深圳“商改租”新政即将出台！房东哭晕，开发商和租客都笑了
盘活空置写字楼，抑制房租虚高，两全其美好政策！...
来源 | 粤湾房产（ID：GBAfang）
近日，深圳市住房和建设局官，网上发布了一则重磅消息，向全社会公开征求《深圳市住房和建设设局关于既有商业和办公用房改建，为租赁住房有关事项的通知》的意见。
这份通知的出台，意味着深圳市的商业、办公写字楼很快将可以可，改建成租赁住房对外出租，这对于化解深圳住宅房租贵，和写字楼空置率高的两个棘手问题，将是一个两全其，美的解决方案。
深圳“商改租”新政内容要点
《通知》主要从改建原则、改建条件、改建要求、实施程序、保障措施五方面对“商改租”进行规范。
第二，在改建条件方面，规定既有商业和办公，用房应同时符合以下条件方可改建：
1、已办理不动产首次登记且，不动产权证载用途为办公、商业；
2、不存在查封登记、异议登记等限制转移登记，的情形。存在抵押登记等他项，权益的，应取得所有他项权益，人同意；
3、以宗地或者栋为单位；不能以宗地或者，栋为单位的，改建部分应当相对独立且改建，后的租赁住房原则上不少于50套（间）。
第三，在改建要求方面，提出结构安全、消防安全、环保卫生、用途限制等七方面要求。其中值得注意的是用途，限制方面，项目改建后应作为租赁，住房用途，但不提供学位。同时项目自会审通过之，日起5年内，改建项目的租赁住房用途，不得改变。
第四，在实施程序方面，强调实施主体需是在市住房租赁监管服务平台，备案的专业化租赁运营机构。
第五，在保障措施方面，要求各区建立年度检查制度，严厉打击违规转让或者以“以租代售”等形式变相转让行为，同时规定将改建项目统一纳入市住房租赁，监管服务平台管理，对改建项目实行，全流程动态监管。
深圳房租高达每平米87元
最近几年，由于大量年轻人口涌入和城中村的农民房被，大量改造成长租公寓，所以深圳的房租水平，不仅居高不下，甚至还涨势凶猛。
根据美联物业的数据显示，目前深圳全市平均房租，水平在每平米每月87元左右。如果排除掉偏远，的关外地区之后，深圳关内的平均房租水平远远超过，了每平米每月100元。
按照每平米每月87元的，房租水平来计算的话，租赁一套20平米的一房一厅每个月，就需要缴纳2175元的租金。在加上管理费、卫生费、上网费、水电费等开支之后，深漂们每个月花在居住上的开支，就得接近3000元。
这对于平均工资10000元左右的深圳上班族们而言，光是居住开支就得占据总收入，的近三分之一，可以说是一笔不小的开销。
根据国际上的标准，只有当住房支出不超过总收入的，六分之一时，人们的生活质量和，幸福感才不会受到影响，而按照这一标准来算的话，深圳人平均要超标了，一倍左右。
长远来看，深圳政府未来打算通过大规模的，提高公共住房来解决房价高、房租贵的问题，不过由于公共住房建设，需要较长的周期，所以有点远水救不了近火。
因此深圳目前急需寻求一种，权宜的方案，用于在短期内解决大量人口的房租，贵的问题，“商改租”方案无疑是一个不错，的权宜之计。
深圳写字楼空置率高达22%
近几年来，深圳市为了发展第三产业，和总部经济，在全市多个片区规划建设，了多个cbd，每一个cbd都有许多幢(许多幢，)高层的写字楼。
目前来说，深圳恐怕是全世界范围，内拥有最多cbd的城市，除了原有的罗湖蔡屋围CBD、福田CBD之外，近年来又新建了南山，的后海cbd和前海cbd，此外还在规划建设深圳湾超级，总部cbd。
最近几年是深圳写字楼，供应井喷的时间，除了福田、后海等cbd的写字楼，大量建成推向市场之外，前海、深圳北站等cbd的写字楼也，即将大量竣工。接着还有深超总、大运、凤凰新城、沙湖等cbd的写字楼正在，大量建设当中。
另外戴德梁行的统计数据，显示，未来5年深圳甲级写字楼，的潜在供应量高达853万平方米，其中仅2020年有望投入使用的供应量，就达178万平方米。如此庞大的供应规模，势必会给深圳写字楼出租市场带来，很大的压力。
深圳“商改租”新政的重要意义
从长远来看，深圳作为中国，三大金融中心城市、社会主义先行示范区，未来肯定会聚集大量国内外，企业的总部和区域总部，届时势必需要大量的写字楼才能满足，商务办公需求。
一般来说，甲级写字楼的办公人员平均，每人占有的建筑面积大约是26-30平方米，以中位数28平方米来计算，未来5年深圳新增，的853万平方米写字楼，也就是满足30.5万人的办公需求而已。
按照目前深圳的发展，势头和人口增长速度来看，这样的写字楼供应并不算多，甚至未必能够满足未来深圳，发展的需求。
所以“商改租”政策的出台，可以在短期内盘活深圳，写字楼的闲置资源，并且借此来平抑住房市场房租上涨，过快的情况。
然后等过几年，写字楼需求提升上来，同时公租房大量落成之后，又可以把这些租赁住房改回，写字楼的用途，以便满足市场的需求，所以说这是一个两全其，美的好政策！
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