楼市两手抓，去库存与差别化调控同时进行

不久前，中央政治局会议强调，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地产库存，注重...



不久前，中央政治局会议强调，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地产库存，注重解决区域性、结构性问 题，实行差别化的调控政策。这一政策与2015年底中央经济工作会议强调“多措并举”去库存有很大不同，意味着在一季度经济“开门红”以后，楼市政策从“托底”经济开始转向调整期。



从2015年的去库存，转向去库存与差别化调控并重。即便在去库存上，“有序”也代替了“多措并举”，这表明仅仅靠货币和结构政策刺激，难以去化库存。今年一季度，尽管全国商品房成交面积大涨33.1%，CREIS监测的36个重点城市更是大涨48.3%，但截至3月底的商品房待售面积同比增长13%，广义住宅库存超过60亿平米，去化周期5年左右，商业库存要20年才能消化。

今年3月，地产投资资金来源同比增长70%；一线城市周边的二三线城市接过一线城市地王“接力棒”。一季度，二线城市土地出让金增长36%、楼面价上涨49%。由此，实体经济下滑背景下，释放出的资金或“脱实入虚”。一线城市及周边楼市过分火爆，产生了明显的资金“虹吸效应”，一是对深陷库存泥潭的三 四线楼市的资金虹吸，不利于去库存，二是对实体经济的“资金虹吸”，不利于稳增长、控制金融风险和经济转型，偏离了“三去、一补、一降”战略。



重点城市楼市火爆，也不利于消费稳定和降低实体成本。因此，一线城市及周边楼市火爆，偏离了楼市去库存、金融助推实体的主题，这不是管理层愿意看到的。再考虑到楼市秩序亟待整治，房地产“托底”的救急地位下降。不管从去库存，还是“三去、一补、一降”的供给侧改革，未来楼市将进入政策调整期，重点城市楼市政策整体偏紧。

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