2周年纪：给你一份买房秘籍︱刘德科

点亮你自己。...





文︱刘德科

今天（5 月 8 日），是「德科地产频道」上线 2 周年，再来几个人，就 20 万用户了。所以，得很严肃地聊，如何买到好房子。

大部分买房的纠结，可以归纳为「3W」：何时买（When）,买哪里（Where），买什么楼盘（What）。

所以，熬夜做了一份 PPT。无论你是自住还是投资，这些思考路径始终存在——

无论调控还是不调控，我们似乎总是止不住问：什么时候才是买房的好时机？现在房价涨过了还能买吗？

专家们都有一句正确的废话：只要自住，任何时候都是好时机。但是，这解决不了问题，我们还是得找出房价涨跌的周期性规律，然后每一次调控，在或大或小的间隙里，找到窗口期。

很多城市都限购了，买不了，但还是想买，然后跟风去周边不限购的城市买。那么，哪些城市更有机会呢。

首先我们得思考一个问题：为什么前两年大牌房企还说一二线城市才安全，今年却大举入侵三四五线城市？……李嘉诚同学说，地段地段还是地段。这是爱过境迁的旧观念了。它有些还管用，但更多时候已经不管用了——可惜，很多地产商还是把它写进楼书，云里雾里。

一个很现实的问题：如何判断某个地段的前景？或者说，买新区还是老城区？

但是，另一个问题随之而来：几乎每座城市都有新区，为什么有些房价超过老城区，有些却房价滞涨？

其实，都有规律，我们只要了解几个典型城市在不同阶段的成功与失败，就很容易找到答案。

我们常常说某某城市房价涨得厉害，然后有意无意地忽略了背后那个更严峻的问题：在同一座城市里，为何有些房子翻了倍，另一些却只涨了 20%？

其中一个重要原因在于，房产品正在剧烈地更新换代，总有人买了淘汰品却浑然不觉地坐等房价上涨，这恐怕不太行。

买房的时候，我们会过分关注户型。采光啊、动线啊、功能分区啊，但是往往会忽略一个更大的一个问题：你看上的这个户型，将来好不好卖？因为，就算是自住，总有一天你也会换房。

你得识别什么才是硬通货。

对于楼层，为什么大多数人的第一反应是要买 9-12 楼？其实，这往往给自己平添买房的难度，甚至多掏了冤枉钱。

选楼层，除了选自己喜欢的，你最好还是弄清楚，地产商是如何精心设计楼层价差与朝向价差的。

他们有各种定价法。无论是倒金字塔型定价法，还是橄榄型定价法，你弄清楚了，就能选到更高性价比的房子。

都说要买品牌房企的房子，可是他们之间的差别到底在哪里？到底谁更能帮我们赚钱？……

有地铁就能涨？别天真，地铁楼盘至少有四个阶段的进化……



买学区房最保值？事情正在起变化，老套路未必奏效，发掘新一代学区房更靠谱……

总之，掌握了上述的这些逻辑，在你面对任何一个楼盘时，差不多就可以明白：它值得买，还是不值得。

常看「德科地产频道」的朋友大概知道我们的一个观念：任何一个城市，哪怕是小县城，也一定有值得买的房子。

问题在于，怎么判断这些城市的价值。所以，未来一年，我会在北京、上海、深圳、成都和杭州分别讲一场——分别以这 5 座城市为例，用它们的成败，我们可以来反观每一座城市的演变趋势。

总之，买房是一件越来越需要技术含量的事情。毕竟，闭着眼睛就能赚钱的时代，总是不多见。

是的，这是一个新课程。「德科地产频道」第二期会员招募启动了。一转眼，第一期已是去年 7 月份的事情了，当时事先说好招募 1001 位就封闭，然后就封闭了。

这一期，我们会在第 1998 位封闭，纪念那个不寻常的年份——1998 年，中国住房制度改革启动年，房地产这个潘多拉魔盒被正式打开。

在这个魔盒里，你惟一能做的，就是点亮你自己。




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