来自房产律师的忠告︱DK书摘

买房的意外如何处理...





《千万别说你懂买房》徐斌 著

中信出版集团 2017年6月1日

这是徐斌律师写的购房经，从律师的视角看楼市。书中关于各种购房疑难杂症的法律建议，还是值得一读。但是关于房子本身的问题，虽然有一些部分跟我的观点相左，但是如果把书中提及的问题作为线索，或许进一步启发你的独立思考。

刘德科PM7:45,Jun.16rd,2017

作为房产律师，我写这本书的主要宗旨是让购房者先试着把对方想到最坏，再学着把对方做坏事的路都堵死——可能有些同行、前辈、房地产从业者会略感不适，但是欲行大善之事，必谙大恶之道。把被人想到最「坏」，并不是为了抹黑别人，学习这些知识也不是为了坑害别人，而是为了保护自己。

作者︱徐斌

在北京一年有 15 万到 20 万套的二手房交易，均价四五百万元，中介公司平均收费可以超过 10 万元，算下来就是数百亿元的市场规模。数百亿元是什么概念——今天全中国律师的业务收入之和也就是 500 亿元，全中国电影票房之和也就是 400 多亿元。北京一个城市的二手房交易中介费，就可以碾压两个行业。

虽然行业是暴利，但是小中介的生活状况确是很值得同情的，一般早晨 8 点开始上班，晚上 11 点下班算是正常。如果你走在京、沪、广、深的街边，到了晚上车辆稀少、店铺纷纷关门的时候，中介的门店往往灯火通明。有的时候为了促成一单交易，不仅要牺牲少有的休息时间接听客户电话，还要陪客户一直谈判到凌晨两三点钟。

买卖交易的过程并不总是和和气气的，房价暴涨暴跌都足以让人神经紧张，难免会有脾气不好的时候，这些脾气往往以冲着中介去的居多，所以无论有错没错，统统都是你的错。有的时候买卖双方彼此知道对方是有主动权的，明明心知肚明，还要装得和和气气。和和气气为什么还有纠纷呢——当然都是中介的错。

我让中介带我看房的时候，都会主动给小中介一些红包，对我来说一个红包一两百块，对他们来说则是一天的好心情。不过，我理解他们并不代表我一定会成交，为了成交一次我要劳烦 10 个以上的中介为我服务，大部分都是无偿的，这就是在商言商了！

绝大多数人不会买了房立刻在同一个小区再买第二套或者往外卖，所以中介生意没什么回头客。北京一家比较大的中介，有 19000 个员工，每个月招聘 6000 人，但是人数还是非常稳定地保持在 19000，因为每个月同时也有 6000 人离开，因此动态平衡。

也就是说，中介向你隐瞒实情的时候，他是没有什么负担和底线的：骗了你这一次，大不了离开这家门店或者离开这家公司。作为消费者，长个心眼儿没什么不对的。

有了看好的房子，最好提前开始进行关于中介费的谈判，说白了就是砍价。按照 3% 支付中介费是有点儿贵的，完全可以谈到更低。

找我打二手房纠纷官司的客户，一般都要把合同给我看。看二手房买卖合同是挺无聊的一个事情，条款都差不多。我往往一边听客户讲故事一边看合同，100 个人买了 100 套房子，但是上当的流程基本是一样的。

中介费在合同的哪里呢？中介费在居间服务合同里。这些合同一般都是中介准备的，买房的时候他会让我们签几次字。

第一次签字是在看房的时候，他要你签一个看房确认单。防跳单条款一般都藏在这里面。如果没有买房经验的话，我的建议是尽量不签这个，等到买房之后再签也来得及。至于是不是签了这个他就一定能告赢，或者不签就一定告不赢，并不绝对，但是它会影响概率。

第二次签字是你和业主或者你和购房人谈妥了签合同，这个时候中介会拿出一摞合同让你签，其实这最少是两份合同，一份是你们之间的买卖合同，一份是居间服务合同。也有中介会把两个合同合并为一份，弄成一个居间买卖服务合同。

这个时候，你签字会决定你的中介费是几个点。记得前面说过中介费里面还有个所谓代书费吗？其实正规的合同是三本，第一本是政府给的买卖合同范本，这个原则上不能改。在有些城市，这个范本必须花钱买，所以都是打印好的。但是因为上面很多空，因此打勾就非常讲究。

这个打勾的过程一般都由中介代劳——代书费。为了能让你早一点儿签合同，这些对你来说至关重要的勾往往是怎么简单怎么来，原则上就是加重老实人的义务责任，尽可能缩短交易流程和交易时间，促进成交。但凡是为了尽可能成交，就一定是尽可能不安全。

第二本是一个补充协议，可以手写，也可以由中介提供。这个上面可以改前面政府合同里不能改的条款，也会把买卖双方的特别要求写进去，所以特别要紧。

第三本就是这个居间服务合同。这里面的讲究也很多。第三次签字是网签、面签、预约登记等，不过就不像前面这两次这么重要了。

有的时候，合同履行到一半还要再签补充协议。签合同本身就是一个把双方合意的结果落实到书面的过程，任何时候双方有想法上的改变都可以提出签订补充协议。

那么，我们在什么时候针对中介费讨价还价呢？

1. 看房前。

2. 看房后、签合同前。

3. 签合同后。

答案是：2。

这个时候讨价还价的秘诀就是：找不同的中介看同一套房子。中介彼此之间竞争很激烈，大家都想垄断房源、垄断客户，但是做不到。中介和中介之间会互相安插钉子、买卖资源。所以你家有的房源，往往我家也有。我们找房子，无非是通过网络找到房子，然后打了某个电话找到某个中介，也可能是自己找了某个中介，而中介介绍了某个房子。

看过房子之后，我们就知道这个房子所处的小区，房子的楼层和户型。这个时候你直接去小区物业或者附近的中介，问这个房子的房源有没有。然后你问他中介费怎么收？他可能回答你说国家规定 3%。公司规定收多少，以及什么级别、什么权限收多少之类的。记住，这些都是话术。

中介心里也清楚，大家的服务大同小异，优势只在房源上。一旦你说出具体房源位置，中介心里清楚你显然是在别家看过的。他要是不明白这个，你就直接告诉他说自己在别家看过房子了，现在就来谈谈中介费，价格合适就从你这里签，价格不合适就找别家。

这种情况下，中介为了拿到单子，一般都会降价。这样转一圈下来，就可以拿到低价——根据自己的谈判能力具体实施，照着 1.5%-2% 努力。
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