城市房价库存

20年后继承房产可能是大问题

所有的政策都应该具备一定的前瞻性和连贯性，要让购房者们能看到明确的预期，才不会造成房价、成交量的“上蹿下跳”和买房“赌性十足”的局面。...

“分城施策”是房地产去库存的核心之一。其实质就是“具体问题具体分析”，具体来说就是一二线城市要稳房价，三四线城市去库存。但从目前来看，这一剂良药并没有奏效，这到底是为什么呢？

在2011年的调控中，一刀切是主要特点，限购不考虑各省市的实情，结果是导致众多三四线城市商品房滞销以致形成了现在的巨量库存，一线城市房价由于稀缺性在解除限购后疯狂反弹，最后重新走入了限购的“围城”。

一线城市“量跌价涨”

还会继续对于政策来说，首次用效果最好，第二次用效果就会打折扣，再次使用可能就会免疫，这也是为什么一线城市在严厉的限购政策下房价却依然很坚挺的原因。人们很清楚，只有优质资源才会限制供应，基于这种预期，谁还会降价交易呢？

分城施策为什么没有奏效？

我们都很清楚，房地产是资金密集型产业，它对金融的依赖性很强。而金融调控，特别是利率和存款准备金率的调整则是从全局考虑，货币的高流动性决定了，分成施策的难度很大。

一般货币政策主要就是利率和贷款比例两种手段。而利率调整则不可能只针对一部分城市，一旦普降，结果就是一线城市购房成本下降，资本还是会流向一线城市，三四线城市根本没有多少需求来去库存。而分城市调整首付和贷款也实施过，其结果就是三四线城市杠杆持续加大，居民畏于高昂的月供也不会主动买房，一二线城市资金借贷门槛降低导致房价被继续炒作。

分城施策的着力点应该在哪里？

分城施策最重要的是搞清楚每个城市真实的供应量和需求量，对于需求量还需细分成刚需、改善、投资等几种类型。搞清楚这些，就可以针对每个城市每个群体制定相应的购房政策。

比如对于大多数不具投资价值的三四线城市，去库存应着力消除购买力和房价之间的鸿沟，让需求有能力对接房价，这一政策的最核心的措施是发展产业提高人民收入，最直接的措施当属降房价，翻看各地的供给侧改革方案，直接鼓励开发商降房价的也就安徽一个。

对于人口净流入的一二线城市来说，去库存已不能称之为去库存，而应该合理利用不动产登记这一平台掌握的大数据来掌握普通购房者的需求，并推出相应举措。目前来看，保障土地供应，发展租赁住房，扩大公租房货币化补贴都是不错的政策，但需要时间。

货币政策不该孤军突进

货币政策负面影响最明显的要数合肥了。其实合肥楼市这几年发展得比较稳健，房价稳步上涨，各项指标都比较健康，根本不需要再施加新的刺激。但自从降准降息降首付等政策在全国实施后，合肥楼市等于被打了一剂强心针，市场出现了“抢房”的现象，因为大家都清楚，购房成本太低了，你不买总会有人买；现在不买，未来要么买不起，要么就花一倍甚至几倍的价格才能买。

上文说过了，货币政策影响的是“面”，而我们需要的是对各个城市“点”进行精确调控。在各项配套政策尚未完善的时候，就通过货币政策实施“大放水”无疑加剧了分化趋势。等到发现问题时，又开始收紧信贷，结果就是三四线城市去库存缺乏资金支持，一二线城市“量跌价不跌”。

在笔者看来，所有的政策都应该具备一定的前瞻性和连贯性，要让购房者们能看到明确的预期，才不会造成房价、成交量的“上蹿下跳”和买房“赌性十足”的局面。

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