唐镇再添78万㎡纯住宅，整体住宅开发规模550万㎡≈联洋+花木

话说，最近浦东新区规划局正在公示唐镇一块全新的住宅片区。叫做quote唐镇镇南社区东区end quote。未来将新建7000套，78.44万㎡的住宅，以去年大名城拿地的价格来算，大约是200多亿的土地出让金。但存在一个大问题，因为没有人知道这片叫做镇南社区东区的鬼在哪里。因为现在唐镇还有2/3的地方是农田，连路都没修。本着科普的精神，楼典特别制作了全网首次披露的唐镇住宅区的完整土地规划。

dengdengdengdeng！就是下面这张图，这次新增的78万㎡的住宅就在整个唐镇居住区的右下角。经过统计，整个唐镇居住区的住宅总规模在550万㎡左右，其中正在开发中的规模是在60万㎡，主要集中在东北角（包括仁恒，浦发，大名城），尚待开发的还有约260万㎡，集中在中部和东南片区，也就是说唐镇未来还有约1500-2000亿货值的商品房待售。







更加直观的是整个唐镇大致分为两个部分，西侧的以2号线唐镇站为核心的以开发区域，（玉兰花园啊，玉兰公馆啊全在这边）





东侧是以华夏中路站为核心全新住宅片区，总体住宅开发规模接近300万㎡。目前这片还大部分是农田。



搞清了唐镇大致的发展情况，然后就可以解决一个问题。大家还记得这个新闻么：“1月16日，融创13.25亿第五次收购上海浦东东郊地块权益至76.9%。总可售面积接近101万㎡”。这块地到底在哪呢？目前市面上没有任何资料披露这一点。经过楼典的细心计算，唐镇拿下的就是下图标注的这10几个地块——可以说是唐镇未来开发最核心的位置。



具体指标，商办在38万㎡，住宅70万㎡。至于融创拿下为啥这么便宜，因为土地尚未动迁，开发时间有非常大的不确定性。





从唐镇整体布局来看，住宅的总体量是550万㎡，略小于整个花木+联洋。尚在（待）开发的面积约300万㎡，货值接近2000亿。相当于去年半个上海一手房成交量。可以说，在未来10年，唐镇每年都会有持续的人口导入，持续的土地出让，新盘销售。直到300万㎡全部开发完毕。整体时间表类似与联洋+花木（2000-2015）的开发，只不过晚了10年（2010-2025）





浦东算是一个满奇葩的地方，环线完全不起作用，因为修路和修地铁的关系，一直是以线状开发。比如以前的动迁房是以杨高路张杨路浦东大道沿线布局。区域的开发是以2号线沿线辐射。陆家嘴-》联洋花木-》张江-》然后到唐镇。所以说，目前来看，浦东未来唯一大规模开发的中高产社区就是外环外的唐镇。唐镇西面是张江男，北面是银行卡男，南面是迪斯尼，还能承接陆家嘴金融男的溢出，购买力整体井喷，应该可以支持未来10年的发展。



当然，唐镇的问题是商业配套，盛业的布局比较奇葩，不是以地铁站为核心，其中唐镇站上盖被阳光城当酒店式公寓散售掉了，剩下所有的未开发商办全在融创这里，融创大可能也是做酒店式公寓散卖。这时候就要看融创的智慧了，唐镇未来有10万中高产收入人士，肯定需要几个中高档定位的Mall的，和一个大牌商业开发商合作也是个很好的选择，总不能吃个饭还跑去正大吧。不要重演联洋花木就浦东嘉里城和大拇指的杯具。



说到底唐镇的崛起也存在偶然，因为绿城的关系，唐镇的商品房品质从一开始就被拔高到了一个很高的逼格（明显的反例就是隔壁的川沙，目前是一个彻底废掉的状态，要知道100年前川沙人是看不起唐镇人的）。从绿城开始，唐镇出的每一块地都是区域地王，使其成为了整个外环外房价最高的地方。你说联洋+花木比唐镇早10年开发，住宅品质和现在的新房标准比已经到了一个惨不忍睹的程度，如果加上不错的商业配套......如同皇帝的后宫现在一堆40几岁的大妈，唐镇一大堆群芳龄二八也就是16岁的白富美刚入宫，再过几年，就没那些大妈什么事情了。

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