警惕！关于土地的这个亏千万不能吃！其实你没懂！

土地到底暗藏多少风险？如何才能避免吃大亏呢？...



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在农业产业中，所有规划要素最终都要落在“地”上，所有的发展都是围绕着空间要素展开的，唯有落“地”，才能实现最终的追求，唯有有地，尤其是建设用地，才能让园区的价值翻几番。

然而，建设用地指标很紧张，并不是随随便便的一块地就可以盖房。很多朋友就搞不清楚用地问题，有的是对政策一点不懂随意盖房子，轻的当违建罚款拆除，严重的直接判刑坐牢监外执行的也大有人在！土地到底暗藏多少风险？如何才能避免吃大亏呢？

1.首先要区分几个概念，弄清土地属性！

按土地利用现状分类，大类分为农业用地、建设用地和其他用地，其中农地又分耕、园、林、草。对能不能盖房子而言，通常我们会提到三个概念：即基本农田、建设用地、一般农地，其中限制最严的就是基本农田。依照基本农田保护“五不准”的规定，除了种植粮棉油菜，其他基本都不允许，严格的说，连种果树都不行，何谈盖房子。

基本农田“五不准”，即：

不准非农建设占用基本农田（法律规定的除外）；

不准以退耕还林为名违反土地利用总体规划减少基本农田面积；

不准占用基本农田进行植树造林，发展林果业；

不准在基本农田内挖塘养鱼和进行畜禽养殖，以及其他严重破坏耕作层的生产经营活动；

不准占用基本农田进行绿色通道和绿化隔离带建设。

2.如何争取建设用地指标？

如果能避开基本农田应尽量避开基本农田，实在避不开，没指标，怎么办？

先试试调规，将基本农田调整为一般农田（前提是其他地区还有一般农田可以提升为基本农田），然后进行土地转用报批，即通过合法合规的流程实现“农转建”。

但如何土地不能转用时怎么办？这时，就需要明确用地政策，尽量争取把附属设施用地的指标拿到手。

3.什么是附属设施用地？

《关于完善设施农用地管理有关问题的通知》中，明确了附属设施用地的指标：进行工厂化作物栽培的，附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模5%以内，但最多不超过10亩；进行规模化种植的附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模3%以内，但最多不超过20亩；规模化畜禽养殖的附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模7%以内（其中，规模化养牛、养羊的附属设施用地规模比例控制在10%以内），但最多不超过15亩；水产养殖的附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模7%以内，但最多不超过10亩。

附属设施用地和配套设施用地的种类和指标：如配套设施用地是指由农业专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业等，从事规模化粮食生产所必需的配套设施用地。包括：晾晒场、粮食烘干设施、粮食和农资临时存放场所、大型农机具临时存放场所等用地。

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