【深度好文】没搞清这4点，物业公司别做社区新零售

挖掘社区市场，不是把市场概念从“社区O2O”换成“社区新零售”就能成的...

在前一波社区O2O热潮中，健康完整活下来的企业不多，折戟的明星项目却不少。在上一轮社区O2O行情中，最大的赢家们不是依托互联网的第三方创业公司，而是出身传统行业的物业公司。

从数量上看，自15年3月开元物业率先登陆新三板开始，截止17年4月，两年时间在新三板上市、拟上市的包含住宅类服务及相关服务的公司已达50多家，可见物业公司毫无疑问的是社区O2O的最大受益方。若考虑规模和影响力方面，则是在香港上市的绿城和彩生活表现的最为出众。

当社区O2O变成了社区新零售，物业公司自然也会不甘落后的参与进来，尤其是绿城和彩生活这两家被围观群众视为行业标杆的公司必须要有些作为出来。巧合的是，这两家公司近期几乎同一时间推出了社区便利店相关业务，但项目落地的方式略有不同。彩生活是与天虹商场合作，在彩生活服务的小区内推进落地天虹无人值守便利店Well GO；而绿城是以投资方式，联合了鲜生活和易果共同出资8400万美金收购了北京好邻居连锁便利店，其中绿城持股35%；另外，绿城还自建便利店品牌“绿橙”，已于9月开始试点，目前在杭州有6家门店，11月底将在杭试点首家无人店。

在如今社区便利店大热的市场环境下，一般的吃瓜群众并不觉得这是多大的事，但对于同样有心挖掘社区商业市场的其他物业公司而言，绿城和彩生活开始涉足社区新零售，他们必然会开始陆续跟进。而对于连锁便利店、互联网便利店以及其他社区新零售创业公司们来讲，“危机”来了，“机会”也来了。

危机源自大物业的参与将提高社区新零售的准入门槛，提高竞争难度；而机会在于，更多的物业会更加关照社区新零售类公司，如果能与超大型物业达成战略合作，可以快速落点多个社区形成市场规模。例如远洋亿家的亿街区与无人便利店品牌缤果盒子签署战略合作框架协议，计划五年内在北京和徐州共同落地1000个24小时无人便利店。

其实，在笔者看来，物业开始参与社区新零售的发展根本不算危机，完全是一次快速拓展市场的契机。即便是绿城、彩生活这个规模的物业自己去做零售业务也需要从零开始摸索，隔行如隔山，从物业向零售业跨业并不是一蹴而就的事情，绿城愿意自己尝试，彩生活更愿意与第三方合作，社区市场很大，不是一两家物业公司能全部吃掉的，第三方社区新零售公司还有很多机会。

第1，对于物业公司而言零售是一块全新业务，偏离主业。除了少数像龙湖这类几家本就经营商业地产大型开发商之外，绝大多数物业公司对零售都需要从“零”起步，这不仅需要大量的时间成本做业务积累，还要在开门店、搭建供应链上拿出巨大的投入，风险成本过大，像绿城这样自营尝试新零售业务的也就排在前面的几家大型物业具备这个实力，多数物业不会选择自营。

第2，社区新零售需要互联网技术，物业公司缺少技术支撑。社区新零售主要发展方向就是利用互联网工具对社区内的线下门店进行升级改造。有些大型物业公司具备一定的技术开发能力，但有技术与技术能力强是两回事，如今出现的很多无人便利店的技术都还不完善，普通物业公司不适合趟浑水。

第3，社区新零售讲求精细化运营，重新挖掘线下门店价值。姑且不考虑上一条技术人才问题，社区新零售运营人才也非常稀缺，这本就是以技术变革带来的市场变革，大家都在尝试。如何建立客户关系、降低综合成本、提升整体交易额，提供高品质服务等需要各类人才，一般的物业公司对这些人才的吸引力不足。

第4，物业公司在向轻资产运作模式转型，更不会自营零售业务。彩生活挖掘社区商业的方式已转变，从最初的各项业务自主经营向平台化转型，其目前的重心是以各种方式并购或整合其他物业，扩充服务面积，然后开始将各类业务分发给垂直服务商去做，其自身成为一个轻平台。简单的讲，对于社区新零售，绝大多数物业公司自己做不了，也不想做，他们会更倾向于与第三方公司合作。合作方式分两大类，一是一般的业务合作，他们获得一定分成就可以了；二是他们以资源+资金的方式入股，获取财务投资上的收益。具体的合作方式会根据不同时机不同情况而定，例如近期彩生活选择是业务合作，而绿城尝试战略投资。

物业公司已经意识到，挖掘社区增值业务，需要专业的事交给专业的人去做。基础物业服务管理工作虽然麻烦，但要比社区零售轻松多了，从机会成本的角度考虑，现在更应该以物业身份去占据更多的社区市场点位，以后这些点位资源的价值要远远大过自己去做零售业务。所以，对于社区新零售公司而言，物业参与进来是一次机会。

//原文作者：王利阳

//原文标题：社区新零售：绿城、彩生活来了，大物业们正式入场像绿城这种规模和服务能力的物业，开几家试点社区便利店并不是难事，但要想将便利店业务规模化还需要解决很多问题。

当然，就像阿里先平台，京东先自营，不能说哪种模式更好，也许绿城有足够的执行力将绿橙便利店做大，但也会有其他物业愿意支持第三方来做这件事，总之物业对社区新零售的发展作用将会愈发明显。

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