院连续三年开展春节返乡楼市见闻系列活动，组织300多名分析师“回家乡、探楼市、看变化”，以研究人的视角、数据人的思辨、房产人的聚焦，笔触出一个个故乡城镇的多样形象和潜在机遇，希望给行业各界带来一些参考启示。
引言
燕郊是我的第二故乡。90年代中期，我的父母作为早期北漂，奔向祖国首都，来到燕郊小镇。年少的我是万般不愿意的，毕竟是离开老家百万人口的城市，来到这样一个默默无闻的“乡下”。我甚至不愿和过去的小伙伴说起搬家去了哪，只回答“北京边上”。
如今二十几年过去，再提起燕郊，无论是对帝都人民还是河北人民，都说的上是大名鼎鼎。从北京驶入燕郊，首先进入眼帘的是铺天盖地的各色房地产广告，显而易见，燕郊的成名之路离不开的是这里的房地产。
一、天子行宫——独特的区位优势是燕郊发展的根基“天子脚下，御驾行宫”是燕郊早期的第一张名片。燕郊因春秋战国时期地处燕国城郊而得名，踞今已有3000多年的历史。清康熙初年，在镇北建造燕郊行宫，是当时帝后出京东巡，拜竭东陵的第一站。直到今天，燕郊主城的东西贯穿大街叫做行宫大街，核心区的宾馆叫做行宫宾馆，菜市场叫做行宫市场。
燕郊到底离北京有多近？行政规划上，燕郊隶属于河北省三河市，距三河市区约25公里。而燕郊与北京却仅有一河之隔，潮白河东为燕郊，河西为北京。燕郊距北京通州区约15公里，距天安门也不过30公里。从长安街向东出发，经过京通快速、通燕高速，即直达燕郊。路线相比北京其他远郊区县，燕郊的区位优势不言而喻。
三、河北or北京——新燕郊人的困惑“燕郊要被划到北京啦“，这是我听过的流传最长的谣言。这个谣言究竟有多长呢？据我90年代中期的小学历史老师说（她是燕郊本地人，当时已年届50），从她小时候就有此传言，一轮又一轮，一直在传。所以老师当时就告诉我们，不要指望划到北京占高考优势啦，要好好读书！时间证明，老师果然是对的！
刚定居燕郊的时候，我也是相当困惑。我家大院里的电话区号都是010，而我上学时用的”小灵通“，区号是河北的0316；邮编也有两个，065201是河北的，101601是北京的；地址可写北京东燕郊，也可写河北三河市燕郊镇；各单位车牌都是京牌，偶尔也有河北的冀R。连我高中学校的供电，据说也是宿舍区北京供电，教学楼河北供电，于是乎会出现教学楼停电，需要点蜡烛上自习，而宿舍却灯火通明的情况。直到今天，填写快递单的时候我依然拿捏不清写河北好还是北京好？因为行政上属于河北的燕郊，大部分的快递配送是由北京通州站点发出的。好在现在燕郊已成名，无需多过解释，大家心知肚明。
今天的燕郊，随着京津冀一体化的大潮，早已方方面面融入大北京，然而行政区划上我依然认为不会有改变。燕郊和北京的一体化无需多言，越来越多的北漂定居北京，燕郊本地医院已经可以刷北京社保卡直接就医，打电话早已不算漫游，公交车线路多达十几条，直通北京的两条地铁也已经动工。但是，制约燕郊划至北京的主要原因不在于燕郊多么贴近北京，而在于对于河北省来说，燕郊是难得的”纳税大镇“，因此，想要脱离河北管辖并不太现实。
四、地产兴盛——燕郊扬名四方1）兴起2000年左右，随着住房体制改革，燕郊也出现了第一批商品房。典型普宅楼盘“燕灵小区“，紧靠102国道，当年的售价约1000元左右。从价格上来讲，无论是对于燕郊本地人，还是各大单位的职工来说，都不算高。当时的燕郊人民并不缺房，农村居民有大片地，各单位有不错的自建房，只有小部分改善需求的居民有意向，因此这个楼盘虽然规模不大，但是卖了很久还一直有房。
