郑州复制重庆“地票模式” 破解供地难题_【微文阅读推荐】

不管是郑州版的“复垦券”，还是重庆版的”地票”，均可看作是破解城市建设用地指标的试验。...

不管是郑州版的“复垦券”，还是重庆版的”地票”，均可看作是破解城市建设用地指标的试验。它为农民自愿有偿退出农村宅基地开辟了一个制度通道。对开发商而言，复垦券、地票等试验，他们也因此有了更多选择。

中房报记者苗野北京报道

郑州土地拍卖市场再起波澜。

1月4日，郑州市今年首场土地拍卖落槌，二七新区6宗城改地块名花有主，其中4宗住宅用地全部“熔断”，最终采取“在熔断价至起始价200%范围内一次竞价，距平均值近者拿地”的竞价模式决定归属。为2017年郑州土地市场来了个热闹的开头。

据参与此次竞拍的某地产公司员工称，2017年郑州土地市场“招拍挂”的首秀接连被“熔断”4次，竞争的惨烈是因为从1月15日开始，郑州市的土地竞拍，将需持有“复垦券”入场。

据中国房地产报记者了解，继重庆、成都之后，郑州成为又一个推行“地票”交易制度的城市。2016年12月中旬，郑州市国土局官网发布《关于推行商品住宅用地出让“持券准入”政策的公告》（下称《公告》），规定自2017年1月15日起，郑州市规定范围内，商品住宅用地出让时需“持券（复垦券）准入”，即土地竞买人必须提前购买与出让土地同等新增面积的复垦券，方可参与土地竞买。

业内人士认为，通过复垦券的流通，能够平衡城市土地交易的冷热程度。持券入场相当于给招拍挂市场增加了一道防火墙。

“复垦券”的郑州规则

2016年12月20日，郑州举行首批宅基地A类复垦券拍卖会，共有244位竞拍人参与，其中绝大部分为房地产开发企业。

此次拍卖会源于郑州市国土局的新规，即从2017年1月15日起，在郑州市内五区、郑东新区、经济开发区、高新区范围内，土地竞拍人必须提前购买与土地同等新增面积的复垦券，才能参与土地竞买。

所谓复垦券，是类似于重庆地票的模式，贫困地区腾退的农村宅基地在扣除自身安置用地后节余的农村建设用地指标，即城乡建设用地增减挂钩节余指标。

郑州市国土局在《公告》中称，此次“持券（复垦券）准入”政策，目的在于可以“用活用好用足”城乡建设用地增减挂钩政策，优化土地资源市场化配置。

除了扶贫搬迁的A类复垦券，还有B类复垦券，主要针对其他农村宅基地和集体建设用地（非贫困搬迁），重点解决城中村改造领域资金、用地等难题。按照河南省4个部门下发的文件，复垦券收益一半用于农村宅基地和集体建设用地搬迁安置，另一半用于搬迁后复垦费用支出。

一位郑州本地开发商认为，复垦券的推出，一定程度上解决了郑州未来城市发展土地掣肘，通过复垦券省内自由交易，郑州可以纳入河南省其他市县增减挂钩用地指标，一定程度保障了郑州的建设用地供应量。

郑州有关部门还披露，如果对于一个公告批次“复垦券”卖不完的，有两种处理方式：一是由郑州市政府按照最低保护价优先兜底购买，用于郑州自身发展建设用地使用，不得转让给房地产开发企业；二是由河南省国土资源开发投资管理中心按照最低保护价兜底收储，根据市场情况，再次投放市场交易。

根据规则，复垦券起始价为每亩16万元，最高封顶价为每亩30万元。当最高应价达到每亩30万元时，将从现场竞价转为抽签决定。竞拍后，A券有效期为两年，开发商不得私自转让。超两年未使用者，可申请批准不超过一年的延期，或由郑州市政府按照同年A券最低保护价购买。

至于拍卖所得收益，以A券为例，免除各种服务、手续费用后的A券交易价款，溢出每亩15万元的部分将一次性直接返还易地扶贫搬迁群众，用于搬迁安置及后续发展。其他部分，则由县级政府统筹使用，对建档立卡贫困户，该款项将用于易地扶贫搬迁还贷、土地复垦成本支付和搬迁后续发展；对同步搬迁户，则用于土地复垦成本支付和补偿搬迁群众。

复垦券争议

外界普遍将郑州推行的“复垦券”看作是重庆“地票模式”的复制。

2008年，重庆以农村宅基地为突破口，创立了“地票”交易制度。在其制度框架内，农民可在自愿和村集体同意的前提下，将闲置宅基地进行专业复垦，交由相关部门验收后，腾出的建设用地指标可作为“地票”面向开发商进行拍卖。拍卖收益在除去土地复垦成本后，85%归农民，15%归农村集体，而获得了建设用地指标的“地票”持有开发商，可凭此票进场，参与城市建设用地相应面积的竞拍。

北京大学国家发展研究院教授周其仁曾公开评论“地票”为“了不起的创造”。在首创“地票”的重庆，据官方披露，截至2016年5月上旬，重庆市地票交易所累计交易地票17.7万亩、353.4亿元，实现了城市资金反哺农村。重庆农村户均宅基地0.7亩，通过地票交易，农户能一次性获得约10万元的收益。

中原地产首席分析师张大伟认为，郑州推行的复垦券和重庆的“地票”不一样，郑州的复垦券是为了将土地出让给过去参与了旧城改造的企业，而重庆的“地票模式”有土地流转的性质。

实际上，不管是郑州版的“复垦券”，还是重庆版的”地票”，均可看作是破解城市建设用地指标的试验，在一线城市及热点城市，供地指标往往极不够用，土地市场“僧多粥少”，地块一推出便产生高价地。

而地票的试验，在很多土地研究者看来，它为农民自愿有偿退出农村宅基地开辟了一个制度通道，也为破解我国的“土地困局”提供了一条路径。而对市场中的开发商而言，复垦券、地票等试验，是供地主体多元化的表现，他们也因此有了更多选择。

郑州复制重庆“地票模式” 破解供地难题

一位不愿透露姓名的土地研究专家认为，推进城市化应当是给大家提供均等发展的机会，而不是将资源掌握在少数人手中拿去拍卖，因此该制度难以全部推开实行。正常的土地价格是从市中心到郊区再到偏远地区递减的，通过类似于“地票”这样的操作方式，可能导致宅基地价格畸形，甚至可能产生寻租现象，即农村的人抢指标出售宅基地，再去其他地方买卖宅基地，实际上农民的寻租行为有可能会开拓更多新的宅基地。

同时，对于“地票”实施中是否会产生侵害农民权利行为的担忧，也一直存在。随着“地票”的推广，如何保障“地票”交易的规范，充分尊重农民的自主权，仍需要不断完善制度建设。