【从一则案例谈房屋公证行为能否对抗房屋登记】

【案情】　　2013年初，李某（男）与张某（女）再婚，同年2月25日李某将其婚前一套商品房赠送给张某，并...



【案情】

2013年初，李某（男）与张某（女）再婚，同年2月25日李某将其婚前一套商品房赠送给张某，并到公证处进行了公证。2014年9月李某以与张某性格不合致夫妻感情破裂为由起诉至法院，要求与张某离婚。经人民法院主持调解，张某同意离婚，但主张取得此前李某赠与其的商品房。经查：2014年8月13日李某将赠与张某的商品房卖给了吴某（男），并办理了房屋登记。此前李某虽然公证了其赠与张某房屋的事实，但至今未与张某办理房屋登记。

【分歧】

第一种观点认为，张某应当取得该房产的所有权。李某在意思表示真实的情况下将自己的房产赠与给张某，该赠与合同有效；且李某对这一赠与行为进行了公证，产生了证据效力，巩固了赠与合同的效力；该公证行为发生在房产买卖之前，可以对抗在后的房屋登记行为。

第二种观点认为，吴某应当取得该房产的所有权。房屋系不动产，在我国不动产物权的设立、变更、转让、消灭奉行登记主义，既然吴某买了李某的房屋并办理了房屋登记，理应取得该房产的所有权。

【评析】

笔者同意第二种观点。理由如下：

依据我国现行的民事立法及相关法律法规的规定，我国不动产物权的变动，系采登记要件主义，同时以登记为不动产物权的公示方法。具体来说，根据我国《物权法》规定，不动产登记的效力包括以下几方面：（1）关于登记发生效力的时间问题。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自登记于不动产登记簿时发生效力；（2）关于不动产登记与合同效力关系的问题。我国《物权法》规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力；（3）关于不动产登记簿和不动产权属证书的性质及效力问题。我国《物权法》规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致，记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

公证是公证机构根据自然人、法人或其他组织的申请，依照法定程序对民事行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。公证的效力体现在以下三个方面：（1）产生证据上的效力；（2）使得法律行为生效的效力：（3）产生申请法院执行的效力。但公证不具有物权变动的效力。

结合本案，吴某与李某签订了购房合同，并进行了房屋登记，依法取得房屋所有权。李某虽然将其与张某之间达成的房屋赠与合同进行了公证，但由于该公证行为不具有物权变动的效力，因此该公证行为不能对抗房屋登记。

（作者单位：江西省丰城市人民法院  吴文欣 ）

    关注 云南省大理州玉洱公证处