同时期燕郊的别墅盘却有很多，面向的客户多为北京有钱人购买的第二居所。东方夏威夷别墅区最早期的业主里有张国立、徐帆这些明星（小区早年的业主联欢他们也都出现了）。总体来说，当时的燕郊人口密度低，交通极为畅通，道路绿化设施非常美观，宜居性非常强。
2）发展2000-2008年，燕郊潮白河岸的大片土地拆迁，形成了今天商品住宅最为密集的燕顺路。燕顺路上的著名楼盘很多，包括夏威夷、纳丹堡、星河皓月、上上城等等，基本都是上万户的大盘。2008年奥运会前后，燕郊楼盘的价格多在4000元左右。
这时期的购房者的成分略有些复杂。首先，北京尚未限购，房价也不算夸张，燕郊临近的通州区小产权房兴盛，燕郊的价格优势也并不明显。且燕郊终归是地处河北，并不是很多刚需置业人群首选。因此当时燕郊承接的北京外溢刚需置业人群并不是主流，当地的改善需求和来自天南地北的投资客占比较高。从我身边的人来看，之前住在各个大院的小伙伴们，都开始选择品质更好的商品房，家里有余钱的还会多买几套。原来东北老家的亲属，也开始在燕郊买房，主要为了燕郊的位置和相对东北更好的气候。这时期燕郊楼盘还未完全成型，多在建设中，已建成小区的空置率也非常高。
3）起伏燕郊的房价与通州区息息相关，总体来看，约是通州区的半价。2009年起，随着通州区房价的上涨，燕郊楼盘价格也开始企稳；2012年左右，通州房价经历过一段明显的调整期，而燕郊的房价也从冲击万元跌落至7、8千元；2013年，北京市内房价快速上涨，而通州区和燕郊的房价只能算是“不温不火”，涨幅远远被其他区域甩在后面。
自2010年北京市限购开始，燕郊开始承接大量的刚需外溢需求。这期间燕郊的小区逐步成型，越来越多来自北京的刚需购房者涌入燕郊，通至北京的交通线路增加了许多，商业配套虽没有成型但都在建设中。燕郊的人气慢慢旺了起来，各小区晚上不再是“黑灯瞎火“，渐渐变成为”灯火通明“。除了刚需外，也有部分留京工作的子女为父母在燕郊购置房产。纯投资需求的客户占比则慢慢减少。
4）高峰近两年燕郊房价的翻倍上涨，显然受益于“通州副中心”的定位。其实早在五年前，通州的城市副中心定位即已提出，但由于无实质性规划，并没有掀起波澜。2015年初副中心加快假设，明显带动了燕郊的房价飞涨。目前，按照规划，燕郊南北城将有两条通往北京的地铁。燕郊北城为燕郊开发区政府，区域发展早，成熟区地铁线路附近的首尔甜城，最高报价已达3.5万，目前实际成交价不到3万，附近二手房报价多在2.5万左右。燕郊南城为燕郊镇政府管辖，刚刚开始兴建，虽距离通州新城更近，但由于配套尚不成熟，房价相对较低，新房报价2万-2.5万左右。
2016年初，燕郊开始限购，非本地户口只能购买一套房。限购政策下，反而再次带动了一些投资需求。目前燕郊的各种配套已经非常成熟，实际居住人口近百万，地铁利好也是实实在在，虽然房价已经达到历史高点，但在通州副中心概念的带动下，依然有不少投资需求涌入燕郊，传言北京不少公务员因未来单位搬迁在即，选择在燕郊投资购房。
五、小镇未来——厉害了word燕郊儿时记忆中那个清幽的燕郊小镇早已不见，今天的燕郊近百万人口，车水马龙，拥堵程度绝不逊于北京市内。燕郊快速发展中的问题显而易见，教育医疗配套依然与人口发展不匹配，但总体来说依然在向好的方向发展。当我偶尔乘坐顺风车来回燕郊和北京市内的时候，遇到的车主都是近年安居在燕郊的新燕郊人，大家都认真经营并积极开拓着自己的生活，把燕郊当做自己的第二故乡。未来随着京津冀一体化的推进，多条进京交通路线将要开通，北京医疗与燕郊医院进一步接轨，商业、教育配套进一步完善，燕郊的生活将会更加便利，我期待并相信她的明天会更好。
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