「租售并举」终于启动纠正按钮︱刘德科

从中央到武汉上海杭州，都在发大招。...





有些错，慢慢纠正，总会好的

PM4:20,Aug.28th,2017

文︱刘德科

上周六（8 月 26日 ），武汉说，今后每年将建设和筹集 50 万㎡以上人才公寓，五年内满足 20 万人租住需求，要争取让大学毕业生以低于市场价 20% 买到房。

上周五（8 月 25 日），杭州说，承租人子女可就近上学，未来三年新增租赁住房总量占新增商品住房总量的 30%。

上周四（8 月 24 日），上海说，又要把浦东新区黄金地段的 5 幅商办用地全部改为租赁住房用地，预计可提供 5240 套租赁住房，套均面积 80㎡。此前，上海市已经分两次推出 6 幅租赁住房用地。

今天（8 月 28 日），国土部和住建部又一起发文，要在 13 个试点城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，也就是说用耕地以外的农用地来建租赁住房。

租赁大业，轰轰烈烈。从中央到地方，都在持续发大招，此起彼伏。先讲一个典型的光阴的故事，从福利分房时代到现在的租赁时代。为了叙述方便，假设这个真实的故事的主角是我吧。

在从前的福利分房时代，我分到了一套住房。所以，在经济适用房时代，我就没什么想法，也就没想着去弄一套经济适用房。

再后来，公租房来了。我就和我太太假装离婚，这样我就变成了无房户，我已经退休了，收入也符合公租房规定的低收入标准，于是去申请了一套公租房。

我也不去住，也不敢租出去，反正就霸占着，也没人来赶我走。所以，这房子就是我的，谁要是赶我走，我就跟他拼命。如果哪天我死了，我就把这套公租房留给我的小孩，或许按政策规定不一定能行得通，但谁说得准呢，政策是会变的嘛，反正我是这么想的。

讲这个故事，是为了强调这么一个规律：我们的许多政策，都非常讲究事前正确，但并未关注事后正确，或者未必关注对事后漏洞的防范。

租售并举好不好？当然好，国家制定这样的大战略，迟早会让年轻人受益，多多少少会让年轻人受益。我们只是期望，一个好的政策，应该尽量考虑得细致一些，尽量不要让渔利者钻空子。说回武汉的豪言壮语：要争取让大学毕业生以低于市场价 20% 买到房。如果我是价值观不太正确的大学生毕业生，如果武汉可以让我享受这样的政策优惠，我肯定先去抢一套，反正武汉的落户条件是「零门槛」。

买了房子以后，我要不要在武汉工作或定居？我怎么知道呢，如果北京或深圳有更适合我的工作，那我就不留在武汉了。至于那套房子，还是在我名下啊。如果那套房子像北京的「共有产权房」那样是五年之内不得转让，那我就捏在手上五年；五年后再卖掉，或许可以赚更多。

我们只是期望，事前正确的「低于市场价 20% 买到房」，事后也可以正确，不要让人钻了渔利空子。

武汉的官方新闻通稿说：「相对低的房价，就是这个城市的核心竞争力。武汉不在房价上走在前列，一定要控制好房价。」这个我们听听就好了。按这个标准，北京或深圳，东京或纽约，应该是很没竞争力的城市。

当然，武汉的前景光明得不行，但玉中有瑕，还是那句话：如果我们既想有很多公租房可以租，又想商品房很便宜，这是绝无可能的。再说说杭州。「承租人子女可就近上学」，政府已经充分释放了善意，但我们不能有非份之想吧。总不能指着政府的鼻子骂：你们都发文件了，我都在名校边上租了几年了，你就得让我的小孩读名校。

一个好的保障政策，是用一般资源去照顾弱势群体，而不是用优质资源去赏赐弱势群体。这么说显得很没人性，但这样才可持续。

至于杭州提出的「未来三年新增租赁住房总量占新增商品住房总量的 30%」，这个 30% 的比例，他们应该是充分计算过的，未必是直接把新增住宅用地克扣掉 30% 作为租赁住房，而很可能是用商办改租赁住房的办法。

商办用地反正是过剩的，集体建设用地的有效利用率总体上是极低（盖了很多租金价值过低的房子），改成租赁住房，反而可能是一条好出路。

真要大力发展租赁住房，在竞拍住宅用地时竞拍自持比例，是最坏的办法。因为，住宅用地本来就稀缺，还要割出一部分来做租赁住房，那房价只会更贵；商办用地一直都过剩，如果割出一部分来做租赁住房，那才是双赢。

国家是明白这点的。所以，去年 6 月份，国务院的文件说允许商办有条件地改成住房（《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》）；今天，国土部会和住建部又一起发文，说要用农村集体建设用地来建租赁住房（《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》）。

不用担心，现在看起来那些逆市场而动的无厘头行为，总有一天是会被纠正过来的。上海也在纠正：一个多月前推的那几块租赁住房用地，本来就是住宅用地，看得我们好肉疼；最新推出的浦东新区黄金地段 5 幅租赁住房用地，是由原来的商办用地改过来的，这样才好啊。我们去批评一件事，是很容易的。但对于决策者来说，他们要顾虑要权衡的东西实在是太多了，现在做成这样，已经算是难能可贵了。

别急，有些错，慢慢纠正，总会好的。


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