最全拿铺攻略：4种“下手”方式，20项和房东谈判的细节清单！

关于找铺，你需要知道这些细节。...

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对餐饮创业者来说，选址决定生死；对餐饮连锁者来说，跨区域开店同样面临拓店难题。

决定品牌发展速度快慢的，除了品类、产品和模式，能拓店拿铺的选址开发团队也成为一种核心竞争力。

餐饮业拓店目前有几种模式？选址前有哪些注意事项？本文来详细说一说。

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■  餐饮老板内参 李新洲 发自北京（1）找中介公司/悬赏找铺

适合类型：不能自带客流、资源积累少、没有话语权的品牌

初创型餐企，大部分会通过房产中介和消息灵通人士来获取商铺信息，成交后支付一定比例佣金。好处是快速获得资源，弊端是中介提供的商铺信息往往鱼龙混杂，佣金高，后期租金也很难砍价。

内参君曾见过餐企拿出50000元和66666元在朋友圈“悬赏找铺”的案例。而如果通过中介找铺，佣金往往是1个月的房租，更高的则是全年房租的30%。

（2）老板亲自上阵

适合类型：初创企业或小IP品牌，1~20家店，初步跨区域



初创企业或小有名气的品牌，很多餐饮老板会亲自跟街铺房东或商场招商直接谈判。这并非简单出于节约成本考虑，而是更能撇开层层上报过程的“沟通损耗”。

像彼酷哩烤鱼创始人田学伟，开到现在的80家店，全是自己出马，拿铺最快时“从见面到签合同半个小时”。

老板亲自拿铺，除租金层面，更多的是从全局战略出发，往往能保证开店后的成功率。形成一定品牌势能后，很多商场还会主动抛出橄榄枝，老板出面会为品牌争取到好位置和政策。

弊端则是老板很辛苦，田学伟去年飞行里程8万公里，而今年截止到9月已经达到6.5万公里。

（3）成立开发部，用大牛“资源力”拿铺

适合类型：行业头部品牌，50~100家店，跨区域发展较多

餐饮品牌拓店最普遍的方式，是成立开发部（有的叫拓展部），找有麦肯背景和商业地产资源的大牛加入，强调“每一个牛人都是一个超链接”，去好的商场和街区拿铺。

之前内参就介绍过麦肯、西贝、探鱼、云味馆等头部品牌的拓店配置（相关阅读：66666元悬赏背后：那些正在被商业地产蹂躏的餐饮人），强调“精兵强将”而不是人海战术。



有些餐饮品牌，拓展团队层级会更多（开发专员—开发经理—开发总监—总经理），分工细化的同时也会拉长战线。



▲ 业内人士介绍，这是苹果零售店的选址流程

餐饮品牌的流程不一定这么详细繁琐，但大致流程环节也类似。

（4）找第三方或大数据专业咨询机构

适合类型：跨国品牌、港澳台品牌在内地二三线城市拓展

根据内参君了解到的信息，COSTA、全家便利店等品牌在内地二三线城市拟开新店时，往往会找零点咨询、戴德梁行这样的第三方大数据和专业咨询机构。



以COSTA咖啡为例，它们会根据自己的开店网络规划，首先要获取拟进驻城市精确的大数据（城市平均消费力、城市居民消费支出占比、净人口流入、大中小学分布、铁工机交通枢纽吞吐量、区域商务与居住人群占比等），按照城市—商圈—商场—铺位顺序，在前期做好详细的市场调研工作。

另一方面，它们还要了解区域内星巴克开店数、每家店经营情况、业绩好或差的具体原因等，再借助戴德梁行等专业机构在开发商和业主的资源优势，从而拿到更适合的铺位和装补等。

每家餐企情况不同，选择的拓店模式也不同，但有些共性的东西可以作为参考，比如云味馆在拓店时会看6项基本要素——

是以商场店还是街边店为主？还是两者同步“三七开”？

每家品牌的品类、模式、创始人基因和发展阶段不同，答案自然也不相同。但内参君在跟众多餐饮拓店人士交流后，还是总结出了商场店和街边店的20项清单——

商场店拓店事项清单

好处：统一管理、相对规范，共享客流

弊端：消防要求限制装修风格、营业时间短、业态占比越高竞争越激烈……

1、选什么类型商场？是进一线往下打，还是在二三线商场做好再进一线？

2、怎么跟招商搞好关系？怎么能第一时间知道有空铺消息或转让消息？

3、怎么能拿到更长的免租期和装修补贴？怎么谈到更低的租金？

4、商场开业延期怎么办？说好的主力品牌没进驻怎么办？

5、租金支付方式能不能争取？是押一付三还是押二付六？

6、能不能争取到更多商场内的广告宣传？商场微信宣传频次能不能写进合同？

7、合同期内商场租金突然“暴涨”怎么办？承受不住有没有第二备选铺位？

8、好商场挤破头得到最后一个进驻机会，但却是一个门口有承重柱的铺位怎么办？

9、能不能跟商场签订品类排他协议？

10、没有品牌的民间小吃、老字号进商场要注意什么？

街边店开店注意事项

好处：营业时间充分，周边客流相对稳定，少受管理约束

弊端：底商容易被居民投诉、容易有产权纠纷、市政规划改变（修路、拆迁）、遇见地头蛇……

1、应该开多大面积的店？不同业态的主流店面面积清单是多少？

2、如何测算周边人流量支不支撑开店？居民消费力、易到达性和停车怎样？

3、接手一家二手门店的注意事项？

4、如何和房东签约？ 租期多长合适？遭遇二房东怎么办？……

5、转让费多少是靠谱的？

6、怎么考察周边的商业生态，周边有没有地头蛇和同行恶性竞争？

7、选址前有没有把周边饭馆了解一遍？什么口味更受欢迎？什么菜点单率更高？

8、有没有对市政规划有相对了解？一两年内会不会修地铁、高架和管网改造？

9、烟道和燃气接入情况怎么样？有没有硬伤？能不能办下来相关证件？

10、周边居民特别是临街居民投诉多不多？

有人说，好的商铺“招商”，更好的商铺是“选商”，而位置偏僻的商铺是“填商”。作为餐饮人的你，在拓店路上有哪些心得和心酸？欢迎在留言区跟我们互动。

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