顶豪下一站：奢侈品

【老潘说】别把行情当能力，别把地段当能力，别把资源当能力，别把平台当能力！...

你辜负了多少土地？

你辜负了多少客户？

别把行情当能力，别把地段当能力，

别把资源当能力，别把平台当能力！

中国千楼一面，千城一面，伪豪宅辈出，是对中国高价值土地最大的亵渎和不敬！

……

怎么不辜负土地？不辜负客户期待？

土地是起点，产品是高点

好的楼盘，必将让产品与土地交相辉映，而不是畅销的商品！

好的楼盘，是因地制宜的精品，更是经得起时间考验的作品！

而今天各大城市的顶豪，将是彰显土地价值最大化的“先锋官”。顶豪怎么做？老潘尝试为大家总结为“顶豪六看”。真正的顶豪，一座城市不会超过3座，太多就不能叫做顶豪

真正的顶豪是拒绝复制的，独一无二是它的价值的重要标签

不是所有的豪宅都能成为顶豪，不是所有开发商都能做顶豪

在杭州银杏汇的一次豪宅论剑中，老潘提出今天看一个豪宅的段位要看三点：其一看他所处的城市能级，其二看它所处的地段与资源，其三看是谁在做，以什么心态做，是否有情怀注入。

这世界真正的奢侈品，一定不是宾利、LV限量版的奢华等，而是牛逼的人通过产品改变世界、让人类更美好的情怀！同时，真正杰出的产品，往往背后都必然有一个杰出的人。

典型如苹果背后的乔布斯，典型如顶豪背后往往都对应一个有足够情怀和匠心的操盘手。深圳湾一号之于深圳，汤城一品之于上海，大一山庄之于广州，中大国际之于西安，银杏汇之于杭州……你会发现一个现象级规律——即这些城市超级顶豪背后，都不是什么规模品牌开发商，也不是传统的老牌豪宅专家，几乎都是名不见经传，但却创造和代言了一座城市豪宅独一无二的现象级IP。

为何如此？核心在于顶豪，就是奢侈品，它是豪宅中的贵族，它的打磨，急不得，快不得，必舍得，必讲究，必死磕……传统常规的豪宅套路，出得了精品，出不了奢侈品，这也是过去老潘反复提及的一个理念——即真正的顶豪往往不在“常规房企”中诞生，这包含两个方面：

其一，规模化房企的土壤能做出豪宅，但很难做出顶豪——因为规模房企更多被严厉的KPI目标和“套路流程”绑架，否则他就很难规模增长，这是战略框死的。比如每个项目都会被销售额、利润额等限制，被IRR、现金流回正时间，高周转效率、成本控制体系，成熟的供应商体系等所绑架，类似顶豪十年磨一剑的耐心，类似顶豪的大舍与熬出来的伟大……这些都很难在规模房企中出现；

其二，即使过去多年的豪宅专家也可能很难做出顶豪，顶豪，往往即懂得豪宅之精髓，但大多都有他的特立独行与偏执的脾气，传统豪宅大多很难走出思维的惯性，虽有创新，更多还是微创新，很难换底层的“操作系统”。

很多时候，往往是外行打败内行！

没有江山如画，没有君临天下，怎敢称顶豪？

顶豪，必须是“天”赋土地，“天”赋资源！

顶豪本质上都是对核心地段，对稀缺资源景观的最大化占有，比如要么占据了足以代言一座城市、甚至中国唯一、最稀缺的自然资源或人文资源。王者地段与奢享资源才是顶豪的天然特征：从纽约中央公园、伦敦海德公园一号，到香港半山、浅水湾，到北京长安街，上海陆家嘴，概莫如是。

钻石地段，人文地脉，意味着一种身份，一个标签，打个通俗的比方，我住北京长安街，说者与听者，都觉得霸气。

钻石地段，意味着城市顶级资源的集约化、最大化，它意味着你的时间价值最大化、时间成本最小化，富豪大部分的社交、礼仪、接待、会客都可以在你的主场，而你坐卧城市“中心”，享尽一切便利和尊贵。

