【链家左晖】未来中国租房人口占比将达1/3，物业公司能把握住这个机会吗？

大数据告诉你，未来存量时代的物业经营机会……...

中国现在有7亿城市人口，未来大约 10 亿，他们将怎样分布？这是第一个变量。是分散更好，还是集中更好？学术界普遍认为集中分布会让效率更高。目前，大概有 20 个以一、二线城市为中心的城市圈正在逐步崛起。据估计，未来可能每一个城市圈会拥有 2000-3000 万人口，等于占总城市人口的一半。

租房其实是大城市的问题，三线及以下城市的租赁市场都很稳定，因为租金稳定，租赁住宅的供应量也都非常丰富。

中国从 1994 年正式房改到现在 23 年的时间，我个人认为中国房地产业还是了不起的，总体来看，居民的住房问题得到了基本解决。中国房地产市场是增量思维。2016 年，全国房屋交易 1500 万套，其中  950 万套是新房，550 万套是二手房。对比美国，大概卖了600万套房，其中 550 万套是二手房，50 万套是新房。当然，我们也看到像北京、上海等城市，二手房交易量占到 70%-80%。

所以，未来真正能解决房地产流通的手段到底是什么？最近我们在谈一个概念——中性的价值观，就是面对当下的房地产市场和调控，我们的价值观到底是什么？

我们一直在关注一个指标——「千人的流通率」，是指一个城市在合理或均衡状态下，应该有多少人能够通过二手房或新房市场买到或换到自己的住房。成熟市场的历史均值保持在 20—25‰ 之间。按今年 3 月份的数据看，北京大概 40‰，但是这几个月来看，年化可能只有 6‰-7‰。

这个指标过低的话，房价就会面临很大的压力。

过去10 年间，北京、上海等城市的房价涨幅也许超过 10 倍，但真正的房价上涨就十几个月。为什么？核心是如果今年的千人流通率不够的话，一定会有一波积压在明年，导致流通率上升。所以，我们要强调所谓的中性价值观，保持市场合理的流通率，是调控本身的目标之一。

与之相关的是两个问题，第一，中国需要多少套房子；第二，到底交易多少套是合理的。

北京、上海的平均首次购房年龄每年在往后推一岁，现在北京的是 34 岁。一个城市里到底有多少人需要靠买房子解决居住问题，多少人要靠租房子解决？相比于美、英、法等国，中国的租房占比小。

租房比例到底多少才合理？我们判断，未来中国的租赁人口占比大概是  1/3 ，城市越大，比例越高，北京未来会超过 50%。

所以我们拿前面三个数据算一算，基本上就能知道市场上到底需要多少套房子、买卖交易及租赁交易，才能满足人们的基本需求。租赁住宅的供应主体到底是C端、B端，还是G端？所有城市都会经历这样一段时间：当城市发展出现贫富分化，政府就要进行救济，会产生各种各样形式的公租住宅。

其实，各个城市的租赁问题都会导致一些不太好的结果，大概有四种。

第一，贫穷人口的集中化；

第二，导致一些社会矛盾；

第三，租赁住宅不够，租金上涨，会出现「回巢」现象，有一个数据我看了蛮震惊，2014 年英国 20-34 岁的年轻人和父母住在一起的比例为 26%，比十年前高了很多；

第四，代际传承问题，租房家庭的孩子很可能也在租房，有房阶层的孩子也是有房阶层。

今天的问题都不是新鲜问题，是历史上出现过的。国际上很多城市最终解决问题是靠货币补贴。所以，我觉得政府在这里面的占比最好不要超过10%。当政府公租住宅比例过高，会导致占用太多资源，效率不够。

各城市都在大规模启用租赁住宅是对的，因为现在的规模量的确非常小，北京估计起码要有3千万平米才能基本缓解在北京租房困难的问题。解决租房的主力军是谁？是个体的房主，全世界都一样。也有人说，很多发达市场主要是通过 B 端来解决，这里面有很多歧义。日本的非常高，大概超过 80%，全世界最大的租赁机构化的企业在日本，管理了将近一百万间住宅企业。但是日本有一个很特殊的情况，它大部分托管的是 C 端物业。

今天，全中国的租金规模大概是 1 万亿，显然不够，未来十年大概达到 3 万亿左右，其中我估计3千亿来自于持有型供应，所以从去年开始，我们跟很多开发商交流，觉得这是未来十年的机会。

那么，房子从哪来？因为我们是做二手房出身的，所以我们一直看存量市场，存量有非常大的空间。不能一味地靠盖房子解决问题，较为合理的比重应该是： 80% 从存量解决，20% 从增量解决。

北京和上海都有一个现象，30% 以上的房子房龄超过20年。这些房子有个特点，位置不错但居住的舒适性差很多，所以，我们要循环利用，由专业机构进行改造再投入到新的市场里去。引出来下一个命题，机构化。我估计未来北京的物业，B 端可能全部都是机构化，C 端超过 50% 是机构化。

美国有很多专业化机构，发展很快，有专门做数据的，做线上平台的、做租赁服务的。北京某高校校长想把他们的教师公寓委托我们进行管理，这都是未来很大的方向。

最后，来看下租金问题。租金怎么算合理？我们总看一个指标——房价租金比，其实不是很有意义。因为租金跟房价没有什么关系，租金影响因素最大的是这个城市的人均收入水平。

全世界很多城市的租金负担比非常高，比如法国，一个月的收入40%需要交房租，所以，我感觉未来的租金总体是处在比较上升的通道。我相信很多人都跟链家打过交道，我对链家服务的要求是什么？是不要差。我们的基本管理理念是方差要足够小，IT系统和内部运营体系设计都是为了 80 分而努力，90、100分我并不期望。

坦率地说，我们这代做服务型企业的人的核心使命是让中国的消费者在基础的服务保障上得到一定满足。

中国今天太多的服务行业就是服务的方差比较大，核心原因是什么？是因为中国过去 30 年非常快地从农业社会跨过了工业社会，跨入信息社会、互联网社会，而工业时代期待的服务企业做的标准化服务流程之类的事，社会根本没有做。

所以，由于基础设施不健全，周围所有条件都是轻的，服务行业的企业不可能做轻，都是重的，都要自己做。

今天中国的服务业太多这样的状况，海底捞出事，大家有捧有骂，但我特别能理解他，做服务业要管控到任何一个点非常难。后来张勇也说，真正解决这个问题就是无人厨房去解决这问题。

另外，我是真觉得链家的服务一般，但还比较靠谱。这行业的关键问题是效率低，并且很长一段时间内不可能得到根本性的改善。

大家知道我们一个线上商机转化成线下交易的比例是多少？1/2500。如果一个经纪人一年成交 3 笔交易，意味着他需要处理7500个商机，一个商机花半小时，他需要 3750 个小时，意味着全年每天工作 11 小时不能休息，这就是现状。

//本文转自公众号正和岛（ID：zhenghedao）这个商机物业人是否能把握住呢？物业多种经营服务模式已经不是一个新鲜的话题，但要举例谁家做得特别好，好像还真没有。

这种以满足不同业主的需求以及提升自身的盈利能力，并提高企业在同行业之间的竞争能力的神奇操作，在人力物力不断上涨的快速发展中，因为成本的变化从而限制了项目发展进度和最终成果的事例也不是没发生过。

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