举个例子，比如权利之城北京的顶豪当然必须是长安街，头排最好，最次也得二排，而所谓的三环外豪宅，你还好意思说"顶豪"？

比如在天堂之城的杭州，没有江与山，怎敢称顶豪？

没有杭州封面级的人文历史的地脉，怎敢称顶豪？



老潘月初走访的杭州顶豪银杏汇，非常霸气的伫立钱塘江边， 窗前便是世界级“江山塔桥城”景观，对望六和塔，远眺西湖群山，私藏一线钱塘江景，完全一副江与山的杭州封面，随便一个元素拿出来，都是千年的人文地脉。

站在银杏汇31层的实景样板房内，会有一种人在江中的感受，所以银杏汇也被称为“悬浮在钱塘江上的豪宅”。中国·银杏汇也被有关机构评为“2016年度中国最佳江景豪宅”殊荣。不怪身为杭州人的吴晓波，现场也不禁由衷的赞叹：“的确太美了，这应该是杭州钱江塘江边最美的一段江景，可以兼得壮阔的江景和西湖群山。”首先，物质是有限的，但文化是无限的，也是持久的，文化在岁月的场合中沉淀的愈发经典而韵味十足。

今天的顶豪，在穷尽世界物质与世界品牌后，顶豪业主开始愈发在乎那些用钱无法衡量的东西，中国已进入这个阶段，特别是中国顶豪，伴随产品风格从西方欧式回归到现代中式，表面是风格的回归，但实质是中国经济崛起，中国人自信的内心折射。其次，空间的开阔度，尺度是有限的，但文化是无限的，是360度环绕社区的，是365天滋润和沐浴人们的生活和生命的，文化涵养生活，是顶豪的下一站！

某种意义，顶豪项目所在地，地脉之上还有文脉的讲究，最好有让顶豪业主内心敬畏和穿越时间的文化磁场。这几年，老潘走访的北京传统顶豪霄云路8号就是在辽国萧太后寝宫的福地，太原万达顶豪龙塘樾就是晋王府官邸的所在地，杭州银杏汇就是在百年中国美院的所在地，这里无数美学艺术大师级人物在这里停留，很多时候，这才是顶豪之价值所在地。

当然，除了土地所附带的文脉之外，社区里面的建筑艺术化，也是一种文化的滋润。今天富豪业主越来越在意为何去文艺馆、美术馆，为何自己家里不可以把文化、艺术安放在社区的各个角落。答案是显而易见的。

顶豪建筑一定是人心的外化和物化！

未来建筑一定会更加关注人心，关注诗和远方

顶豪，一定是对人性的拿捏，一定会有用建筑表达灵魂！

顶豪，一定是从精神层面去让它的主人内心共鸣和事业有成的某种呼应！

顶豪，一定是懂得呵护和慰藉它的主人一如既往坚强内心中的柔软部分！

生活为何无趣，核心是因为我们缺乏仪式感！

顶豪的建筑，必须有内心戏，必有懂得主人事业有成就但却结了茧子的内心，懂得成功人士依旧渴望尊重、自我实现内心呼应的心理偏好。因此，通过标示性、仪式性的建筑元素，建筑外观，建筑构件去表达这种内心，是顶豪必须修炼的内心戏。

北京顶豪有“万柳的墙、观承的路，西宸的缸，霄8的顶”，这些看似营销概念背后其实更多是主人仪式感的彰显。杭州顶豪银杏汇，150米高的一线临江三幢超高层不仅是杭州钱塘江两岸最高的住宅，而且三栋超高建筑，竟然整体上面粗下面窄，就像一个罗马权杖，是尊贵的意志表达。



同时，银杏汇敢于突破传统思维，构建杭州首个以艺术馆定位的售楼中心——钱塘湾艺术馆，由原中央美院院长靳尚谊亲笔提名，正好呼应和兑现了百年中国美院旧址的文脉，而且整个社区大门以吴冠中的名画“墙上秋色”为灵感匠心打造的艺术大门，艺术与尊贵的气息，环绕整个顶豪社区。



对于顶豪，如果说地段是起点，那么产品就是高点！

顶豪产品，如果用“大空间、大尺度，大面宽，大面积，大层高，大品牌、大投入”等来概括是肤浅的，或者只是顶豪的基础。

顶豪产品，如果用全世界的顶尖建筑设计师，用全世界顶尖的品牌供应商，用全世界的最好的材料去精装，这些大家都能用，花钱能解决的都不是顶豪最重要的。

老潘更想强调的是做顶豪，要有三颗心，一颗初心，一颗细心，一颗从容心，这是最难得的，也是花钱买不到的。

首先，顶豪，必须要有做时代作品、城市作品的初心，要有产品经过10年甚至20年也不落后的前瞻眼光，要有经得起和敢于面对时间磨练的产品打磨、配置和审美的眼光；

其次，要有做奢侈品的细心，顶豪一定是细节拿捏到几乎完美的境界，这也是国际奢侈品阿玛尼，兰博基尼，LV等做产品的一个境界。

其三，是一颗从容心，顶豪一定快不得，急不得，高周转肯定出不了顶豪。老潘踩盘西安顶豪中大国际时，老板就是细细打磨，非要靠惊艳的产品，完全不着急，甚至靠现房去销售。而银杏汇这块土地也是打磨8年之久。

银杏汇特别值得一提是他做顶豪的三颗心。比如作品之心。

对于豪宅，要知道自然是永恒存在的，产品是更新换代的！

对于豪宅，自然景观是无价的资产，产品再高配置也只是一个价格！

银杏汇为了不辜负江上如画的钱塘江与西湖群山的地脉文脉，为了在产品和客户体验实现户户畅享270°一线观景效果，银杏汇竟然任性地不断“砸掉”重来，比如外立面的铝合金设计的视觉冲击，比如以最大面积的全景落地窗设计，270度环揽江山视野，银杏汇的开窗系数最大做到了55%，这在国内住宅项目非常罕见，比如更值得一提的是银杏汇的厨房竟然也能全景瞰江，这是非常难得的，美景与美食，窗口那幅真实灵动的山水画卷、顶级中西厨的盘中美食，美食与美景，一个也不少，而这只有银杏汇业主才能体验的极致。




除了三颗心，银杏汇更有顶豪的灵魂主张，今天在中国豪宅辈出、伪豪宅遍天下的时代，人们对豪宅已经审美疲劳，此刻的顶豪，还有什么可以二次唤醒豪宅的惊艳？对此，银杏汇的独特定位，让它在杭州甚至长三角市场上独树一帜，即银杏汇定位于打造中国“奢侈品级艺术豪宅”，这既是它的产品定位，是它的品牌形象，也是他的产品主张。同时，以奢侈品级艺术豪宅闻名的银杏汇，在中国银杏汇近期开放的两套实体样板房内，软装分别以芬迪、宾利家私为主，完全针对私人高端住宅的顶级配置。

银杏汇，已经成为奢侈品住宅。土地端是地段之王，景观之王；产品端是产品之王，除此之外，就是不得不说的顶豪物业服务了。

房子，从本身而言，空间再如何奢华，也只是物理范畴，服务才是软性价值，是围绕人展开的尊享，定制、温馨、有效的服务，产品会折旧，但唯有服务会随着时间发酵成为经典。

在台湾地产圈，一个铁律就是好房子是养出来的，而这个养，核心靠得是一流的、尊享的物业服务。

这也是为何国内物业服务排在前列的大多都是豪宅物业，比如龙湖物业，绿城物业等。杭州银杏汇的服务是“G20国宾管家服务体系”，银杏汇的业主可以享受“G20国宾管家”的待遇，而且更长久。怎么做到的？原来银杏汇直接聘请为杭州G20峰会提供国宾级服务体系的开元物业，担纲服务与生活管家，并将开元物业20余年五星级酒店服务与管理经验融汇其中，实现国宾管家与业主之间一对一，甚至多对一的服务关系。

高端物业服务是其一，客户社群平台的搭建是服务的更高段位。银杏汇针对高端圈层的奢享级管家服务内容，特别引进兰博基尼艺术酒店，可为业主提供私人定制式服务，同时国际知名奢装品牌、百年美院人文底蕴、高端社交平台银杏汇俱乐部等等，最终为银杏汇业主提供在资金圈层、社交圈层和服务圈层等等领域提供服务和帮助。

当豪宅满天飞的时候，当中国一二线城市迎来豪宅时代时，当中国消费者进入品质时代，更愿意把时间和生活浪费在美好事物上的时候。顶豪下一站，将是奢侈品、将是文艺品！

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